Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Minderung; Gewerbemietvertrag; Mietgebrauch; vertragsgemäßer Gebrauch

Die fehlende Genehmigung der Zweckentfremdung begründet solange kein Minderungsrecht des Mieters, wie sich diese nicht auf den vertragsgemäßen Gebrauch auswirkt.

Auf das Fehlen der Genehmigung kann sich der Gewerbemieter nicht berufen, wenn diese Frage im Mietvertrag ausdrücklich angesprochen worden ist.

A. Die Berufung des Bekl. ist statthaft (§§ 511, 511 a ZPO) sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO) und damit zulässig.

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2. Ebensowenig führt die fehlende Genehmigung nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung zur Unwirksamkeit des Mietvertrages. Die Kammer schließt sich insoweit der h. M. (KG GE 1989, 941; 1991, 1195, AG Charlottenburg GE 1989, 951; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988, Anm. E 61; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988 I 141 und I 289; Köhler, Handbuch der Wohnraumnutzung, 3. Aufl. 1988, § 4 Rn. 3) an, daß ein Verstoß gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages gem. § 134 BGB führt, weil sich das Zweckentfremdungsverbot nicht gegen den Abschluß des Mietvertrages richtet und damit die Vertragsfreiheit einschränkt, sondern nur die tatsächliche zweckwidrige Nutzung untersagt und unterbinden will. Die gegenteilige Auffassung (LG Berlin GE 1989, 727; VG Berlin GE 1985, 1041) geht nach Auffassung der Kammer über den Regelungszweck der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung hinaus, indem sie nur darauf abstellt, daß nur bei Nichtigkeit des Vertrages die gewerbliche Nutzung verhindert werden könne, weil nur dann der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf die Nutzung des Wohnraums zu Gewerbezwecken hätte. Denn die gewerbliche Nutzung des Wohnraums kann auch nach dem nach der Zweckentfremdungsverbot Verordnung den Wohnungsaufsichtsämtern zur Verfügung stehenden Bußgeldinstrumentarium verhindert werden, ohne daß von der Nichtigkeit des Vertrages auszugehen wäre, die letzten Endes auch zu Lasten des Mieters geht.

Soweit es sich hierbei um einen Rechtsmangel handelt, berechtigt dieser den Mieter solange nicht zur Minderung des Mietzinses, wie der vertragsgemäße Gebrauch weiterhin gewährleistet ist (§ 541 BGB). Im übrigen kann der Bekl. Minderung auch deswegen nicht verlangen, weil ihm der Mangel - Verbot der Zweckentfremdung ohne Genehmigung - entweder positiv bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist (§ 539 BGB). Wenn ein Gewerbetreibender in Berlin eine Wohnung zu Ge-werbezwecken anmietet, muß es sich ihm nach den jahrelangen Presseberichten geradezu aufdrängen, daß die beabsichtigte Nutzung eine Zweckentfremdung darstellt, die ohne Genehmigung verboten ist, dies hier um so mehr, als die Frage der Zweckentfremdung in § 20 Nr. 3 des Mietvertrages ausdrücklich angesprochen worden ist. Wenn der Bekl. die-sen Hinweis seitens des Vermieters nicht zur Kenntnis genommen hat, dann war dies in jedem Fall grob fahrlässig (vgl. dazu auch KG GE 1991, 1195).

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Nach inzwischen beinahe einhelliger Auffassung ist ein Mietvertrag, der gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, nicht deshalb unwirksam, wie auch der Bundesgerichtshof in einer neueren Entscheidung bestätigt hat.

Das Landgericht Berlin hat sich dem in seinem Urteil vom 4. März 1994 angeschlossen und folgt der älteren Rechtsprechung, auch des Landgerichts Berlin und des Verwaltungsgerichts Berlin, nicht. Im übrigen verneint das Gericht Minderungsansprüche des Mieters, da es grob fahrlässig sei, wenn er als Gewerbetreibender eine Wohnung miete, ohne die Frage der Zweckentfremdung zu klären.