Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Mangel; Mietminderung; Schadensersatz

1. Das Fehlen der Zweckentfremdungsgenehmigung kann als öffentliche Beschränkung der Gebrauchsmöglichkeit nur Ansprüche wegen Mängeln der Mietsache auslösen, nicht aber die Unwirksamkeit des Mietvertrages bewirken.

2. Kein Anspruch auf Mietminderung oder Schadensersatz bei Anmietung einer Wohnung zu Gewerbezwecken in Berlin, weil jedenfalls ein Kaufmann wissen muß, daß eine zweckfremde Nutzung ohne Genehmigung verboten ist.

3. An sich preisgebundener Wohnraum fällt aus der Preisbindung heraus, wenn die Parteien über diese Räume ein Gewerbemietverhältnis begründen.

Die Kl. war aufgrund eines Mietvertrages vom 18. März 1986 Mieterin von Wohnräumen, die "zum Betrieb eines Steuerbüros" vermietet wurden. In einer Zusatzvereinbarung (Nr. 9) hieß es wie folgt:

"Der Mieter hat in eigener Verantwortung zu prüfen, ob oder inwieweit eine Genehmigung des Landesamtes für Wohnungswesen, hinsichtlich der Zweckentfremdungsverordnung für seine Nutzungszwecke, notwendig ist oder werden sollte. Ggf. ist diese Genehmigung selbst einzuholen und durch alle Instanzen durchzusetzen. Schadenersatzansprüche oder Mietminderung des Mieters wegen einer Versagung oder Teilversagung von behördlichen Stellen werden hiermit ausdrücklich ausgeschlossen."

Das Mietverhältnis begann im Oktober 1986. Unter dem 10. November 1986 beantragten die Kl. und der Bekl. beim Bezirksamt die Genehmigung der Zweckentfremdung der fraglichen Räume. Das Bezirksamt lehnte ab. Das Widerspruchsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Gegenüber der Kl. sind wegen zweckfremder Nutzung Bußgeldbescheide ergangen. Die Kl. hat einen Teil der Mieträume an die Firma N. untervermietet. Von November 1987 bis einschließlich Januar 1988 leistete die Kl. überhaupt keine Mietzahlungen mehr, unter anderem mit der Begründung, sie rechne die Mietzahlungen gegen die von ihr geleisteten Bußgeldzahlungen auf. Mit Schreiben vom 22. Januar 1988 kündigte der Bekl. wegen Zahlungsverzuges fristlos. Die Kl., die die Räumlichkeiten weiternutzte, kündigte ihrerseits mit Anwaltsschreiben vom 27. August 1988 den Vertrag wegen Nichtgewährung des vertraglich vorausgesetzten Gebrauchs fristlos, verbunden allerdings mit der Ankündigung, sie nehme eine Räumungsfrist bis zum 30. November 1988 in Anspruch. Am 28. Oktober 1988 gab die Kl. den von ihr genutzten Teil der Räume an den Bekl. zurück, die Untermieterin N. blieb weiter darin.

Am 1. Februar 1989 vermietete der Bekl. die Räumlichkeiten weiter. Mit der Klage hat die Kl. Ersatz der ihr durch den Umzug entstandenen Aufwendungen verlangt. Begründung: Der Bekl. sei zum Schadensersatz verpflichtet, weil er seiner vertraglichen Hauptpflicht, ihr die Mietsache zu dem vertraglich vorausgesetzten gewerblichen Gebrauch zu überlassen, nicht nachgekommen sei. Die Mietvertragsklausel Nr. 9 der Zusatzvereinbarung verstoße gegen das AGB Gesetz.

Die Bekl. ihrerseits verlangte wegen der Widerklage den rückständigen Mietzins bis einschließlich Januar 1989 einschließlich der Mehrwertsteuer. Das LG hat die Klage abgewiesen und die Kl. auf die Widerklage hin zur Zahlung des rückständigen Mietzinses bis einschließlich Oktober 1988 sowie für die Monate November 1988 bis Januar 1989 zur Zahlung eines Nutzungsentgeltes, letzteres allerdings ohne Mehrwertsteuer, verurteilt. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

Der unter dem 18. März 1986 geschlossene Mietvertrag ist wirksam zustande gekommen. Eine Unwirksamkeit ergibt sich insbesondere nicht aus einem etwaigen Verstoß gegen § 1 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421). Ein derartiger Verstoß würde nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages nach § 134 BGB führen, weil sich das Verbot dieser Verordnung nicht gegen den Abschluß des Mietvertrages als solchen richtet und damit die Vertragsfreiheit einschränkt, sondern nur die tatsächliche zweckwidrige Nutzung untersagt und unterbinden will. Das Fehlen der Zweckentfremdungsgenehmigung kann demzufolge als öffentliche Beschränkung der Gebrauchsmöglichkeit nur Ansprüche wegen Mängeln der Mietsache im Sinne der §§ 537 ff. BGB auslösen, nicht aber die Unwirksamkeit des Mietvertrages bewirken (vgl. auch Kammergericht in GE 1989, 941).

Der Kl. steht indessen der von ihr geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu. Dabei kommt es für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits nicht auf die Wirksamkeit von Nr. 9 Satz 3 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag an. Diese Klausel betrifft, wie ihr Satz 2 zeigt, allein den Fall, daß die hier fragliche Genehmigung bestandskräftig - durch alle Instanzen - versagt wird. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Hier geht es nur um den Zeitraum zwischen dem Vertragsbeginn und einer möglichen endgültigen Versagung der Genehmigung. Für diesen Mietzeitraum haben die Parteien hinsichtlich der Gewährleistung nichts besonderes vereinbart. Es gelten demzufolge die §§ 537 ff. BGB. Gemäß § 539 BGB kann die Kl. hier weder Minderung (§ 537 BGB) noch Schadensersatz (§ 538 BGB) verlangen, weil ihr der Mangel - Verbot der Zweckentfremdung ohne Genehmigung - entweder positiv bekannt war oder jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit - unbekannt geblieben ist. Wenn ein Kaufmann - wie die Kl. - in Berlin eine Altbauwohnung zu Gewerbezwecken anmietet, dann muß sich ihm nach den jahrzehntelangen Berichten in Presse, Funk und Fernsehen geradezu aufdrängen, daß die beabsichtigte Nutzung eine Zweckentfremdung darstellt, die ohne Genehmigung verboten ist, dies um so mehr, als die Frage der Zweckentfremdung in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ausdrücklich angesprochen worden ist. Wenn die Bekl. diesen Hinweis seitens des Vermieters nicht zur Kenntnis genommen haben sollte, dann war auch dies in jedem Falle grob fahrlässig.

Die Kl. greift auch das landgerichtliche Urteil insoweit vergeblich an, als dieses sie zur Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung an den Bekl. bis einschließlich Januar 1989 verurteilt hat. Wegen des Mietrückstandes für die Monate November, Dezember 1987 und Januar 1988 war die fristlose Kündigung vom 22. Januar 1988 begründet (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dem Bekl. stand daher der vom Landgericht auch für die Folgezeit zuerkannte Zahlungsanspruch nach § 557 Abs. 1 BGB zu.

Die Kl. hat die Räume bis Januar 1989 einschließlich nicht vollständig geräumt. Die Firma N. - ihre Untermieterin - ist bis zu diesem Zeitpunkt in einem Teil der Räumlichkeiten geblieben. Der Vortrag der Kl., sie habe die Räume bis zum 31. Oktober 1988 übergeben, und anläßlich der Übergabe derselben an den Bekl. habe ein Herr E., ein Mitarbeiter der Hausverwaltung, gegenüber der Untermieterin ausdrücklich erklärt, daß diese die innegehaltenen Räumlichkeiten weiternutzen könne, ist unerheblich, weil eine allein maßgebliche diesbezügliche Vereinbarung zwischen der Kl. und dem Bekl. nicht behauptet wird. Der Bekl. hat vielmehr dem Verbleib der Untermieterin in den Räumen mehrfach widersprochen, so mit den Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten an die Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 28. Oktober 1988 und 15. Dezember 1988. Dem Bekl. kann - unterstellt man den Vortrag der Kl. als richtig, er habe der Untermieterin zunächst den weiteren Verbleib in den Räumen gestattet - auch kein widersprüchliches Verhalten vorgeworfen werden, denn eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Bekl. und der Untermieterin hat unstreitig nicht bestanden. Der Bekl. hatte sich einen Vertragsschluß mit der Untermieterin - zu dem es letztlich nicht gekommen ist - ausdrücklich vorbehalten.

Da - wie dargelegt - die Kl. einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Bekl. nicht hat, scheidet bereits aus diesem Grunde ein Aufrechnungsanspruch mit Bußgeldern aus. Die Kl. kann auch nicht mit angeblich überzahltem Mietzins aufrechnen, weil an sich preisgebundener Wohnraum dann aus der Preisbindung herausfällt, wenn die Parteien über diese Räume ein Gewerbemietverhältnis begründen (vgl. das Urteil des erkennenden Senats vom 18. Januar 1988 - 8 U 934/87 - GE 1988, 353). Eine Mietpreisbindung gab es im Jahre 1986 in Berlin nur für Wohnraummietverhältnisse. Der entgegenstehenden Auffassung des 20. Zivilsenats des Kammergerichts (vgl. Urteil vom 20. Februar 1990 - 20 U 707/89 -) vermag sich der erkennende Senat auch nach erneuter Prüfung nicht anzuschließen.