Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Beitrittsgebiet; Genehmigung; vorübergehende Nutzungsänderung

1. Räume im ehemaligen Ostteil Berlins, die mit Genehmigung der zuständigen Dienststellen vor dem 3. Oktober 1990 zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurden, unterliegen nicht dem Zweckentfremdungsverbot.

2. Das gilt auch für eine Beschränkung der Erlaubnis auf eine vorübergehend gewerbliche Nutzung, wenn die Nutzungsänderung für einen nicht absehbaren Zeitraum zulässig sein sollte. (Leitsätze der Redaktion)

Das Amtsgericht Tiergarten in Berlin hat die Betroffenen wegen ungenehmigter Zweckentfremdung von Wohnraum (§ 5 der 2. ZwVbVO) zu einer Geldbuße von 3.000 DM verurteilt. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung des Urteils und zur Freisprechung der Betroffenen.

1. Das Amtsgericht stellt fest: Bei der in Berlin-Lichtenberg, G.straße, Vorderhaus, Obergeschoß links, belegenen Wohnung handelt es sich um eine Vierzimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von etwa 85 qm. Im Jahre 1979 bezog der Juwelier M. mit seiner Familie die Wohnung. Im selben Haus im Erdgeschoß rechts betrieb er seine Gewerberäume. Nach einem Geschäftseinbruch im Juli 1990 verlegte er seine Lagerräume vom Erdgeschoß in die Wohnung, deren Eingangsbereich er mit einer Stahltür sicherte. Nachdem er im August 1990 eine andere Wohnung bezogen hatte, nutzte er die im ersten Obergeschoß gelegenen Räume in der G.straße ausschließlich gewerblich. Im Hinblick darauf, daß er "längerfristig" beabsichtigte, auch den Sitz seines Geschäftes zu verlegen, erhielt er im Sommer 1990 von einem Vertreter der Kommunalen Wohnungsverwaltung die Erlaubnis, die Räume im ersten Obergeschoß "vorübergehend" gewerblich zu nutzen. (...)

Die Betroffene bot die Wohnung dem Sozialamt Schöneberg als Gewerbewohnung zur Unterbringung von Asylbewerbern an, wobei sie "billigend in Kauf" nahm, daß es sich nicht um Gewerberäume, sondern um Wohnräume handelte. Im Juni 1994 brachte das Sozialamt Schöneberg ein bosnisches Flüchtlingsehepaar mit zwei Kindern in der Wohnung für täglich 105 DM unter. Am 11. August 1994 schlossen die X. GmbH und das Ehepaar einen Wohnraummietvertrag zu einem Mietzins von monatlich 1.000 DM.

2. Diese Feststellungen tragen den Schuldspruch nicht. Sie lassen die Möglichkeit offen, daß die Wohnung im ersten Obergeschoß vor dem Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung im ehemaligen Ostteil von Berlin am 3. Oktober 1990 mit Genehmigung dauerhaft anderen als Wohnzwecken zugeführt worden war (§ 1 Abs. 4 Buchst. a der 2. ZwVbVO) und demgemäß die Betroffene für die gewerbliche Unterbringung der Flüchtlinge keine Genehmigung benötigte.

a) Beim Inkrafttreten der (ersten) Zweckentfremdungsverbot-Verordnung am 3. Oktober 1990 wurde die Wohnung nach den Feststellungen gewerblich genutzt. Die Räume dienten dem Mieter M. als Lagerraum für sein Juweliergeschäft. Die Nutzung zu gewerblichen Zwecken geschah mit Genehmigung der seinerzeit zuständigen Kommunalen Wohnungsverwaltung. Diese hatte allerdings die gewerbliche Nutzung lediglich für eine "vorübergehende" Zeit genehmigt. Nach dem Sprachgebrauch bedeutet eine Genehmigung zur vorübergehenden gewerblichen Nutzung noch keine dauerhafte Zuführung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken. Auch die tatsächliche gewerbliche Nutzung für einen vorübergehenden bestimmten Zeitraum hebt die Wohnraumeigenschaft nicht auf (vgl. KG, Beschlüsse vom 15. März 1993 - 5 Ws [B] 237 und 238/92 - und vom 6. August 1992 - 5 Ws [B] 136/92 - mit Nachw.). Dennoch ist nicht auszuschließen, daß die genehmigte gewerbliche Nutzung der Räume hier zu einer dauerhaften Änderung der Zweckbestimmung der Wohnräume geführt hat.

Das Amtsgericht hat sich nicht ausreichend mit der Frage auseinandergesetzt, welche inhaltliche Bedeutung die von dem Vertreter der Kommunalen Wohnungsverwaltung dem damaligen Mieter M. erteilte Erlaubnis, die Wohnung "vorübergehend" ausschließlich gewerblich zu nutzen, nach den Umständen gehabt hat. Für M.s Pläne reichte eine Genehmigung für eine lediglich kurzzeitige gewerbliche Nutzung der Wohnung offenkundig nicht aus. Denn er wollte nur längerfristig auch den Sitz seines Geschäfts aus dem Haus G.straße verlegen. Daß er für eine Realisierung seiner Vorstellungen einen noch nicht vorhersehbaren, wahrscheinlich aber längeren Zeitraum benötigen werde, muß auch dem Vertreter der Kommunalen Wohnungsverwaltung bei dem Gespräch im Sommer 1990 bewußt gewesen sein. Tatsächlich hat M. die Räume erst 1993 aufgegeben. Die Kommunale Wohnungsverwaltung ihrerseits konnte im Sommer 1990, als sich das Ende des Einigungsprozesses abzeichnete, kaum davon ausgehen, daß es ihr noch möglich sein werde, eine zeitliche Begrenzung der gewerblichen Nutzung der Wohnung durchzusetzen.

Bei dieser Sachlage ist die Beschränkung der Erlaubnis auf eine "vorübergehende" gewerbliche Nutzung dahin zu verstehen, daß die Wohnung nicht endgültig einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden, die Nutzungsänderung aber für einen zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung nicht absehbaren Zeitraum zulässig sein sollte. Das reicht aus, um Räume, die im ehemaligen Ostteil Berlins am 3. Oktober 1990 mit Genehmigung der zuständigen Dienststellen zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurden, von der Anwendung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung auszunehmen (vgl. OVG Berlin, zitiert in VG Berlin, GE 1994, 1325, 1326).

Im ehemaligen Ost-Berlin unterliegen solche Räume nicht dem Zweckentfremdungsverbot, die am 3. Oktober 1990 rechtmäßig zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurden (siehe auch VG Berlin, GE 1994, 1325). Es muß sich allerdings um eine dauerhafte Zuführung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken gehandelt haben.

In seinem Beschluß vom 3. Juni 1997 hatte sich das Kammergericht mit einem Fall zu beschäftigen, in dem im Sommer 1990 ein Vertreter der KWV einem Juwelier die Nutzung von Wohnräumen zu Gewerbezecken "vorübergehend" genehmigt hatte. Später wurden dann diese Räume an Asylbewerber vermietet, was an sich ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot gewesen wäre.

Das Kammergericht sprach die Betroffene jedoch frei, da die Nutzungsänderung für einen nicht absehbaren Zeitraum genehmigt war; dem Wort "vorübergehend" maß das Gericht keine entscheidende Bedeutung zu. Damit unterlagen die Räume nicht dem Zweckentfremdungsverbot.