Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Wohnraumbegriff; Wohneignung; Waschraum

Räumen ohne Waschraum mit Badewanne oder Dusche fehlt die objektive Eignung zum dauernden Bewohnen; sie stellen deshalb keine Wohnräume im Sinne des Zweckentfremdungsrechtes dar.

Das Wohnungsamt fordert von den Kl. (Eigentümer), eine Vier-Zimmer-"Wohnung" wieder Wohnzwecken zuzuführen. Außerdem wurde die sofortige Vollziehung dieser Verfügung angeordnet und ein Zwangsgeld angedroht. Der gegen die Verfügung erhobene Widerspruch wurde zurückgewiesen, die dagegen gerichtete Klage war aber erfolgreich. Das Wohnungsamt hat die Auffassung vertreten, bei den umstrittenen Räumen handele es sich um Wohnräume, weil ungeachtet der Widmung bei Errichtung des Hauses (gewerblich) und der entsprechenden bauaufsichtlichen Genehmigung jedenfalls ab Juli 1979 die Räume zu Wohnzwecken vermietet worden waren. Durch diese Maßnahme habe der damalige Verfügungsberechtigte die Räume umgewidmet, was auch durch eine vom Bau- und Wohnungsaufsichtsamt erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung für "Wohnräume" bestätigt worden sei.

Die zulässige Anfechtungsklage ist begründet.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die von der Behörde allein erlassene Wiederzuführungsanordnung liegen nicht vor. Die streitbefangenen Räume unterliegen dem Zweckentfremdungsverbot nicht; denn es handelt sich bei ihnen nicht um Wohnräume im Sinne der vorgenannten Bestimmungen. Unter den Wohnraumbegriff des Zweckentfremdungsrechtes fallen alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbotes durch die ZwVbVO zum dauernden Bewohnen sowohl geeignet als auch bestimmt waren (bzw. später wurden) (BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 - BVerwG 8 C 105/83 - Buchholz 11 Art. 20 GG Nr. 94). Zum Bewohnen ungeeignet und deshalb im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne kein Wohnraum, sind Räume zum einen nicht, wenn die Grenze der Bewohnbarkeit unterschritten wird und sich dieser Mangel bzw. dieser Mißstand mit zumutbaren Mitteln nicht beheben läßt, und um Wohnraum handelt es sich zum anderen dann nicht, wenn ein Raum aus sonstigen Gründen - also nicht wegen eines zur Unbewohnbarkeit führenden Mangels oder Mißstandes - vom Markt als Wohnraum nicht (mehr) angenommen wird (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15/80 - Buchholz 454.51 Nr. 7). An der Wohneignung kann es aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen fehlen; rechtlich un-geeignet sind Räume, die - etwa wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften - aus Rechtsgründen so nicht bewohnt werden dürfen (BVerwG, Urteil vom 2. Dezember 1983 - BVerwG 8 C 155/81 - Buchholz 454.51 Nr. 10). Unbeachtlich ist dabei eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, also das Fehlen lediglich der die (materiell baurechtmäßige) Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung (BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 - BVerwG 8 C 48/83 - Buchholz 454.51 Nr. 11). Hätte eine vom Verfügungsberechtigten beantragte Baugenehmigung jedoch wegen Verstoßes der Wohnnutzung gegen andere (materielle) baurechtliche Vorschriften nicht erteilt werden dürfen, fehlt den betreffenden Räumen die Wohnraumqualität.

So liegt es hier. Die Räume im Erdgeschoß des Hauses sind ausweislich der dem Berichterstatter vorliegenden Bauakten für das Grundstück mit Ausnahme eines Raumes durch Baugenehmigung vom September/November 1908 baupolizeilich als Gewerberäume genehmigt worden; lediglich der von der Kreuzung aus gesehen letzte Raum in der ... Straße wurde baupolizeilich im Jahre 1908 als "Hauseingang" genehmigt und gleichwohl als weiterer Raum der hier umstrittenen Nutzungseinheit zugeschlagen. An diesen bauaufsichtlichen Genehmigungen hat sich bis heute nichts geändert. Eine Baugenehmigung vom 15. Mai 1985, die eine bauaufsichtliche Genehmigung der Räume zu Wohnzwecken durch den Einbau eines Bades vorsah, ist nicht ausgenutzt worden und deshalb gemäß § 64 BauO Bln 1985 im Jahre 1987 erloschen. Entsprechend dieser baupolizeilichen Genehmigung sind die umstrittenen Räume im übrigen auch bis zum 15. Juli 1979 nicht zu Wohnzwecken genutzt worden.

Auch die Tatsache, daß die Räume jedenfalls vom 15. Juli 1979 bis zum 7. März 1983 zu Wohnzwecken vermietet waren und nach den vorliegenden Verwaltungsvorgängen auch entsprechend genutzt wurden, verschafft ihnen nicht Wohneignung und damit die Eigenschaft als Wohnräume im Sinne des Zweckentfremdungsrechtes. Dies scheitert nach dem oben Gesagten zwar nicht schon daran, daß die Wohnnutzung formell baurechtswidrig war; jedoch war die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken ab Juli 1979 zu keinem Zeitpunkt bauordnungsrechtlich genehmigungsfähig. Denn die umstrittenen Räume verfügen und verfügten niemals über ein Bad. Gemäß §§ 56 Abs. 1 BauO Bln 1979, 47 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln 1985 muß aber jede Wohnung einen Waschraum mit Badewanne oder Dusche haben. Entsprechen und entsprachen die Räume zur Zeit ihrer Nutzung als Wohnräume damit nicht dem zwingenden (materiellen) Bauordnungsrecht, fehlt ihnen damit auch die objektive Eignung zum Dauerbewohnen. Denn die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WoBauG in der hier maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 1976 (BGBl. I S. 1085) - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlußmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad (ständige Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes, vgl. zuletzt Urteil vom 14. Dezember 1990 - BVerwG 8 C 38/89 - Buchholz 454.51 Nr. 16). Darauf, ob die Räume, die - sei es aus formellen, sei es aus materiellen Rechtsgründen - so nicht bewohnt werden durften und dürfen, dennoch vom Markt angenommen werden oder nicht, kommt es nicht an (BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 - BVerwG 8 C 105/83 -).

Bei dieser Sachlage durfte die Behörde von den Kl. die Wiederzuführung der Räume zu Wohnzwecken schon deshalb nicht verlangen, weil diese in ihrem jetzigen Zustand keine Wohnräume im Sinne des Zweckentfremdungsrechtes sind. Ob eine Wiederzuführungsanordnung nach dem Einbau eines Waschraumes rechtmäßig wäre, war im vorliegenden Fall nicht zu prüfen. Einem entsprechenden Verlangen der Behörde dürfte jedoch schon eine ausreichende Rechtsgrundlage fehlen, weil von den Kl. dadurch die erstmalige Herstellung eines Bades in einer zu gewerblichen Zwecken bauordnungsrechtlich genehmigten Nutzungseinheit gefordert würde (vgl. § 1 ZwBesG, der die "Wiederherstellung" der Wohnnutzung vorsieht). Auf die von der Behörde im übrigen allein aufgeworfene Rechtsfrage, ob die Wohnung durch die Vermietung zu Wohnzwecken zu Wohnraum umgewidmet worden ist, kommt es im vorliegenden Falle mangels Eignung der Räume zu Wohnzwecken nicht an (vgl. dazu aber BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 - BVerwG 8 C 105/83 - Buchholz 11 Art. 20 GG Nr. 94 insbesondere zur Unerheblichkeit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem WEG).

Mit einem für die Praxis außerordentlich bedeutsamen Fall hatte sich das Verwaltungsgericht Berlin in einer Entscheidung vom 16. März 1992 auseinanderzusetzen. Es ging dabei um Räume in einem Miethaus, die 1908 baupolizeilich als Gewerberäume genehmigt worden waren. Eine Baugenehmigung von 1985, die eine Genehmigung der Räume zu Wohnzwecken durch den Einbau eines Bades vorsah, war nicht ausgenutzt worden. Die Räume waren bis 1979 auch nicht zu Wohnzwecken benutzt worden, wohl aber danach bis 1983. Dann wurden sie wieder gewerblich genutzt. Nun forderte das Wohnungsaufsichtsamt - erfolglos - die Wiederherstellung der Räume zu Wohnzwecken.

Die Entscheidungsbegründung des Verwaltungsgerichts ist insoweit besonders interessant, als sie noch einmal grundsätzlich die bisherige Rechtsprechung zur Frage aufarbeitet, wann Räume überhaupt Wohnräume im Sinne des Zweckentfremdungsrechtes sind - nämlich dann, wenn sie sowohl geeignet als auch zu diesem Zweck bestimmt waren. Z. B. fallen danach auch solche Räume nicht in die Kategorie Wohnräume, wenn sie zu Wohnräumen umgebaut worden sind, die Umbaugenehmigung aber wegen Verstoßes gegen materiell-rechtliche Vorschriften nicht hätte erteilt werden dürfen.

In dem betreffenden Fall verfügten die Räume nicht über ein Bad/eine Dusche. Damit war die Wohnnutzung formell baurechtswidrig, so daß den Räumen die objektive Eignung zum Dauerbewohnen fehlte.

Deshalb unterlagen sie auch nicht dem Zweckentfremdungsrecht, so daß die Behörde auch vom Eigentümer nicht verlangen durfte, die Räume wieder zu Wohnzwecken zu vermieten.