Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Leerstand; Vorübergehende Wohnraumnutzung

Die vorübergehende Wohnraumnutzung durch polnische Arbeitnehmer beseitigt keinen Leerstand im Sinne des Zweckentfremdungsrechts.

Der Kl. ist Eigentümer der Mietwohnhäuser Xstraße in Ber-lin-Schöneberg. Er wehrt sich mit der vorliegenden Klage gegen verschiedene zweckentfremdungsrechtliche Verfügungen des Bezirksamtes Schöneberg - Wohnungsamt -, die insgesamt fünf der in den genannten Häusern gelegenen Wohnungen betreffen.

Ende 1987 erhielt das Wohnungsamt Hinweise, daß die genannten Woh-nungen bereits seit Monaten leer stehen. Eine entsprechende Überprüfung durch das Wohnungsamt bestätigte dies. Nach Anhörung forderte das Wohnungsamt den Kl. mit fünf gleichlautenden Bescheiden vom 3. Fe-bruar 1988 unter Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von jeweils 1.000 DM auf, die Wohnungen bis zum 15. März 1988 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Gleichzeitig ordnete es unter Hinweis auf die angespannte Lage am Wohnungsmarkt die sofortige Vollziehung an.

Mit Bescheiden vom 8. April 1988 setzte das Wohnungsamt die angedrohten Zwangsgelder in Höhe von jeweils 1.000 DM fest und drohte dem Kl. unter Fristsetzung bis zum 31. Mai 1988 weitere, jeweils auf 1.500 DM er-höhte Zwangsgelder an.

Mit seinen Widersprüchen vom 2. März 1988 und vom 10. Mai 1988 machte der Kl. geltend, daß die Wohnungen rechtlich nicht frei seien. Die nach-folgende Aufforderung des Wohnungsamtes, innerhalb von zwei Wochen entsprechende Nachweise beizubringen, blieb erfolglos.

Die mit den Bescheiden vom 8. April 1988 festgesetzten Zwangsgelder in Höhe von jeweils 1.000 DM wurden im September durch den Bekl. eingezogen.

Die Widersprüche des Kl. wies der Senator für Bau- und Wohnungswesen mit Widerspruchsbescheid vom 22. September 1988 zurück.

Der Kl. hat gegen die Bescheide vom 3. Februar 1988 und 8. April 1988 und den Widerspruchsbescheid vom 22. September 1988 beim Verwaltungsgericht Klage erhoben.

Mit Schreiben vom 25. November 1988 teilte das Wohnungsamt dem Kl. mit, daß es wegen zwischenzeitlicher Wiedervermietung der Wohnung in-soweit das Verwaltungszwangsverfahren eingestellt habe.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Gerichtsbescheid vom 9. Juni 1992 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß die trotz zwi-schenzeitlicher Erledigung erfolgte Aufrechterhaltung der Klage gegen die im Bescheid vom 8. April 1988 enthaltene Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 1.500 DM betreffend die Wohnung Xstraße insoweit zur Un-zulässigkeit der Klage geführt habe. Im übrigen sei die Klage unbegründet, weil die angefochtenen, sofort vollziehbaren Grundverwaltungsakte vom 3. Februar 1988 und die nachfolgenden Vollstreckungsakte vom 8. April 1988 rechtlich nicht zu beanstanden seien.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Kl., mit der er geltend macht, er ha-be die vier Wohnungen in der Zeit vom 1. September bis 31. Dezember 1988 an polnische Arbeitnehmer vermietet, die auf der Baustelle des Kraft-werks Reuter-West beschäftigt gewesen seien.

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht hinsichtlich der im Bescheid vom 8. April 1988 enthaltenen Zwangsgeldandrohung betreffend die Wohnung ... als unzulässig und im übrigen als unbegründet abgewiesen. Mit der zwischenzeitlichen Vermietung der vier Wohnungen an polnische Arbeitnehmer ist, wie das Verwaltungsgericht Berlin zu Recht angenommen hat, die Zweckentfremdung seinerzeit nicht beendet worden, weil die Vermietung von Wohnungen als Schlafstellen keine Wohnnutzung im Sin-ne der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung darstellt (§ 1 Abs. 2 Buchstabe a ZwVbVO).

Die Wohnungen sind nach dem vom Kl. überreichten Mietvertrag vom 2. September 1988 en bloc an die Firma aus Warschau per Adresse "Bau-stelle Reuter-West Berlin" vermietet worden und nicht jeweils an einzelne Mieter. Die Adresse der Firma weist auf die Richtigkeit des im Verwaltungsvorgang befindlichen Mieterschreibens vom 11. November 1988 sowie der im Vermerk vom 16. Dezember 1988 festgehaltenen behördlichen Ermittlungen hin, daß es sich bei den "Mietern" um eine wechselnde Vielzahl von polnischen Arbeitnehmern handelte (teilweise zehn pro Wohnung), die über die genannte Firma beim Kraftwerk Reuter-West beschäftigt waren und die Wohnungen nur während der Woche als Schlafstellen nutzten. Auch die zeitliche Befristung des Vertrages deutet auf seine Projektgebundenheit hin.

Wegen der niedrigen Wohnungsmieten versuchen viele Vermieter, Wohnraum gewerblich zu dann höheren Preisen zu vermieten und vermeintliche Lücken im Zweckentfremdungsverbot zu nutzen. Eine dieser Lücken könnte die gewerbliche (Zwischen-) Vermietung mit dem Endzweck "Wohnen" sein. In einer neueren Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin klingt das an, doch das OVG ist wohl noch nicht auf dieser Linie. Wohnraum zu niedrigen Mieten ist knapp; für den Vermieter lassern sich damit keine großen Gewinne machen. Es liegt deshalb nahe, mit einer anderweitigen Nutzung höhere Erträge zu erwirtschaften, wenn dem das Zweckentfremdungsverbot nicht entgegenstünde. Bußgeld- und Verwaltungsstreitverfahren hierzu gewinnen zunehmend an Bedeutung, weswegen in letzter Zeit auch in beinahe jedem Heft des GRUNDEIGENTUM Entscheidungen dazu veröffentlicht wurden.

In seiner neuesten Entscheidung vom 4. Februar 1993 hatte sich das Oberverwaltungsgericht Berlin mit der Unterbringung von polnischen Arbeitnehmern zu beschäftigen. Eine solche vorübergehende Nutzung als Schlafstelle widerspricht dem Zweckentfremdungsverbot, so daß die Entscheidungsgründe recht knapp ausfallen konnten. Nicht ganz so einfach, für die Praxis aber ebenso bedeutsam, sind zwei ältere Entscheidungen des OVG Berlin vom 26. Juli 1990 und vom 4. Dezember 1989, die wegen der Bedeutung hier ebenfalls mitgeteilt werden sollen.

In der Entscheidung vom 26. Juli 1990 hatte es das OVG Berlin mit einem Kläger zu tun, der Wohnräume als Gewerberäume nutzen wollte und glaubte, sich auf eine Lücke im Zweckentfremdungsrecht berufen zu können, wenn er sich dort polizeilich anmeldete und eine Liege aufstellte. Seiner Argumentation, dies reiche ihm für seine Wohnbedürfnisse, vermochte das Gericht nicht zu folgen und stellte fest, der Begriff des Wohnzwecks sei allein nach objektiven Kriterien zu messen, schon allein deshalb, weil sonst eine Überprüfung durch die Behörde nicht mehr möglich sein würde.

In seiner Entscheidung vom 4. Dezember 1989 stellte das OVG Berlin fest, daß auch eine Nutzung als Aussiedlerheim keine Wohnraumnutzung sei, sondern lediglich vorübergehender Natur ("Durchgangsstation"), weswegen grundsätzlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen müsse. Das Gericht führt dann weiter die Umstände an, die im Genehmigungsverfahren durch die Behörde geprüft werden müssen. Schließlich entfällt nach Ansicht des Gerichts die Genehmigungspflicht nicht deshalb, weil das Haus vorher faktisch unbewohnbar war, nachdem ein Umbau zu Eigentumswohnungen nicht vollendet wurde.

Zur verbotenen Zweckentfremdung von Wohnraum gehört nach inzwischen einhelliger Auffassung auch das Leerstehenlassen einer Wohnung. Wann das vorliegt, kann jedoch im Einzelfall zweifelhaft sein, denn der Nutzer der Wohnung muß keineswegs dort seinen Hauptwohnsitz haben. Neuerdings zeichnet sich eine großzügigere Tendenz der Verwaltungsgerichte ab, wie auch aus der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 29. September 1992 hervorgeht. Die Richter hielten eine Zweckentfremdung zumindest für zweifelhaft, wenn ein Wohnhaus überwiegend zwar Leerstand, die Eigentümerin sich aber zeitweise dort aufhielt, um Klavier zu spielen und den Garten zu pflegen. Auch eine verstärkte Nutzung während des Verwaltungsstreitverfahrens, etwa auch zum Übernachten, müsse berücksichtigt werden, denn maßgeblich sei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Rechtsstreit. Eine Androhung von Zwangsgeld kann also rechtswidrig werden, wenn eine Zweckentfremdung bis zur Bestandskraft dieses Verwaltungsakts beseitigt wird. Ob das auch für ein festgesetztes Zwangsgeld gelten kann, war vom Verwaltungsgericht nicht zu entscheiden und dürfte wohl auch zu verneinen sein.

In GE 1993, 315 ist der Beschluß des OLG Frankfurt/Main abgedruckt, wonach die vorübergehende Unterbringung von Arbeitnehmern in einer Wohnung ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot ist. In seiner Entscheidung vom 10. März 1993 vertritt das Verwaltungsgericht Berlin die gegenteilige Auffassung. Wenn es sich auch um eine einstweilige Entscheidung auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs nach der Verwaltungsgerichtsordnung handelt, kündigt sich damit die Entscheidung in der Hauptsache an. Das Verwaltungsgericht meint, daß jedenfalls bei einer wirksamen Vermietung zu üblichen Bedingungen, die nicht nur kurzfristig sein soll, eine Zweckentfremdung ausscheidet.