Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Ersatzwohnraum; Verfügungsberechtigung

Zwar kann ein Ersatzwohnraumangebot einen Anspruch auf Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung begründen, eine der dafür erforderlichen weiteren Voraussetzungen ist aber die übereinstimmende Verfügungsberechtigung über den zweckfremden Wohnraum und den Ersatzraum.

I. Die Antragsteller sind Eigentümer in der in der M.-Straße in Berlin gelegenen Eigentumswohnung Nr. 6, die der Antragsteller zu 1) zusammen mit der Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller und einem weiteren Rechtsanwalt als Rechtsanwaltspraxis nutzt. Nachdem der An-tragsgegner von dieser Nutzung der Wohnung Kenntnis erlangt hatte und die Antragsteller Gelegenheit zur Äußerung genommen und einen Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung gestellt hatten, lehnte der Antragsgegner diesen Antrag mit Bescheid des Bezirksamtes Schöneberg vom 22. Januar 1990 ab und forderte die Antragsteller unter Androhung der sofortigen Vollziehung auf, die Wohnung bis zum 30. März 1990 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Zugleich drohte er für den Fall der Nichtbefolgung innerhalb der gesetzten Frist ein Zwangsgeld von 1.000 DM an.

II. Die angefochtene Anordnung, die Wohnung wieder Wohnzwecken zu-zuführen, begegnet bei der hier nur gebotenen summarischen Prüfung kei-nen Bedenken gegen ihre Rechtmäßigkeit.

Rechtsgrundlage für die Aufforderung, die Wohnung wieder der Wohnnutzung zuzuführen, war im Zeitpunkt ihres Erlasses § 1 des Gesetzes zur Be-seitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 27. März 1981 (GVBl. S. 515), geändert durch Gesetz vom 30. November 1984 (GVBl. S. 1664), und ist jetzt § 1 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG -) vom 8. März 1990 (GVBl. S. 627). Nach beiden Vorschrif-ten hat der Verfügungsberechtigte auf Verlangen des Bezirksamtes ungenehmigt zweckfremd genutzten Wohnraum, gegebenenfalls nach Umbaumaßnahmen, wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die Voraussetzungen für das behördliche Einschreiten sind hier gegeben.

Die Streitwohnung unterliegt nach Aktenlage den Regelungen der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO -) in der Fassung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421), geändert durch Verordnung vom 18. Dezember 1984 (GVBl. S. 1744). Sie ist zum Wohnen bestimmt und geeignet. Dies ergibt sich schon daraus, daß sie bis zur Nutzung als Rechtsanwaltspraxis zu Wohnzwecken vermietet war, und wird von den Antragstellern auch nicht ernsthaft in Abrede gestellt. Die Lage der Wohnung an einer Hauptverkehrsstraße und über einer Gaststätte schließt für sich genommen ihre Wohneignung und Vermietbarkeit ebensowenig aus wie ihre überdurchschnittliche Größe, zumal auch eine etwaige teilgewerbliche Nutzung unter den Voraussetzungen von § 1 Abs. 4 Buchstabe b) ZwVbVO zweck-entfremdungsrechtlich unbedenklich wäre.

Die Nutzung der Wohnung als Rechtsanwaltspraxis ist ersichtlich und un-streitig zweckfremd, denn sie dient anderen als Wohnzwecken. Die dafür erforderliche Genehmigung besitzen die Antragsteller nicht; ihren darauf gerichteten Antrag hat der Antragsgegner abgelehnt.

Die Wiederzuführungsanordnung ist auch nicht ermessensfehlerhaft. Ins-besondere besteht auf die Genehmigung der Zweckentfremdung kein of-fensichtlicher Anspruch. Der Hinweis der Antragsteller darauf, daß sie im Jahre 1983 als Bauherren zwei Wohnungen im Dach desselben Hauses erstellt haben, geht fehl. Zwar kann ein Ersatzwohnraumangebot einen Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung begründen (BVerwGE 65, 139, 143). Die Kammer läßt offen, ob der dafür er-forderliche zeitliche Zusammenhang zwischen Schaffung des Ersatzraums und Zweckentfremdung gegeben ist. Dies wäre u. a. dann nicht der Fall, wenn hinsichtlich der Zweckentfremdung auf deren Genehmigung abgestellt werden müßte, weil andernfalls die Behörde zu einer unter Um-ständen aufwendigen Ermittlung lange zurückliegender Gegebenheiten gezwungen wäre und eine Zweckentfremdung ohne Genehmigung von der Rechtsordnung ohnehin mißbilligt wird. Eine der dafür erforderlichen weiteren Voraussetzungen ist aber die übereinstimmende Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und den Ersatzraum (BVerwG a.a.O, S. 145). Davon, daß diese Voraussetzung erfüllt ist, kann hier nicht ausgegangen werden, weil die Antragsteller gegenwärtig nicht mehr Eigentümer der von ihnen geschaffenen beiden Dachwohnungen sind, sondern diese alsbald nach Fertigstellung veräußert haben.

Ihre An-nahme, es komme auf die Übereinstimmung der Verfügungsbefugnis le-diglich im Zeitpunkt der Schaffung des Ersatzraums an, erscheint nicht überzeugend. Dagegen spricht insbesondere das Ziel dieses Kriteriums, sicherzustellen, daß nicht ein beliebiger Dritter, sondern der durch das Zweckentfremdungsverbot Belastete die Ausgleichsleistung erbringt (BVerwG a.a.O.). Danach kommt es gerade nicht auf die schlichte Ursächlichkeit für die Schaffung von Wohnraum, sondern darauf an, daß derjenige, der den Wohnungsmarkt durch Zweckentfremdung belastet, diesen zugleich dadurch wieder entlastet, daß er in gleichartiger Rechtsstellung (vgl. BVerwG, ZMR 1987, S. 70, 73) Ersatz zur Verfügung stellt. Nach Ver äußerung der Dachwohnungen "belastet" die Zurverfügungstellung indes nicht die Antragsteller, sondern allein die neuen Eigentümer. Diese - und nicht die Antragsteller - haben in Wahrheit dem Wohnungsmarkt neue Wohnungen zugeführt, indem sie diese erworben und bezogen haben. Bei der erforderlichen wertenden Betrachtungsweise würde daher allenfalls den neuen Eigentümern ein Anspruch auf Zweckentfremdungsgenehmigung unter dem Gesichtspunkt der Schaffung von Ersatzwohnraum zustehen können. Die Antragsteller sind mithin nicht anders zu behandeln als sonstige mit der Errichtung von Wohnungen Befaßte (Bauträger, Zwischenverkäufer u. a.).

Die aufgeworfene Rechtsfrage bedarf jedoch hier keiner abschließenden Beantwortung. Denn ermessensfehlerhaft wäre die angefochtene Wiederzuführungsanordnung in Anbetracht des unbedingten Genehmigungserfordernisses nur dann, wenn den Antragstellern ein Genehmigungsanspruch zustünde, der wegen seiner Offensichtlichkeit einer bereits erteilten Genehmigung gleichgesetzt werden müßte. Davon kann hier angesichts der dargestellten Bedenken gegen die Beachtlichkeit des Ersatz-wohnraumangebots keine Rede sein.

Ein offensichtlicher Genehmigungsanspruch steht den Antragstellern auch gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbVO nicht zu. Danach ist die Genehmigung nur zu erteilen, wenn für die Zweckentfremdung des Wohnraums ein das öffentliche Wohnnutzungsinteresse überwiegendes berechtigtes Interesse besteht. Das ist hier nicht der Fall. In Anbetracht der sozialen Mißbilligung der Zweckentfremdung ohnehin unzureichenden Wohnraums ist das gesetzlich vorgegebene Erhaltungsinteresse von so hohem Gewicht, daß die Genehmigung regelmäßig zu versagen und nur dann zu erteilen ist, wenn besonders schützenswerte andere Interessen ausnahmsweise das hochrangige Interesse am Bestandsschutz des betroffenen Wohnraums überwiegen (vgl. BVerfG, NJW 1975, 725, 729; OVG Berlin, Beschluß vom 4. Dezember 1989 - OVG 5 S 59.89 - , GE 1990, S. 45 f.). Ein überwiegendes Interesse an der Nutzung der Wohnung als Rechtsanwaltspraxis besteht nicht. Es spricht insbesondere nichts dafür, daß der Antragsteller zu 1) oder seine in der Streitwohnung praktizierenden Kollegen für die Ausübung ihres Anwaltsberufs auf geschützte Wohnräume angewiesen sind und dies nicht ebensogut in Gewerberäumen möglich wäre. Es mag der-zeit schwierig und aufwendig sein, geeignete Räume zu finden. Daß dies in Berlin schlechthin ausgeschlossen wäre, ist mit der unsubstantiierten Behauptung eines erfolglosen Versuchs des Antragstellers zu 1) nicht dar-getan und überdies auch nicht zutreffend, wie einschlägige Neueröffnungen belegen. Die Grundrechte rechtfertigen keine andere Beurteilung. Die von Art. 14 GG gewährleistete Privatnützigkeit des Eigentums begründet keinen Anspruch auf Verwirklichung der wirtschaftlich optimalen Nutzung (vgl. BVerwGE 71, 291, 294 f. m. w. N. zur Rechtsprechung insbesondere auch des BVerfG). Die Berufung auf Art. 2 Satz 1 GG geht ebenfalls fehl. Denn ein verfassungswidriger Eingriff in das Grundrecht der körperlichen Unversehrtheit des Antragstellers zu 1) oder seiner Angehörigen geht von der Wiederzuführungsaufforderung offensichtlich nicht aus.

Angesichts der angespannten Wohnungsmarktlage in Berlin besteht an der baldigen Wiederzuführung der streitbefangenen Wohnung zu Wohnzwecken ein besonderes Interesse. Dies reicht angesichts der Rechtmäßigkeit der Wiederzuführungsverfügung für die Anordnung ihrer sofortigen Vollziehung aus (ständige Rechtsprechung der Verwaltungsgerichtsbarkeit Berlins, vgl. Beschluß des OVG Berlin vom 23. Juni 1988 - OVG 5 S 20.88 -).

Die Zwangsgeldandrohung entspricht den rechtlichen Voraussetzungen der § 6, 9, 11 und 13 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes, so daß auch insoweit eine Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller nicht in Betracht kommt.