Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Ersatzwohnraum; Dachausbau; öffentliche Förderung

1. Eine Zweckentfremdung ist zu genehmigen, wenn angemessener Ersatzwohnraum angeboten wird.

2. Auch ein durch öffentliche Mittel geförderter Dachausbau kann Ersatzwohnraum sein.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Beteiligten streiten um die Erteilung von Zweckentfremdungsgenehmigungen für Wohnräume. Die Kl. sind Eigentümer der Grundstücke B. und (...) in Berlin. Seit Januar 1989 sind sie für die Wohnung B., Vorderhaus 2. OG links im Besitz einer befristeten und mit der Zahlung einer Ausgleichsabgabe verbundenen Zweckenfremdungsgenehmigung. Unter dem 12. November 1990 bzw. 8. Januar 1991 beantragten sie die Aufhebung der Befristung und Freistellung von der Ausgleichsabgabe so-wie die Erteilung weiterer Zweckentfremdungsgenehmigungen für die im 2. OG rechts, 4. OG links und 5. OG rechts im selben Haus gelegenen Wohnungen. Zur Begründung verwiesen sie auf die Schaffung von Ersatzwohnraum durch Dachausbau am (...) . Für dort zu errichtende neun Woh-nungen bewilligten die Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin den Kl. mit Be-scheid vom 18. Dezember 1990 im Rahmen des "Dachraumsofortprogramms 1990" einen einmaligen Baukostenzuschuß von 360.000 DM. Als Ersatzwohnraum boten die Kl. sechs der neun Wohnungen mit einer Ge-samtwohnfläche von etwa 506 m2 gegenüber etwa 511 m2 zweckentfremdeten Wohnraums an.

Mit Bescheiden vom 28. Mai 1991 lehnte das Bezirksamt die Anträge auf Zweckentfremdungsgenehmigungen im wesentlichen mit der Begründung ab, die Förderung des Ausbaus von Dachräumen zu Wohnzwecken diene dem Ziel, den Wohnungsmangel zu beheben, so daß bei Inanspruchnahme des Baukostenzuschüsse ein berücksichtigungsfähiges Ersatzwohnraumangebot nicht vorliege.

Die Widersprüche der Kl., zu deren Begründung diese im wesentlichen ausführten, die Inanspruchnahme des Baukostenzuschusses schließe die Annahme eines beachtlichen Ersatzwohnraumangebots nicht aus, ande-renfalls würden sie auf den Zuschuß verzichten, wies die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen mit Widerspruchsbescheiden vom 15. Oktober 1991 zurück: Zwar werde nicht verkannt, daß das Ersatzwohnraumangebot die sechs von der Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen erfülle. Es widerspreche jedoch Sinn und Zweck zweckentfremdungsrechtlicher Verfahren, wenn neu errichteter Wohnraum, dessen Schaffung aus öffentlichen Haushalten maßgeblich unterstützt werde und der angesichts der prekären Wohnungsmarktlage das Angebot an Wohnraum erhöhen solle, letztlich nur dazu eingesetzt werde, eine ansonsten nicht genehmigungsfähige dauerhaft zweckfremde Nutzung von anderen Wohnräumen zu ermöglichen.

Mit ihren am 14. November 1991 erhobenen Klagen, die das Verwaltungsgericht verbunden hat, haben die Kl. im wesentlichen geltend gemacht, durch die Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigungen würden die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Beachtlichkeit von Ersatzwohnraumangeboten unterlaufen. Selbst die Inanspruchnahme öffentlicher Gelder im sozialen Wohnungsbau stehe nach der Rechtsprechung der Anerkennung als Ersatzwohnraum nicht entgegen.

Mit Urteil vom 6. November 1992 hat das Verwaltungsgericht die angefochtenen Bescheide aufgehoben und den Bekl. zur Erteilung der Zweck-entfremdungungsgenehmigungen verpflichtet. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Es bestehe ein Anspruch auf die Genehmigungen, weil durch das den von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen entsprechende Ersatzwohnraumangebot der Wohnraumbestand per Saldo erhalten bleibe. Die Förderung durch öffentliche Mittel sei dabei un beachtlich. Dies zeige die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, nach der sogar ersatzweise angebotene Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus der Klage auf Erteilung einer Abrißgenehmigung zum Er-folg verhelfen könnten. Wegen der Begründung im einzelnen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Bekl., zu deren Begründung er im wesentlichen ausführt, die vom Verwaltungsgericht zitierte Rechtsprechung zum Ersatzwohnraum in Abrißfällen sei nicht auf Fälle übertragbar, in denen - wie hier - mängelfreier Wohnraum einer zweckfremden Nutzung zugeführt werde. Im Unterschied zum Ersatz für Abriß entziehe hier der Verfügungsberechtigte dem Wohnungsmarkt vorhandenen Wohnraum mit dem Ziel einer günstigeren Verwertung seines Eigentums, belaste aber gleichzeitig die Allgemeinheit durch Inanspruchnahme von Mitteln aus öf-fentlichen Haushalten, ohne dadurch eine Vermehrung des Wohnraumbestandes zu bewirken. Ferner beinhalte die gewerbliche Nutzung vorhandenen Wohnraums im Unterschied zum Abriß finanzielle Vorteile großen Ausmaßes. Daher könne nicht hingenommen werden, daß mit dem Ersatz zweckbestimmter Mittel das Ziel der quantitativen Mehrung von Wohnraum vereitelt werde, weil nur Ersatz, nicht aber ein "Mehr" geschaffen werde.

Die Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Den Kl. stehen die begehrten Zweckentfremdungsgenehmigungen zu.

Anspruchsgrundlage ist § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbVO. Danach ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen, wenn an der zweckfremden Nutzung ein das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken überwiegendes berechtigtes Interesse besteht. Das Verwaltungsgericht hat im einzelnen beanstandungsfrei ausgeführt, daß ein derartiges überwiegendes Interesse des Eigentümers vorliegt, wenn dieser durch Schaffung von Ersatzwohnraum die durch die Zweckentfremdung bewirkte Verknappung des Wohnraumbestandes selbst ausgleicht. Insoweit wird auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil gemäß § 130 b VwGO Be-zug genommen.

Weiterhin hat das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt, daß der von den Kl. am M. Ufer durch Dachausbau geschaffene Wohnraum den Anfor-derungen entspricht, die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts an ein beachtliches Ersatzwohnraumangebot zu stellen sind, und daß es dabei unerheblich ist, ob der Ersatzbau unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel errichtet wird. Auch insoweit wird gemäß § 130 b VwGO auf das angefochtene Urteil verwiesen.

Demgegenüber greift das Berufungsvorbringen nicht durch. Insbesondere ist entgegen der Rechtsansicht des Bekl. die Inanspruchnahme öffentlicher Mittel für den Ersatzwohnraum nicht nur dann zweckentfremdungsrechtlich unerheblich, wenn der vorhandene Wohnraum durch Abriß zweckentfremdet wird. Denn die nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, erforderlichen - aber auch ausreichenden - sechs Voraussetzungen für ein Ersatzwohnraumangebot (Lage im Gemeindegebiet, zeitlicher Zusammenhang mit der Zweckentfremdung, Übereinstimmung in der Verfügungsbefugnis, Vergleichbarkeit in Größe und Standard, kein Luxusbau sowie Verfügbarkeit auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt) sind abschließend. Dem Zweck, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen (Artikel 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG) zu sichern, ist hinreichend gedient, wenn ein durch die Zweckentfremdung eingetretener Verlust für den Wohnungsmarkt - unter Beachtung der maßgeblichen sechs Voraussetzungen - durch die Schaffung von Ersatzwohnraum ausgeglichen wird (BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 -, Buchholz 454.51 Nr. 13 S. 55). Auf die Art der Zweckentfremdung kommt es hiernach ebensowenig an wie auf das Ausmaß der aus der zweckfremden Nutzung gegebenenfalls gezogenen finanziellen Vorteile. Die Einschränkungen der durch Artikel 14 Abs. 1 GG gewährleisteten Dispositionsbefugnis des Eigentümers gehen nicht weiter, als es der Schutzzweck erfordert, dem die zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen dienen (vgl. BVerfGE 55, 249, 258). Dieser besteht darin, in besonders gefährdeten Gebieten die Verringerung des vorhandenen Bestandes an Wohnraum und damit eine Vergrößerung der Wohnungsnotlage zu verhindern (vgl. Begründung zu [urspr.] Artikel 6 a MRVerbG, BT-Drucks. VI 2564 S. 4; BVerwG 38, 348, 359), greift also nicht, wenn durch ein den genannten Anforderungen ge-nügendes Ersatzwohnraumangebot per saldo der Bestand an Wohnraum erhalten bleibt. Daraus folgt, daß die Erwägung des Bekl., mit der Anerkennung staatlich geförderten Wohnraums als Ersatz für zweckentfremdeten Wohnraum werde der in der Schaffung zusätzlichen Wohnraums liegende Förderungszweck unterlaufen, die Versagung der zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung nicht zu rechtfertigen vermag. Darauf hat das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend hingewiesen.

Soll Wohnraum zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, bedarf dies nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung der Genehmigung des Wohnungsamtes. Diese Genehmigung ist nach § 3 Abs. 2 ZwVbVO zu erteilen, wenn das Interesse des Antragstellers das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken erheblich überwiegt. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn der Antragsteller angemessenen Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stellt.

Ein Hauseigentümer in Berlin wollte so vorgehen und bot als Ersatzwohnraum neugeschaffene Dachwohnungen an, für die er einen Baukostenzuschuß von der WBK erhalten hatte. Die Genehmigung zur Zweckentfremdung wurde ihm zunächst versagt, da der Zweck der öffentlichen Förderung des Dachausbaues die Vermehrung des Wohnraumbestandes sei, was hier jedoch gerade nicht beabsichtigt sei. Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbots werde auf diese Weise unterlaufen.

Dem konnten sich das Verwaltungsgericht Berlin und auf Berufung der Behörde das Oberverwaltungsgericht (Entscheidung vom 10. Juni 1993) nicht anschließen. Der Schutz des Eigentums nach Art. 14 GG gebietet es, das Zweckentfremdungsverbot nach Art. 6 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes nicht ausdehnend auszulegen. Vielmehr ist die Genehmigung von der Behörde grundsätzlich dann zu erteilen, wenn angemessener Ersatzwohnraum angeboten wird, der folgende sechs Voraussetzungen erfüllt: Lage im Gemeindegebiet, zeitlicher Zusammenhang mit der Zweckentfremdung, Übereinstimmung in der Verfügungsbefugnis, Vergleichbarkeit in Größe und Standard, kein Luxusbau sowie Verfügbarkeit auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt. Zusätzliche Anforderungen dürfen nicht gestellt werden, so daß auch der Einsatz öffentlicher Mittel für den Ersatzwohnraum unschädlich ist.