Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Räume im ehemaligen Ost-Berlin

Räume im ehemaligen Ost-Berlin unterliegen nicht dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie am 3. Oktober 1990 ohne Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsverordnung zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurden. (Leitsatz der Redaktion)

Kein Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung stellt allerdings die Zweckentfremdung solcher Räume dar, die bereits vor dem Inkrafttreten dieser Verordnung anderen als Wohnzwecken zugeführt worden sind (§ 1 Abs. 4 Buchst. a ZwVbVO). Das ist hier möglicherweise der Fall. Als zwischenzeitlich von der Rechtsprechung der Berliner Verwaltungsgerichte geklärt kann zugrunde gelegt werden, daß der maßgebliche Stichtag für das Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für im Ostteil der Stadt gelegene Wohnungen der Tag des Beitritts, also der 3. Oktober 1990, ist. Zu diesem Zeitpunkt wurde die im Streit befindliche Wohnung nicht zu Wohnzwecken genutzt. Dies wäre allerdings nach ebenfalls gefestigter Rechtsprechung dann unbeachtlich, wenn die Umwidmung unter der Geltung der Wohnraumlenkungsverordnung - WlVO - vom 16. Oktober 1982 (GBl. DDR S. 301) erfolgte, ohne daß eine Genehmigung der zuständigen Stelle vorlag. So liegt der Fall aber wohl nicht. Der übereinstimmende Vortrag beider Beteiligter, für die Nutzung der Räumlichkeiten im 1. OG im Zusammenhang mit dem Betrieb der Gaststätte "Leck" habe eine behördliche Genehmigung vorgelegen, wird als zutreffend zugrunde zu legen sein, zumal die Gesamtumstände des Falles, insbesondere die Eintragung der Räumlichkeiten in der Gewerbekarteikarte sowie das Fehlen einer Wohnungskarteikarte, für eine genehmigte Zweckentfremdung sprechen. Demgegenüber rückt in den Mittelpunkt des Rechtsstreits die Frage, ob die Beendigung einer im dargestellten Sinne beachtlichen Zweckentfremdung nach dem Beitrittszeitpunkt ipso facto zur Wiedereingliederung der Wohnung in den von der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung geschützten Wohnungsbestand jedenfalls dann führt, wenn die unter Geltung von DDR-Vorschriften erteilte Genehmigung auf den (nunmehr weggefallenen) Nutzungszweck beschränkt war, oder ob es zusätzlich eines neuerlichen Widmungswillens des Verfügungsberechtigten bedarf, um die Eigenschaft geschützten Wohnraums wieder entstehen zu lassen. Die beschließende Kammer neigte bisher - wie der Antragsgegner - der ersteren Auffassung zu, und zwar insbesondere deshalb, weil auch nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung erteilte Zweckentfremdungsgenehmigungen, wenn sie auf bestimmte Nutzungsarten (z. B. Arztpraxen) bzw. bestimmte Nutzungsberechtigte (z. B. einen bestimmten Arzt) beschränkt waren, nach Wegfall des so beschränkten Nutzungszwecks die Wohnraumeigenschaft ohne weiteres wieder entstehen lassen. Folgerichtig hätte eine zu DDR-Zeiten erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung nach der Wohnraumlenkungsverordnung dann keine Beachtung mehr finden können, wenn der Nutzungszweck ausgeschöpft war, und wäre deshalb darüber hinausgehend zu fordern gewesen, daß vor dem Beitritt bereits eine endgültige Ausgliederung aus dem Wohnungsbestand durch die zuständigen Stellen erfolgt war. Dieser Auffassung ist das OVG Berlin in seinem Beschluß vom 18. November 1993 - OVG 5 S 54.93 - jedoch nicht gefolgt und hat es als dauerhafte Entwidmung von Wohnzwecken schon dann angesehen, wenn Räumlichkeiten auf nicht absehbare Zeit von den für die Wohnraumlenkung zuständigen Stellen bestimmten anderen Nutzungszwecken zugeführt worden waren, und zwar selbst dann, wenn diese Nutzungszwecke sich bereits vor dem Beitrittszeitpunkt erledigt hatten. Die Klärung der hierin gründenden rechtlichen Zweifelsfrage wird die Kammer dem Hauptsacheverfahren vorbehalten.

Das Zweckentfremdungsverbot gilt auch im ehemaligen Ost-Berlin; es greift allerdings dann nicht ein, wenn Räume schon vor Inkrafttreten des Gesetzes gewerblich genutzt waren.

Wie das Verwaltungsgericht Berlin in seinem Beschluß vom 26. Mai 1994 und das Oberverwaltungsgericht Berlin im Beschluß vom 8. November 1993 ausführen, ist nach "gefestigter Rechtsprechung" im ehemaligen Ost-Berlin der Stichtag der 3. Oktober 1990. Nur Räume, die zu diesem Zeitpunkt als Wohnräume genutzt waren, unterliegen dem Zweckentfremdungsverbot. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die gewerbliche Nutzung einen Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsverordnung darstellte, etwa weil die Räume zu Wohnzwecken zugewiesen waren.