Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; unbewohnbare Räume; Renditeberechnung

Bei der Renditeberechnung zur Ermittlung, ob unbewohnbare Räume dem Zweckentfremdungsverbot unterliegen, sind Mieteinnahmen aus dem Gewerbeteil des mischgenutzten Gebäudes nicht zu berücksichtigen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin des mit einem 5geschossigen Mietwohn- und Geschäftshaus bebauten Eckgrundstücks in Berlin, das sie 1991 durch Kauf des Restitutionsanspruches der ursprünglichen Eigentümer erworben hat. Das Gebäude ist um die Jahrhundertwende errichtet worden. Im Erdgeschoß befinden sich zwei Wohnungen und im übrigen Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von 430 m2; auf die vier Obergeschosse verteilen sich bei vier Aufgängen 39 Wohnungen mit einer Gesamt-Wohnfläche von 2.437,80 m2.

Im April 1982 wurde das Grundstück wegen Überschuldung auf Antrag des Rates des Stadtbezirks Friedrichshain nach dem Aufbaugesetz von 1972 mit Wirkung zum 1. Januar 1982 zur Sicherung einer mit Kosten von 55.000 Mark verbundenen Instandsetzung in Anspruch genommen und in Volkseigentum überführt. Zum Rechtsträger wurde die VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin Friedrichshain - KWV - bestellt. Im Jahre 1989 fand eine weitgehende Räumung des Hauses zur Durchführung von lnstandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten statt; einem Vertrag der KWV mit der S. GmbH vom 22. Juni 1990 zufolge sollte das Gebäude nach Sanierung einer Nutzung durch das Jugendhilfeprojekt zugeführt werden. Zur Verwirklichung dieses Konzeptes kam es nicht; vielmehr wurde das weitgehend leerstehende Gebäude 1990 kurzfristig "besetzt", wobei die Koch- und Sanitäreinrichtungen sowie die Öfen nahezu aller Wohnungen zerstört wurden. Erhebliche Beschädigungen wiesen nach der Hausbesetzung auch die Treppenhäuser auf. Das Gebäude ist von der Kl. zwischenzeitlich instand gesetzt worden.

I. Unter dem 27. August 1991 beantragte die Kl., die die Umwandlung in ein Ärztehaus anstrebte, beim Wohnungsamt Friedrichshain die Erteilung eines Negativattestes des Inhalts, daß das Gebäude nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterliege. Zur Begründung machte sie geltend, aufgrund des nicht zuletzt infolge des langen Leerstandes schlechten Bauzustandes, der Zerstörungen durch Hausbesetzer sowie der Lage in unmittelbarer Nähe von Gleisanlagen der Reichsbahn handele es sich nicht (mehr) um schutzwürdigen Wohnraum. Im übrigen sei das Haus schon vor der Wende durch Entmietung und Planung eines Jugendhilfeprojekts umgewidmet worden. Die bloße Wiederherstellung der Bewohnbarkeit bei einfachem Wohnstandard würde einen Kostenaufwand von etwa 4,3 Mio. DM erfordern; das sei ihr nicht zuzumuten.

Das Wohnungsamt Friedrichshain lehnte die Erteilung des beantragten Negativattestes ab. Gegen diese Entscheidung hat die Kl. Klage erhoben (VG 13 A 394.92), mit der sie ihr Begehren auf Erteilung eines Negativattestes weiterverfolgt hat. II. Mit Bescheid vom 12. Januar 1993 forderte das Wohnungsamt Friedrichshain die Kl. unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 10.000 DM je Wohnung auf, die leerstehenden 38 Wohnungen des Gebäudes wiederherzustellen oder wiederherstellen zu lassen und sie bis zum 15. Juli 1993 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Auch hiergegen hat die Kl. Klage erhoben (VG 13 A 82.94). Das Verwaltungsgericht hat den Klagen durch Urteil vom 29. Juni 1995 stattgegeben (GE 1995, 1139, d. Red.).

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Das Verwaltungsgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, daß die im Streit befindlichen 38 Wohnungen nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterliegen und den Bekl. daher zu Recht verpflichtet, der Kl. das für diese Wohnungen begehrte Negativattest zu erteilen (I.). Ebenfalls zu Recht hat es die angefochtene Wiederzuführungsanordnung aufgehoben (II.).

I. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend angenommen, daß die fraglichen Wohnungen vor den von der Kl. im Jahre 1994 durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht (mehr) zum geschützten Wohnraumbestand gehörten.

1. Diese Annahme folgt entgegen der im Berufungsverfahren vertretenen Ansicht der Kl. allerdings nicht daraus, daß die Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt entfallen und die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung deshalb obsolet geworden wäre. Davon kann - wie der Senat erst jüngst entschieden hat (vgl. Urteil vom 1. Juli 1996 - 5 B 52.94 -) - keine Rede sein. Rechtsverordnungen wie hier die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung oder auch die Verordnung zur Bestimmung Berlins zu einem Gebiet nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB vom 22. September 1995 (GVBl. S. 632) beanspruchen grundsätzlich solange Geltung, bis sie förmlich aufgehoben werden. Nur ausnahmsweise können sie auch ohne ausdrückliche Aufhebung unwirksam werden, wenn sie offensichtlich gegenstands- oder funktionslos geworden sind (vgl. BVerwGE 59, 195 m. w. N.). Die Beurteilung, ob die Voraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG noch gegeben sind, unterliegt der normativen Gestaltungsfreiheit des Verordnungsgebers. Seine Aufgabe ist es, die Konsequenzen aus einem Wandel der Verhältnisse zu ziehen. Erst wenn das Zweckentfremdungsverbot offensichtlich entbehrlich geworden wäre, könnte das automatische Außerkrafttreten der ZwVbVO angenommen werden. Daß aber die Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt endgültig behoben wäre, ist keineswegs evident, wie sich indiziell schon aus der - bereits erwähnten - 1995 erlassenen und fünf Jahre gültigen Verordnung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB wie auch aus der Verordnung zur Bestimmung Berlins zu einem Gebiet im Sinne des Gesetzes über die Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 11. Mai 1993 (GVBl. S. 216) ergibt (vgl. hierzu auch VerfGH Berlin, Beschlüsse vom 26. September 1996 - VerfGH 26/95 - und vom 20. November 1996 - VerfGH 51/96 -).

2. Die Wohnungen waren dem Anwendungsbereich der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung auch nicht aus dem Grunde insgesamt entzogen, weil sie vor dem maßgeblichen Stichtag anderen als Wohnzwecken zugeführt oder gewidmet worden wären. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, diente die bereits vor dem 3. Oktober 1990 in Angriff genommene Entmietung des Hauses ersichtlich der Vorbereitung der noch vor der Wende im Jahre 1989 vorgesehenen Modernisierung zur Verbesserung der Wohnraumsituation. Eine Umwidmungsabsicht der seinerzeitigen Verfügungsberechtigten, auf die sich die Kl. im Berufungsverfahren im übrigen auch nicht mehr ausdrücklich berufen hat, läßt sich unter diesen Umständen nicht annehmen.

3. Die streitigen Wohnungen gehörten jedoch deshalb nicht zum geschützten Wohnraumbestand, weil sie vor den von der Kl. 1994 durchgeführten baulichen Maßnahmen unbewohnbar waren (a.) und die die Unbewohnbarkeit verursachenden Mängel oder Mißstände nicht mit einem wirtschaftlich vertretbaren, der Kl. objektiv zumutbaren Instandsetzungsaufwand zu beseitigen waren (b).

a. Die vom Wohnraumbegriff im Rechtssinne geforderte Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen dann, wenn sie einen Mangel oder Mißstand aufweisen, der zur Folge hat, daß ein dauerndes Bewohnen entweder unzulässig oder unzumutbar ist (vgl. BVerwG, Urteile vom 25. Juni 1982 - 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 [4] und vom 20. August 1986 - 8 C 16.84 - a. a. O. Nr. 13 S. 46 [50]). Ein zur Unbewohnbarkeit führender Mißstand ist namentlich dann gegeben, wenn die bauliche Anlage nicht den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht; ein Mangel in diesem Sinne ist insbesondere dann vorhanden, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder durch Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 - 8 C 38.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 16 S. 3).

An diesen Maßstäben gemessen fehlte den Wohnungen des hier in Rede stehenden Hauses die Wohneignung, weil sie aufgrund der Mängel und Mißstände, wie sie im Gutachten der BSM vom 30. September 1992 im einzelnen beschrieben sind, nicht mehr bewohnbar waren. Das bedarf keiner weiteren Darlegung und ist zwischen den Beteiligten zu Recht auch nicht streitig.

b. Diese Mängel bzw. Mißstände waren - wie das Verwaltungsgericht zutreffend entschieden hat - mit einem wirtschaftlich vertretbaren und der Kl. objektiv zumutbaren Instandsetzungsaufwand nicht zu beseitigen.

Der Prüfung der Zumutbarkeit sind - wovon der Bekl. im Ansatz zutreffend ausgeht - lediglich die Aufwendungen zugrunde zu legen, deren es zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards bedarf. Der zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutz erfaßt nur solchen Wohnraum, der "zumindest im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt oder der doch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann" (Bundesverfassungsgericht, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 [364]). Unbewohnbar gewordene Räume erlangen deshalb durch eine Instandsetzung und Modernisierung erst dann wieder einen durchschnittlichen Anforderungen genügenden "einfachen Wohnstandard", wenn sie im sanierten Zustand als Wohnung zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts tatsächlich und rechtlich objektiv geeignet sind. Das wiederum setzt einen baulichen Standard voraus, der den Mindestanforderungen der einschlägigen Rechtsvorschriften genügt sowie gegenwärtig allgemein "als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird" (BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 - 8 C 38.89 - a. a. O., S. 5). Anhaltspunkte für den Umfang der im Einzelfall zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit mindestens erforderlichen baulichen Maßnahmen - und damit zugleich für den notwendigen Kostenaufwand - ergeben sich insbesondere aus dem bis 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WoBauG sowie den einschlägigen zwingenden Anforderungen des Landesbauordnungsrechts an Wohnungen. Zu der danach erforderlichen Mindestausstattung gehören u.a. ausnahmslos eine Toilette und ein Bad (st. Rspr. des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. u.a. Urteile vom 15. November 1985 - 8 C 103.83 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 41 S. 38 [40] m. w. N. und 14. Dezember 1990, a. a. O., S. 5).

Die dargelegten Anforderungen, die an den Wohnraumbegriff im Rechtssinne (auch) hinsichtlich der Mindestausstattung zu stellen sind, sind zur Beantwortung der Frage heranzuziehen, ob der zur Beseitigung eines zur Unbewohnbarkeit führenden Mangels oder Mißstandes erforderliche Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwand wirtschaftlich vertretbar und dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbar ist. Denn unzumutbar sind Instandsetzungsaufwendungen bei der "gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise" auch dann, wenn der mit ihnen erreichbare Zustand nicht hinreichend verläßlich erwarten läßt, daß die modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die vorausgesetzte Rendite erbringenden Mietzins vermietet werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985, a. a. O. S. 45; so auch deutlich: Urteil vom 14. Dezember 1990, a. a. O., S. 6). Das schließt es aus, den Verfügungsberechtigten bei der Beurteilung der Zumutbarkeit auf notdürftige Reparaturen und/oder unzureichende Modernisierungsmaßnahmen festzulegen. Insofern begegnet es vom Grundsatz her Bedenken, wenn der Bekl. - wie im Rahmen der Widerspruchsentscheidung geschehen - Fassaden- und Balkonarbeiten, die Neueinrichtung von Kellerverschlägen, Anstricharbeiten in den Treppenhäusern und Außenputzarbeiten im Bereich des Dachgeschosses als zur Wiederherstellung der einfachen Bewohnbarkeit der Wohnungen nicht erforderlich bezeichnet und deshalb weitere 651.802,98 DM vom lnstandsetzungsaufwand abzieht. Bedenklich ist ferner, daß die BSM vom Bekl. im Rahmen des Gutachtenauftrages von vornherein auf die (Wieder-) Ausstattung der Wohnungen festgelegt worden ist. Denn selbst wenn der Wohnstandard im Ostteil Berlins auch heute noch deutlich unter demjenigen des Westteils liegen und deshalb derzeit noch unverändert eine Nachfrage auch für solche Wohnungen bestehen mag, so darf doch nicht übersehen werden, daß die Frage der Zumutbarkeit des Erhaltungsaufwandes eine Prognose erfordert, die sich auf einen Zeitraum von zehn - nach Auffassung des Bekl. sogar von fünfzehn - Jahren erstreckt; ob dann noch ofenbeheizte Wohnungen von einem nennenswerten Teil der Wohnungsuchenden und/oder Wohnungsinhaber erwartet und gefordert werden, dürfte zu bezweifeln sein.

Eines näheren Eingehens auf diese Problematik bedarf es allerdings ebensowenig wie einer Klärung der schon vom Verwaltungsgericht angesprochenen weiteren Frage, ob bei Gebäuden im Ostteil der Stadt, bei denen der Eigentümer oder Verwalter vor der Wende weder eine ausreichende Möglichkeit zur Instandhaltung noch zur Erhebung einer kostendeckenden Miete hatte, die auf der Sozialgebundenheit des Eigentums beruhenden Grundsätze über die Zurechenbarkeit unterlassener Instandsetzungsmaßnahmen des Rechtsvorgängers im Eigentum überhaupt Anwendung finden können und - bejahendenfalls - welche Schäden als reine Folgeschäden bei der Renditeberechnung außer Ansatz gelassen werden dürfen (zur Berücksichtigungsfähigkeit der sog. Primärschäden vgl. die Urteile des Senats vom 18. Februar 1988 - OVG 5 B 58.87 [Reichenberger Straße] und 12. September 1991 - OVG 5 B 28.89 [Hohenfriedbergstraße]). Denn selbst dann, wenn man trotz der angeführten grundsätzlichen Bedenken gegen die Aufwandsberechnung des Bekl. von den anerkannten lnstandsetzungsaufwendungen in Höhe von 3,3 Mio. DM ausgeht, so können selbst diese nicht durch eine "längerfristige" Rendite ausgeglichen werden.

Der Begriff "längerfristig" ist normativ nicht bestimmt, sondern durch die Rechtsprechung definiert worden. Im Jahre 1977 hatte das Bundesverwaltungsgericht entschieden, daß Investitionen in ein überaltetes Gebäude dem Eigentümer dann nicht mehr zuzumuten seien, wenn er dadurch auf einen Zustand festgelegt würde, bei dem er "längerfristig nicht mehr mit einer Rendite aus dem Grundstück ... rechnen" könne (Urteil vom 18. Mai 1977 - VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 [62 f.). Das Verwaltungsgericht Berlin hat daraufhin den verwendeten Begriff "längerfristig" mit Urteil vom 24. Mai 1982 - 13 A 373.80 - in dem Sinne interpretiert, daß damit ein Zeitraum von zehn Jahren umrissen sei. Diesen Ansatz hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Revisionsurteil vom 10. Mai 1985 - 8 C 35.83 - als "einleuchtend" bezeichnet und mit der Maßgabe gebilligt, daß alles das als Ertrag berücksichtigt werden müsse, was an künftigen Mieteinnahmen in seiner Erzielbarkeit hinreichend verläßlich in Aussicht stehe, wobei dies freilich auch für sich etwa hinreichend abzeichnende Veränderungen in der Nachfrage gelte. Ob - wie der Bekl. meint - für die östlichen Bezirke Berlins wegen der dortigen besonderen Verhältnisse auf einen Zeitraum von fünfzehn Jahren abgestellt werden muß, erscheint nicht bedenkenfrei. Denn durch die Verknüpfung des Begriffs "längerfristig" mit den Worten "hinreichend verläßlich" bzw. "sich hinreichend abzeichnend" hat schon das Bundesverwaltungsgericht die Grenzen der als erforderlich angesehenen Prognose aufgezeigt. Die ohnehin mit großen Unsicherheiten verbundene Prognose würde bei Verlängerung des Zehnjahreszeitraums um fünf Jahre mit weiteren erheblichen Unsicherheitsfaktoren belastet, so daß letztlich von einer konkreten, an der Realität orientierten Berechnung der Rendite kaum mehr die Rede sein könnte. Darüber hinaus ist zu fragen, ob die Ausweitung des Prognosezeitraumes überhaupt einen Sinn gibt. Sie führte zwar auf der einen Seite zur Einbeziehung eventueller weiterer Mietsteigerungsmöglichkeiten im Ostteil der Stadt; diese nivellierten sich aber auf der anderen Seite allein schon durch die zu erwartende Erhöhung der Bewirtschaftungskosten. Auch die Problematik der Bemessung des Renditezeitraumes bedarf indes keiner Vertiefung. Denn allein die mangelnde Berücksichtigungsfähigkeit der vom Bekl. prognostizierten Mieteinnahmen für die Vermietung der im Erdgeschoß gelegenen Gewerberäume führt zu dem Schluß, daß die Kl. längerfristig nicht mit einer Rendite aus dem Grundstück rechnen kann.

Wie das Verwaltungsgericht mit zutreffenden Erwägungen eingehend dargelegt hat, begegnet die Einbeziehung von Mieteinnahmen aus dem Gewerbeteil eines "gemischt" genutzten Gebäudes durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken. Der Senat schließt sich diesen Erwägungen an und nimmt deshalb zur Vermeidung von Wiederholungen auf die diesbezüglichen Ausführungen in dem angefochtenen Urteil (UA S. 8/9) Bezug. Von der Nichtberücksichtigungsfähigkeit etwaiger Gewerbemieterträge ist der Senat im übrigen - wie in der Vergangenheit anscheinend auch der Bekl. - stets ausgegangen. So etwa handelte es sich bei dem Grundstück Hohenfriedbergstraße, das Gegenstand des bereits erwähnten Verfahrens OVG 5 B 28.89 war, um ein weitgehend kriegszerstörtes Gebäude, in dem sich neben acht Wohnungen in den Obergeschossen des Hauses im Erdgeschoß ausschließlich Läden mit Nebenräumen befanden. In seinem die begehrte Abrißgenehmigung zusprechenden Urteil vom 12. September 1991 (veröffentlicht in GE 1991, S. 1091) hat der Senat - als gleichsam selbstverständlich - etwa zu erwartende Mieterträge aus den Gewerbeeinheiten bei der Renditeberechnung mit der (unausgesprochen gebliebenen) Erwägung außer Ansatz gelassen, daß aus zweckentfremdungsrechtlicher Sicht bei der Ermittlung des lnstandsetzungsaufwandes nur die zur Wiederherstellung der (einfachen) Wohneignung erforderlichen Kosten berücksichtigungsfähig sind und deshalb auf der Ertragsseite auch nur die zu erwartenden Mieteinnahmen aus den von der beabsichtigten Zweckentfremdung betroffenen Wohnungen als Ertrag aus dem Grundstück in die Renditeberechnung einzustellen sind. Diese Entscheidung des Senats ist vom Bundesverwaltungsgericht bestätigt worden (Beschluß vom 24. Februar 1992 - BVerwG 8 B 169.91 -). Nicht anders verhielt es sich im Fall Reichenberger Straße (Urteil des Senats vom 18. Februar 1988 - OVG 5 B 58.87 -); auch in diesem Gebäude, das zum Abriß vorgesehen war, befanden sich in Seitenflügel und Quergebäude zahlreiche Gewerberäume. Darauf, daß sich Gewerbemieten in der veranschlagten Höhe, wie eine intern gebliebene Nachfrage des Wohnungsamtes bei Gewerbenutzern in der näheren Umgebung bzw. bei der Gewerbeabteilung ergeben haben, vermutlich ohnehin nicht annähernd würden realisieren lassen, kommt es unter diesen Umständen nicht an.

Die nach alledem allein berücksichtigungsfähigen Erträge aus Wohnraummiete reichen - gleich, ob man der Renditeberechnung einen zehn- oder fünfzehnjährigen Zeitraum zugrunde legt - bei weitem nicht aus, um Investitionskosten von auch nur 3,3 Mio. DM zu decken. Das ergibt sich aus folgendem:

Nach den Berechnungen des Wohnungsamtes (Renditeberechnung vom 22. Juni 1993) beläuft sich der (Brutto-) Ertrag aus den Wohnraummieten bei einer jährlichen Steigerung um 5 % ab 1996 auf

2.048.445 DM nach zehn Jahren bzw. auf 3.512.003 DM nach fünfzehn Jahren.

Ginge man zugunsten des Bekl. auf der Grundlage des Mietenüberleitungsgesetzes vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748) sogar von einer Steigerungsmöglichkeit um 15 % jährlich aus, so beliefen sich die Mieteinnahmen auf 2.219.144 DM nach zehn Jahren bzw. auf 3.829.054 DM nach fünfzehn Jahren.

Hiervon abzusetzen sind die während der nächsten zehn bzw. fünfzehn Jahre vom Verfügungsberechtigten laufend aufzuwendenden Bewirtschaftungskosten im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV -, die nicht zu verwechseln sind mit den auf die Mieten umlegbaren Betriebskosten. Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind (vgl. §§ 18 und 24 ff. II. BV); sie setzen sich - soweit im vorliegenden Zusammenhang zu berücksichtigen - zusammen aus der Abschreibung (1 % der Baukosten jährlich), den Verwaltungskosten (420 DM/WE jährlich), den Instandhaltungskosten (20 DM/m2 jährlich) sowie dem Mietausfallwagnis (2 % der jeweils berücksichtigungsfähigen Erträge). Das ergibt Bewirtschaftungskosten von insgesamt rund 1.030.730 DM für zehn Jahre bzw. rund 1.590.000 DM für fünfzehn Jahre.

Zieht man diese Bewirtschaftungskosten von den maximal, d. h. bei Unterstellung einer Mieterhöhungsmöglichkeit von 15 % jährlich erzielbaren Mieteinnahmen von 2.219.144 DM für zehn Jahre bzw. 3.829.054 DM für fünfzehn Jahre ab, so beläuft sich die höchstmögliche Rendite für den gesamten Wohnbereich auf rund 1.188.414 DM für zehn Jahre bzw. rund 2.239.054 DM für fünfzehn Jahre.

Unter diesen Umständen kann von einer Rendite des investierten Kapitals schlechterdings auch dann keine Rede sein, wenn man mit dem Bekl. neben den zu erwartenden Mieteinnahmen auch eine eventuelle Wertsteigerung des Grundstücks als Renditeposten berücksichtigen wollte.