Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Wohnzweck; juristische Person

Die Anmietung einer Wohnung zu Wohnzwecken durch eine juristische Person (hier: GmbH) bedeutet allein nicht automatisch eine Änderung des Wohnzwecks.

Das AG hat die Betroffene wegen einer "fortgesetzten" Zuwiderhandlung gegen § 1 Abs. 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - ZwVbVO - vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421) nach § 7 Abs. 1 und Abs. 2 dieser Verordnung zu einer Geldbuße von 5.000 DM verurteilt. Mit ihrer nach § 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 OWiG zulässigen Rechtsbeschwerde rügt die Betroffene mit Erfolg die Verletzung sachlichen Rechts.

1. Das AG stellt fest: Als Geschäftsführerin der X-GmbH, die die Eigentümergemeinschaft P.-Straße 29 vertrat, überließ die Betroffene auf Grund eines am 10. September 1990 abgeschlossenen Mietvertrages eine näher bezeichnete Wohnung in dem Hause Berlin, P.-Straße 29, an die Y-GmbH, vertreten durch den Kaufmann Z. Nachdem die Wohnung mit der Nachbarwohnung zusammengelegt worden war, vermietete die Betroffene die nunmehr aus drei Zimmern bestehende Wohnung wiederum an die vorbezeichnete Firma, vertreten durch den Kaufmann Z. Beide Vereinbarungen sahen vor, daß Z. die Wohnung zu Wohnzwecken nutzen und dort seinen einzigen Berliner Wohnsitz nehmen solle. Am 20. August 1991 ergab eine Überprüfung durch das zuständige Wohnungsamt, daß die Wohnung als Büro der Firma Y-GmbH genutzt wurde. Nachdem die Betroffene hiervon erfahren hatte, kündigte sie das Mietverhältnis.

2. Die Feststellungen tragen die Verurteilung der Betroffenen wegen einer vorsätzlichen Zuwiderhandlung gegen § 7 Abs. 1 ZwVbVO nicht. Nach dieser Vorschrift handelt ordnungswidrig, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke verwendet oder überläßt. Das Urteil weist zwar aus, daß die Wohnung zu anderen als Wohnzwecken, nämlich gewerblich genutzt worden ist. Das hat aber die Betroffene nicht zu verantworten. Sie hat die Räume weder als Büroräume verwendet noch hat sie die Wohnung der Mieterin zu diesem Nutzungszweck überlassen. Die Vereinbarungen mit dem Geschäftsführer der Mieterin lassen erkennen, daß die Betroffene die Zweckbestimmung der Wohnung zum Wohnen nicht aufgegeben hat.

Eine Zuwiderhandlung läge allerdings vor, wenn die Betroffene beim Überlassen der Räume wußte oder zumindest billigend in Kauf nahm, daß die Wohnung nicht zur privaten Nutzung (vgl. KG, NStZ 1990, 44) Verwendung finden würde. Das AG leitet dieses Wissen zu Unrecht daraus ab, daß die Betroffene die Mietverträge mit einer GmbH abgeschlossen hat, weil diese nur einen Geschäftssitz (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 GmbHG), aber keine Wohnung begründen kann. Mietet eine juristische Person (§ 13 Abs. 1 GmbHG) eine Wohnung, so bedeutet das allein noch keine Änderung des Wohnzwecks; denn es ist nicht auszuschließen, daß der Wohnraum von betrieblichen Mitarbeitern weiterhin privat genutzt werden soll. In diesem Fall bleibt der Wohnzweck erhalten.

Die Feststellungen ergeben auch nicht, daß die Betroffene nach Erlangung der Kenntnis von der gewerblichen Nutzung der Räume diesen Zustand gebilligt hat. Sie hat vielmehr aus der abredewidrigen Verwendung der Wohnung die Folgerungen gezogen und das Mietverhältnis gekündigt.

Es ist nicht zu erwarten, daß eine erneute Hauptverhandlung zu Feststellungen führen wird, die einen Schuldspruch rechtfertigen. Der Senat entscheidet daher in der Sache selbst (§§ 354 Abs. 1 StPO, 79 Abs. 3 Satz 1 OWiG) und spricht die Betroffene unter Aufhebung des angefochtenen Urteils frei.

Das war geschehen: Die Geschäftsführerin einer GmbH, die eine Eigentümergemeinschaft vertrat, überließ einer anderen GmbH durch Mietvertrag zuerst eine, später eine weitere mit der ersten zusammengelegte Wohnung. Die Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien sahen vor, daß die Wohnung zu Wohnzwecken genutzt und der Geschäftsführer der mietenden GmbH dort seinen einzigen Berliner Wohnsitz nehmen solle.

Eine Überprüfung durch das zuständige Wohnungsamt ergab, daß die mietende GmbH die Wohnung als Büro nutzte. Das Bezirksamt leitete deshalb gegen die für die Eigentümergemeinschaft handelnde Geschäftsführerin, die den Mietvertrag abgeschlossen hatte, ein Verfahren wegen Zuwiderhandlung gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ein.

Das Amtsgericht hatte die Frau dann auch zu einer Geldbuße von 5.000 DM verurteilt. Das Kammergericht hob jedoch die Entscheidung des Amtsgerichts auf (Beschluß vom 16. Juli 1992).

Begründung des Kammergerichts: Eine Zuwiderhandlung gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung hätte von seiten der Geschäftsführerin nur vorgelegen, wenn sie beim Überlassen der Räume gewußt habe oder zumindest billigend in Kauf genommen habe, daß die Wohnung nicht zur privaten Nutzung Verwendung finden würde. Zu Unrecht habe das Amtsgericht seine Gewißheit daraus abgeleitet, daß die betroffene Geschäftsführerin die Mietverträge mit einer GmbH abgeschlossen habe, weil diese nur einen Geschäftssitz, aber keine Wohnung begründen könne. Das Mieten einer Wohnung durch eine juristische Person bedeute, so das Kammergericht, allein noch keine Änderung des Wohnzweckes; denn es sei nicht auszuschließen, daß der Wohnraum von betrieblichen Mitarbeitern weiterhin privat genutzt werden solle. In diesem Falle bleibe der Wohnzweck erhalten. Ergebnis: Freispruch.