Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Unterbringung von Firmenmitarbeitern

Werden Wohnräume an eine Baufirma vermietet, die dort ihre Arbeitnehmer vorübergehend unterbringen will, kann darin eine verbotene Zweckentfremdung liegen.

Durch Bußgeldbescheid des Magistrats der Stadt vom 3. Juli 1991 wurden die Betroffenen wegen vorsätzlicher Zweckentfremdung von Wohnraum wahlweise vorsätzlicher Mietpreisüberhöhung mit Geldbußen in Höhe von jeweils 75.000 DM belegt. Auf die hiergegen gerichteten Ein-sprüche der Betroffenen hat das Amtsgericht durch Urteil vom 22. April 1992 auf Freispruch erkannt.

Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und ebenso be-gründete Rechtsbeschwerde der Amtsanwaltschaft, mit der die Verletzung sachlichen Rechts gerügt wird.

Die nach § 79 I Nr. 3 OWiG zulässige Rechtsbeschwerde dringt mit der Sachrüge durch. Die vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen tragen den Freispruch wegen des Vorwurfs eines Verstoßes gegen Art. 6 § 2 Miet rechtsverbesserungsgesetz (MRVerbG) nicht.

Danach vermieteten die Betroffenen durch Formularmietvertrag vom 14. Dezember 1988 die Räume im 5. Geschoß des Anwesens einschließlich des darüber gelegenen Dachbodens ab dem 1. Januar 1989 an die Fir-ma zu einem monatlichen Mietzins von 5.000 DM teilinklusive Nebenkosten. Im 5. Geschoß mit einer Fläche von ca. 190 m2 befinden sich sieben Zimmer, ein Flur, eine Küche, ein Waschraum und ein WC. Der Dachboden hat eine Fläche von ca. 100 m2. Nach den Urteilsfeststellungen war Zweck des Mietvertrages, daß die Mieterin - die Firma - dort ihre Mitarbeiter un-terbringt. Die einzelnen Zimmer wurden von der Firma mit 2-4 Bettstellen ausgestattet und den Arbeitnehmern der Firma für die Dauer des Arbeitsverhältnisses zur Verfügung gestellt. Die von den Arbeitnehmern zu zah-lende Miete wurde jeweils direkt mit dem Lohn verrechnet.

Das Amtsgericht hat darin keinen Verstoß gegen Art. 6 § 2 MRVerbG ge-sehen, da es sich zwar um ein Geschäftsraummietverhältnis handelte, nach der Zweckbestimmung des Vertrages die Räume von den Arbeitnehmern der Firma jedoch wohnlich genutzt werden sollten. Sollte die Nutzung tatsächlich nicht zu Wohnzwecken erfolgt sein, stelle dies ein vertragswidriges Verhalten der Firma dar, es sei denn, eine über den schriftlichen Miet-vertrag hinausgehende Nutzung zu anderen Zwecken sei vereinbart oder konkludent von den Betroffenen gebilligt worden. Hierfür seien jedoch kei-nerlei Anhaltspunkte gegeben.

Die Feststellung des Amtsgerichts, es lägen keine Anhaltspunkte für eine Kenntnis der Betroffenen von einer Nutzung der Räume zu anderen als zu Wohnzwecken vor, steht in Widerspruch zu dem im Urteil mitgeteilten Ver-tragsinhalt. Danach war Zweck des Mietvertrages, daß die Firma in den Räumen ihre Mitarbeiter unterbringt, was auch genauso geschehen ist.

Die zutreffende Einstufung des Vertrages als Geschäftsraummietverhältnis ändert nichts daran, daß es sich bei der von den Betroffenen vermiete-ten Wohnung um Wohnraum i. S. des Zweckentfremdungsverbots nach Art. 6 § 2 MRVerbG handelt. Die Frage, ob eine Zweckentfremdung vorliegt, ist nicht nach dem Charakter des zwischen den Betroffenen und der Firma geschlossenen Vertrages, sondern allein nach der Art der tatsächlichen Nutzung der Wohnräume zu beurteilen. Aus den Urteilsfeststellungen läßt sich entnehmen, daß die Arbeitnehmer nur vorübergehend - nämlich für die Dauer ihres Ar beitsverhältnisses mit der Firma - in der Wohnung untergebracht wurden. Es liegt weiterhin nahe, daß die Unterbringung der Arbeiter ausschließlich den gewerblichen Interessen der Firma diente, die sich aufgrund des un-terschiedlichen Lohnniveaus zwischen Polen und Deutschland einen Wettbewerbsvorteil gegenüber deutschen Firmen verschaffen konnte. Die Urteilsfeststellungen sind insoweit jedoch nicht ausreichend, um die Frage einer Aufgabe des Wohnzwecks im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG ab-schließend beurteilen zu können. Auch fehlt es an einer Darstellung der Einlassung der Betroffenen hinsichtlich ihrer Kenntnis von der geplanten und später durchgeführten Nutzung der Räume durch die Firma.

Sollte das Amtsgericht nach weiterer Aufklärung des Sachverhalts den Tatbestand des Art. 6 § 2 MRVerbG nicht als erfüllt ansehen, wird ein Ver-stoß gegen § 5 WiStG wegen Mietpreisüberhöhung zu prüfen sein. Von dieser Vorschrift werden sowohl Vermieter als auch Zwischenmieter er-faßt. Nach ihrem Sinn und Zweck soll die wirtschaftliche Ausnutzung eines geringen Wohnungsangebots zu Lasten breiter Bevölkerungsschichten, die die hohen Mieten nicht bezahlen können, verhindert werden. Dagegen ist unerheblich, daß die Mieterin im vorliegenden Fall nicht schutzwürdig erscheint.

Das Mietrechtsverbesserungsgesetz vom 4. November 1971 (abgedruckt in GMW & BMW Seite 210) ermächtigt die Landesregierungen, Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit besonderer behördlicher Erlaubnis zuzulassen und Einzelheiten durch eine Rechtsverordnung zu regeln; Zuwiderhandlungen können mit einem Bußgeld belegt werden. Das Land Berlin hat, wie auch das Land Hessen, davon Gebrauch gemacht und eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung erlassen. Eine ähnliche Regelung gilt in den neuen Ländern für kommunale und genossenschaftliche Wohnungen (§ 9 des Belegungsrechtsgesetzes vom 22. Juli 1990, GMW & BMW S. 289). Dabei kann im Einzelfall durchaus zweifelhaft sein, wann eine Aufgabe des Wohnzweckes im Sinne dieser Vorschriften vorliegt, wie der Beschluß des OLG Frankfurt vom 10. November 1992 zeigt.

Ein Hauseigentümer hatte Wohnräume an eine Baufirma vermietet, die dort ihre polnischen Arbeitnehmer unterbrachte. Damit handelte es sich bei dem Mietvertrag zwischen der Baufirma und dem Eigentümer nicht um einen Wohnraummietvertrag, denn nach ständiger Rechtsprechung liegt dieser nur dann vor, wenn der Mieter in den Räumen selbst wohnen will. Einen Bußgeldbescheid des Magistrats wegen Zweckentfremdung hob das Amtsgericht dennoch auf Einspruch des Eigentümers auf, weil eine Zweckentfremdung nur dann vorliegen könne, wenn die Räume nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt würden, sei es auch durch andere Personen als den Mieter.

Dem konnte das OLG Frankfurt nicht folgen und kassierte das freisprechende Urteil des Amtsgerichts, weil die Arbeitnehmer der Firma nur vorübergehend, nämlich für die Dauer ihres Arbeitsverhältnisses, die Räume nutzen sollten, was ein Wohnen im Sinne der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ausschließt. Darüber hinaus wies das Oberlandesgericht das Amtsgericht an, eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG zu prüfen, da es auf eine besondere Schutzwürdigkeit des Mieters, hier also der Baufirma, für den Tatbestand nicht ankomme.

Vorsicht bei Vermietung von Wohnraum an Gewerbetreibende! Neben der doppelten Bußgelddrohung wegen Mietpreisüberhöhung und Zweckentfremdung kann auch darüber hinaus der Mietzinsanspruch gefährdet sein, wenn das zu entscheidende Gericht sich der Mindermeinung anschließt, wonach ein Mietvertrag, der gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, nichtig ist.