Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Abrissgenehmigung; Renditeberechnung; Steuervorteile

Bei einem Antrag auf zweckentfremdungsrechtliche Abrißgenehmigung ist die Renditeberechnung objektbezogen vorzunehmen. Mögliche Steuervorteile bei der Verrechnung der Verluste aus dem Grundstück mit Einnahmen aus anderen Bereichen bleiben unberücksichtigt. Der Eigentümer kann nicht darauf verwiesen werden, er könne durch Modernisierung des Gebäudes mit öffentlichen Mitteln eine Rendite erzielen.

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben, weil die Ablehnung der Abrißgenehmigung durch den Bescheid des Landesamtes für Wohnungswesen vom 13.8.1979 und den Widerspruchsbescheid des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 11. Juni 1980 rechtswidrig ist und die Kl. in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 4 Satz 1 VwGO).

Ein überwiegendes Interesse der Kl. an der Erteilung der Abrißgenehmigung ist hier gegeben.

Nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, an die der Senat gebunden ist (§ 144 Abs. 6 VwGO), können die Kl. eine Abrißgenehmigung beanspruchen, wenn

1. den Kl. Investitionen in das Gebäude wegen seines Alters nicht zumutbar sind, 2. ein verläßliches Ersatzbauangebot vorliegt und der objektive Bedarf für die zu schaffenden Räume weder quantitativ noch qualitativ hinter dem objektiven Bedarf für die abzubrechenden Räume deutlich zurückbleibt oder

3. die Kl. mit der Versagung der Abrißgenehmigung auf einen Zustand festgelegt werden, bei dem sie längerfristig nicht mehr mit einer Rendite aus dem Grundstück rechnen können.

Jedenfalls die letzte Voraussetzung liegt vor. Den Kl. sind der Erhalt und insbesondere die Wiederherstellung des Vorderhauses und des Seitenflügels zu Wohnzwekken nicht zumutbar, weil sie längerfristig nicht mit einer Rendite aus dem Grundstück rechnen können.

Dabei bedarf die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, wie hoch die erforderlichen Aufwendungen für die Instandsetzung des Vorderhauses und des Seitenflügels wären, keiner abschließenden Klärung. Selbst wenn man nämlich von den auch nach Ansicht des Bekl. wenigstens erforderlichen Ansätzen in dem Gutachten der BSM von 1982 (plus 18%) für das Vorderhaus und den Angaben im Gutachten S.T.E.R.N. für den Seitenflügel ausgeht und dabei auch die dort jeweils angegebenen Anteile für unterlassene Instandsetzungsarbeiten in Abzug bringt, ergibt sich nach dem Gutachten Sch., das sich der Bekl. ebenfalls zu eigen gemacht hat, bei reiner Instandsetzung ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel und bei Außerbetrachtlassen möglicher steuerrechtlicher Vorteile innerhalb der nächsten zehn Jahre (vgl. zu dieser Frist das Revisionsurteil S. 18) eindeutig keinerlei Einnahmeüberschuß. Viel-mehr stehen den erforderlichen Investitionskosten in Höhe von insgesamt 557.500,-DM Bruttomieteinnahmen von allenfalls 589.800,- DM gegenüber, von denen laufende Aufwendungen in Höhe von 359.950,- DM abzusetzen sind. Danach verbleibt ein nicht von Einnahmen gedeckter Betrag in Höhe von 327.650,- DM.

Der Senat geht in Übereinstimmung mit dem angefochtenen Urteil davon aus, daß bei der Renditeberechnung nur diejenigen Investitionskosten außer Betracht gelassen werden können, die deswegen entstanden sind, weil der Eigentümer oder seine Rechtsvorgänger erforderliche werterhaltende Maßnahmen oder Reparaturen unterlassen haben. Nicht abzuziehen sind dagegen die Investitionen, die jetzt zur Nachholung der früher unterlassenen Maßnahmen getätigt werden müssen (so aber die neuere Rechtsprechung der 13. Kammer des Verwaltungsgerichts - vgl. Urteil vom 15. Mai 1987 - VG 13 A 94.85). Würde man sich insoweit nicht auf die reinen Folgekosten beschränken, liefe dies im Ergebnis wieder darauf hinaus, daß entsprechend der vom Bundesverwaltungsgericht gerade beanstandeten Annahme des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts eine ausreichende Rendite zumindest regelmäßig gewährleistet ist. Abgesehen nämlich von den Fällen, in denen Mieteinnahmen nicht mehr erzielt werden können, weil die Wohnungen vom Markt nicht mehr angenommen werden - dann läge allerdings auch kein vom Zweckentfremdungsverbot geschützter Wohnraum mehr vor -, wäre regelmäßig anzunehmen, daß jedenfalls größere Investitionsbeträge, die eine angemessene Rendite aus den Nettomieterträgen der nächsten zehn Jahre in Frage stellen könnten, zur Behebung von Schäden dienen, die schon in der Vergangenheit erkennbar waren und hätten behoben werden müssen. Neu auftretende Schäden werden dagegen regelmäßig keine Investitionskosten in dieser Höhe erfordern. Hat der Eigentümer schon über einen längeren Zeitraum erforderliche Investitionen unterlassen, wäre darüber hinaus zu prüfen, ob die - hypothetisch - vor zehn oder mehr Jahren reparierten Gebäudeteile nicht erfah-rungsgemäß inzwischen wiederum erneuerungsbedürftig wären. Dies müßte die ohnehin mit großen Unsicherheiten verbundene Prognose der Investitionskosten in den kommenden zehn Jahren einerseits und der zu erwartenden Mieteinnahmen andererseits mit weiteren erheblichen Unsicherheitsfaktoren belasten, so daß letztlich von einer konkreten, an der Realität orientierten "Berechnung" der Rendite nicht mehr die Rede sein könnte.

Der Senat hält es daher für richtig, nur die Folgekosten unterbliebener Instandsetzungsarbeiten bei der Renditeberechnung abzuziehen. Eine gegenteilige Rechtsansicht läßt sich entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts im Urteil vom 15. Mai 1987 (VG 13 A 94.85) auch dem Revisionsurteil des Bundesverwaltungsgerichts in der vorliegenden Sache nicht entnehmen. Zwar heißt es dort (S. 18):

"In Übereinstimmung mit den Vorinstanzen für unbedenklich hält der erkennende Se-nat endlich, daß bei der Berechnung der erzielbaren Rendite der Wert derjenigen In-vestitionen außer Betracht bleibt, die am Maßstab dessen, was an Erhaltungs- und Unterhaltungsmaßnahmen objektiv geboten war, in der Vergangenheit unterblieben sind."

Diese Aussage, auf die sich das Verwaltungsgerichts für seine neuere Rechtsprechung beruft, muß aber im Gesamtzusammenhang der damaligen Entscheidung gesehen werden. Die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Renditeberechnung beruhte auf den Angaben im Gutachten der BSM, das wiederum von der Vorgabe des Verwaltungsgerichts in seinem Auflagenbeschluß ausging, nur Folgekosten unterbliebener Investitionen abzusetzen. Den Gedankengang dieser Berechnung hat das Bundesverwaltungsgericht ausdrücklich als der Rechtslage entsprechend bezeichnet. Die weiteren, oben zitierten Ausführungen setzen sich mit dem Vorbringen der Kl. auseinander, in der Vergangenheit unterlassene Investitionen, insbesondere solche der Voreigentümer, könnten ihnen nicht bei der Berechnung entgegengehalten werden. Nur dies hat das Bundesverwaltungsgericht "in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen" zurückgewiesen. Eine Abweichung von dem zuvor ausdrücklich geteilten Gedankengang der Berechnung ist darin nicht zu sehen.

Zu Unrecht meint der Bekl. unter Bezugnahme auf das Gutachten Sch., die Kl. könn-ten deswegen mit einer angemessenen Rendite rechnen, weil die Verluste in Verbin-dung mit den Abschreibungsmöglichkeiten für die Investitionskosten geeignet seien, die Steuerschuld der Kl. erheblich zu verringern. In diesem Zusammenhang kann da-hinstehen, ob die Berechnungen des Gutachters insoweit zutreffend sind und ob ins-besondere die von ihm unterstellten Einkommensverhältnisse tatsächlich gegeben sind. Denn nach Auffassung des Senats kann die Renditeberechnung nur objektbezogen erfolgen. Ebenso wie eine erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung dem Ob-jekt anhaftet und bei Veräußerung auf den Erwerber übergeht, müssen auch die Vor-aussetzungen für die Erteilung der Genehmigung ausschließlich objektbezogen be-urteilt werden. Auf die subjektiven Verhältnisse des - derzeitigen - Eigentümers kann es dagegen für die Renditeberechnung nicht ankommen. Anderenfalls müßte für das gleiche Objekt je nach Einkommensverhältnissen des Eigentümers eine Abrißgenehmigung erteilt bzw. versagt werden. Die Pflicht zur Erteilung der Abrißgenehmigung kann aber nicht davon abhängig sein, ob der jeweilige Eigentümer zufällig über son-stige erhebliche Einnahmen verfügt oder ob das Gebäude der einzige "Vermögenswert" des Eigentümers ist. Sonst hätte es der Eigentümer auch ohne weiteres in der Hand, die Voraussetzungen für einen Abriß dadurch zu schaffen, daß er das Grund-stück an einen weniger Bemittelten verkauft oder auf eine nur zu diesem Zweck ge-gründete Gesellschaft überträgt, wobei er gegebenenfalls nach erfolgtem Abriß das Grundstück zurückerwerben könnte.

Nach Auffassung des Senats ist niemand verpflichtet, ein nicht mehr rentables Ge-bäude nur deswegen zu erhalten, weil er - sei es aus anderen Grundstücken, sei es aus sonstigen Vermögenswerten oder Tätigkeiten - Einkünfte erzielt und bei der Bi-lanzierung der Gesamteinkünfte gegebenenfalls steuerliche Vorteile hat. Dies mag zwar - wie der Bekl. vorträgt - von einer großen Zahl von Steuerpflichtigen ständig und planmäßig so praktiziert werden; eine solche Entscheidung bleibt aber jedem Bürger selbst überlassen. Anderenfalls müßte ein Eigentümer, der eine Abrißgenehmigung mit der Begründung mangelnder Rentabilität erreichen will, zunächst gegenüber der Behörde und dann gegebenenfalls auch im gerichtlichen Verfahren seine Einkommensverhältnisse im einzelnen offenbaren. Dabei würde es nicht ausreichen, entsprechende Steuerbescheide für die Vergangenheit vorzulegen. Vielmehr müßten auch die zu den jeweiligen Einnahmen führenden Sachverhalte im einzelnen dargelegt werden, weil ohne das keine auch nur einigermaßen verläßliche Prognose für die nächsten zehn Jahre gestellt werden kann. Es kommt noch hinzu, daß dadurch die ohnehin schon schwierige Prognose mit weiteren kaum kalkulierbaren Unsicherheiten belastet würde.

Nach allem scheidet eine Berücksichtigung von Einnahmen, die nicht direkt mit dem Grundstück zusammenhängen, aus. Auch das Bundesverwaltungsgericht spricht in dem Revisionsurteil (S. 17) nur von "einer Rendite aus dem Grundstück" (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 - 8 C 44.76 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 1 S. 8). Die Objektbezogenheit der Renditeberechnung entspricht im übrigen auch den weiteren Ausführungen in dem Revisionsurteil (S. 18 f.) zu Anrechenbarkeit von unterlassenen Investitionen der Voreigentümer.

Schließlich können die Kl. auch nicht darauf verwiesen werden, daß sie öffentliche Mittel im Rahmen von Modernisierungsprogrammen in Anspruch nehmen könnten, um auf diese Weise zu einer Rendite zu gelangen. Auch insoweit kann dahinstehen, ob die vom Gutachter Sch. vorgenommene Berechnung von zutreffenden Voraussetzungen ausgeht und in sich schlüssig ist. Denn eine Modernisierung der Wohnungen - auch wenn sie in erheblichem Umfange öffentlich gefördert würde - kann von den Kl. nicht verlangt werden, weil das Zweckentfremdungsrecht lediglich den Bestand der vorhandenen Wohnungen in der jetzigen Form schützen will, aber keine geeignete Rechtsgrundlage dafür abgibt, von dem Eigentümer eine Verbesserung des Bestandes zu verlangen. Schon das Verwaltungsgericht hat zutreffend ausgeführt, daß eine Pflicht zur Modernisierung nur nach Maßgabe bauplanungsrechtlicher oder städtebauförderungsrechtlicher Vorschriften (vgl. heute § 177 BauGB), nicht aber im Rahmen des Zweckentfremdungsrechts bestehen kann. Im einzelnen wird insoweit auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil (S. 15 f.) verwiesen, die auch das Bundesverwaltungsgericht (S. 16 des Revisionsurteils) als zutreffend bezeichnet hat. Soweit der Bekl. vorträgt, die Kl. müßten sich nach dem Revisionsurteil alle erzielbaren Leistungen und Vergünstigungen anrechnen lassen, verkennt er, daß in dem Urteil (S. 18) ausdrücklich nur von Mieteinnahmen die Rede ist und daß sich diese Ausführungen erkennbar auf die - vom Bundesverwaltungsgericht nicht geteilte - An-sicht des Verwaltungsgerichts beziehen, der Berechnung seien nur die Mieten in der gegenwärtigen Höhe zugrunde zu legen.

In diesem Zusammenhang ist weiter zu berücksichtigen, daß die Inanspruchnahme öffentlicher Mittel nach Maßgabe der Modernisierungsrichtlinien für die Kl. mit einer Reihe nicht unwesentlicher Nachteile verbunden wäre. So müßten die Kl. nach dem vom Bekl. vorgelegten Mustervertrag das alleinige Risiko etwaiger Kostenüberschreitungen tragen, ohne diese etwa auf die Mieter abwälzen zu können. Es bedarf keiner näheren Darlegung, daß bei der grundlegenden Sanierung eines so alten Ge-bäudes erhebliche Risiken hinsichtlich zusätzlicher Kosten bestehen. Außerdem hät-te der Bekl. ein Mitspracherecht bei der Vergabe der Wohnungen. Schließlich wäre auch für einen erheblichen Zeitraum (im Mustervertrag sind 15 Jahre angegeben) die Bildung von Wohnungseigentum nur mit Zustimmung des Bekl. möglich. Alle diese Einschränkungen mögen zwar im Hinblick auf die erheblichen Förderungsmittel objektiv zumutbar sein, sie engen aber jedenfalls die Entscheidungsfreiheit des Eigentümers nicht unerheblich ein. Zu einer solchen Beschränkung seiner Eigentümerposi-tion kann er aber ohne ausreichende gesetzliche Grundlage nicht gezwungen wer-den.

Da die Kl. nach allem nicht mit einer angemessenen Rendite innerhalb der nächsten zehn Jahre rechnen können, können sie die Erteilung der Abrißgenehmigung beanspruchen. Die Berufung war daher zurückzuweisen.