Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Wohnzweck; gewerbliche Nutzung

Der Begriff des "Wohnzwecks" im Sinne der zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften ist nach objektiven Kriterien zu bestimmen.

Die Wohnung wird jedenfalls dann nicht mehr zu Wohnzwecken ge-nutzt, wenn sämtliche Räume von einer Vielzahl nicht zu den Wohnungsinhabern gehörenden Personen ständig zu gewerblichen Zwecken genutzt werden und damit den Wohnungsinhabern nicht mehr die Möglichkeit gegeben ist, sich von der Außenwelt in einen Privatbereich zurückzuziehen.

Der Kl. ist Dipl.-Ingenieur und Mitgesellschafter der X-Ge-sellschaft, die ihren Sitz in der Kstraße in Berlin hat. Die beiden Wohnungen sind durch eine - behördlich nicht genehmigte - Türöffnung in der Trennwand zwischen den beiden Küchen miteinander verbunden. Mieter der Wohnung 1. OG rechts ist der Kl., der dort seit 1985 mit ausschließlichem Wohnsitz gemeldet ist. Mieter der anderen Wohnung ist Dr. B., der ebenfalls Mitgesellschafter der X-Gesellschaft und einer weiteren Gesellschaft ist, in deren Eigentum das Hausgrundstück steht. Da der Kl. nach den Feststellungen des Wohnungsamtes seinen eigentlichen Wohnsitz in der Nstraße in Berlin unterhielt, wurde gegen ihn wegen zweckfremder Nutzung der Wohnung in der Kstraße ein Bußgeldverfahren eingeleitet, das mit Verhängung eines Bußgeldes in Höhe von 2.500 DM durch Urteil des Amtsgerichts Tiergarten vom 24. September 1987 (328 OWi 400.87) abgeschlossen wurde.

Mit Schreiben vom 8. Dezember 1987 teilte der Kl. dem Wohnungsamt mit, daß er beabsichtige, seine Wohnung in der Kstraße zugleich privat zu Wohn- und zu Bürozwecken mit Mitarbeitern zu nutzen. Nachdem ihm das Wohnungsamt mit Schreiben vom 19. Januar 1988 mitgeteilt hatte, daß nur die Nutzung einzelner Räume von dem Wohnungsinhaber zu anderen als Wohnzwecken genehmigungsfrei sei, solange er ausschließlich in dieser Wohnung seinen Wohnsitz habe, beantragte der Kl. mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 20. April und 10. Mai 1988 die Genehmigung für eine Nutzung der beiden Räume zugleich als Wohn- und Büroraum. Welcher Art die Nutzung sei, wisse das Wohnungsamt aus dem Bußgeldverfahren. Den Antrag lehnte das Wohnungsamt mit Bescheid vom 13. Juni 1988 ab. Den Widerspruch des Kl. wies der Senator für Bau- und Wohnungswesen mit Widerspruchsbescheid vom 13. September 1988 zurück und führte zur Begründung ergänzend aus, ein öffentliches oder ein überwiegendes privates Interesse des Kl. an der Nutzung der Wohnung zu Bürozwecken sei weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Mit der am 20. Oktober 1988 erhobenen Klage hat der Kl. sein Begehren auf Nutzung der Wohnung sowohl zu Wohn- als auch zu Bürozwecken wei-terverfolgt. Er hat behauptet, in der Wohnung seinen einzigen Berliner Wohnsitz zu unterhalten, und die Ansicht vertreten, daß er für die von ihm beabsichtigte Art der Nutzung keiner Genehmigung bedürfe. Jedenfalls habe er aber einen Anspruch auf Genehmigung der begehrten Nutzung, weil er den Wohnungsmarkt nicht zusätzlich belaste. Der Bekl. hat dem-gegenüber behauptet, aus den während des Klageverfahrens im Rahmen eines erneuten Bußgeldverfahrens durchgeführten Durchsuchungen der Wohnung Kstraße und Nstraße ergebe sich, daß die streitbefangene Woh-nung in der Kstraße ausschließlich zu Bürozwecken genutzt werde und der Kl. weiterhin einen Wohnsitz in der Nstraße unterhalte.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen.

Das Amtsgericht Tiergarten hat gegen den Kl. durch Urteil vom 25. Januar 1990 (327/328 OWi 489/89) wegen einer vorsätzlichen Zuwiderhandlung gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung eine Geldbuße von 7.000 DM festgesetzt. Die vom Kl. erhobene Rechtsbeschwerde hat das Kammergericht durch Beschluß vom 17. Mai 1990 (5 Ws [B] 130/90) ver-worfen.

Aus den Gründen: Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Sowohl Haupt- als auch Hilfsantrag sind zulässig, aber unbegründet.

Entgegen der Ansicht des Kl. ist die von ihm behauptete Art der Nutzung der Wohnräume (in vollem Umfang zu gewerblichen Zwecken der X-Ge-sellschaft und ebenfalls in vollem Umfang zu Wohnzwecken) nicht zweck-entfremdungsrechtlich genehmigungsfrei. Auf die erheblichen Zweifel an der Richtigkeit der Behauptung des Kl. kommt es daher nicht an.

Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVb- VO -) in der Fassung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421), zuletzt geändert durch Gesetz vom 8. März 1990 (GVBl. S. 627), darf in Berlin Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung des Bezirksamts zugeführt werden. Die vom Kl. behauptete Nutzung stellt keine Nutzung zu "Wohnzwecken" im Sinne der genannten Vorschrift und des Artikels 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Be-grenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MietRVerbG) dar. Dabei kommt es entgegen der Ansicht des Kl. nicht auf die subjektiven Vorstellungen, sondern auf objektive An forderungen an. Ebenso wie der Begriff des "Wohnraums" im Sinne der ge-nannten Vorschriften von objektiven Kriterien bestimmt wird (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 15. November 1985 - BVerwG 8 C 103.83 = Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 41 S. 40), so daß etwa "bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten", selbst wenn sie tatsächlich zur Unterkunft von Personen genutzt werden, diesem Begriff nicht unterfallen (BVerfGE 38, 348 [364]), muß auch der Begriff des "Wohnzwecks" an ob-jektiven Kriterien gemessen werden. Die vom Kl. vertretene Ansicht, wo-nach es für die Bestimmung des Begriffs ausschließlich auf die subjektiven Vorstellungen des jeweiligen Nutzers ankomme, müßte dazu führen, daß den Behörden eine Überprüfung faktisch nicht mehr möglich wäre. Das Vorbringen des Nutzers, er sei - wie im vorliegenden Fall der Kl. - mit ein-fachsten Wohnverhältnissen zufrieden, weil er auf gesteigerten Wohnkomfort schlechterdings keinen Wert lege, könnte nicht widerlegt werden. Es kommt noch hinzu, daß es der Behörde jedenfalls bei alleinstehenden Personen wie dem Kl. faktisch kaum möglich wäre nachzuweisen, daß sie neben der im Streit befindlichen Wohnung tatsächlich noch in anderen Räumen "wohnen", wenn sie sich dort nur polizeilich nicht melden. Damit würde aber das vom Gesetzgeber aufgestellte repressive Verbot einer Nutzungsänderung (BVerfGE 38, 348 [358]) in erheblichem Umfang wir-kungslos oder könnte zumindest leicht umgangen werden.

Der demnach gebotenen objektiven Bestimmung des Begriffs "Wohnzweck" entspricht die vom Kl. behauptete Art der Nutzung nicht. Wie die Vorschrift des Artikels 6 § 1 Abs. 1 Satz 2 MietRVerbG zeigt, stellt allein der Aufenthalt von Personen in den Räumen zu privaten Zwecken einschließlich des Übernachtens noch kein Wohnen im Sinne des Gesetzes dar. Wohnen ist vielmehr die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten. Der Wohnraum soll dem Inhaber ein Heim bieten, soll Mittelpunkt seines persönlichen Lebens sein (BayObLG, Beschluß vom 10. September 1981 - 3 Ob OWi 128/81 - BayVBl. 1981, 761 [762]; KG, Beschluß vom 17. Mai 1990 - 5 Ws [B] 130/90). Der Senat schließt sich der Ansicht des Kammergerichts (a. a. O.) an, daß zum Begriff des Wohnens auch gehört, daß wenigstens ein Raum dem oder den Wohnungsinhaber(n) während des gesamten Tages zur privaten Verfügung steht und die Möglichkeit bietet, darin den Tätigkeiten und Nut-zungsweisen nachzugehen, die zum Begriff des Wohnens gehören. Nur dann sind Wohnräume geeignet, der Versorgung der Bevölkerung mit aus-reichendem Wohnraum zu dienen (Artikel 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MietRVerbG), wenn sie den Bewohnern die Möglichkeit geben, sich von der Außenwelt in einen Privatbereich zurückzuziehen. Diese Möglichkeit entfällt, wenn die gesamte Wohnung tagsüber regelmäßig von einer Vielzahl von Personen, die nicht zu den Bewohnern gehören, gewerblich genutzt wird. Unter diesen Umständen sind die objektiven Anforderungen an Wohnraum auch dann nicht erfüllt, wenn der Wohnungsinhaber außer diesen Räumen kei-ne anderen zum persönlichen Aufenthalt benutzen sollte.

So liegen die Verhältnisse hier. Die Wohnung des Kl. wird - wie schon die Zahl der Arbeitsplätze allein im Raum 7 zeigt - ständig von mehreren An-gestellten der Gesellschaft sowie einer Reihe freier Mitarbeiter zur gewerblichen Tätigkeit genutzt, wobei sich diese Nutzung nicht auf einzelne Räu-me der Wohnung beschränkt, sondern sie in ihrer Gesamtheit einschließlich Küche und Abstellkammer erfaßt. Es kommt noch hinzu, daß die Räu-me durch den ungenehmigten Durchbruch zur Nachbarwohnung, die im gleichen Umfang von derselben Gesellschaft zu gewerblichen Zwecken genutzt wird, sich faktisch nur als Teil eines viel größeren Büros darstellen. Bis auf das Klappbett und einen kleinen Kleiderschrank im Raum 8 fehlt den streitigen Räumen jegliche "wohnliche" Gestaltung.

Der Ansicht des Senats steht die Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 27. November 1981 (3 Ob OWi 193/81 = ZMR 1982, 123), wonach eine Zweckentfremdung von Wohnraum nicht vorliegt, wenn zwar die gewerbliche Nutzung des Raums dominiert, dieser aber nach wie vor zum Wohnen dient, nicht entgegen. In dieser Entscheidung sind keine Ausführungen dazu gemacht, welche Anforderungen an die (verbleibende) Wohnnutzung zu stellen sind. Der zugrunde liegende Fall unterscheidet sich von dem hier zu entscheidenden jedoch dadurch, daß in jenem Fall die (alleinige) Wohnungsinhaberin in den Räumen der Prostitution nachging. Im Unterschied zum vorliegenden Fall ging es gerade nicht darum, daß die Wohnung unabhängig von der Wohnungsinhaberin ständig von anderen Personen zu gewerblichen Zwecken genutzt wurde. Vielmehr hatte jene Wohnungsinhaberin es in der Hand, die Nutzung durch Dritte je-derzeit auszuschließen und sich dadurch in einen "Privatbereich" zurückzuziehen. Dies ist im vorliegenden Fall bei dem Betrieb eines Büros mit mehreren Inhabern und einer Vielzahl von Angestellten und freien Mitarbeitern naturgemäß nicht möglich.

Daß die Voraussetzungen der Ausnahmeregelung des § 1 Abs. 4 Buchst. b ZwVbVO nicht vorliegen, hat das Verwaltungsgericht im einzelnen zutreffend ausgeführt. Auf diese Ausführungen wird Bezug genommen. Es kommt noch hinzu, daß die gewerbliche Nutzung nicht durch den Kl. als Wohnungsinhaber, sondern durch eine Gesellschaft erfolgt, bei der der Kl. lediglich Mitgesellschafter ist.

Wegen der niedrigen Wohnungsmieten versuchen viele Vermieter, Wohnraum gewerblich zu dann höheren Preisen zu vermieten und vermeintliche Lücken im Zweckentfremdungsverbot zu nutzen. Eine dieser Lücken könnte die gewerbliche (Zwischen-) Vermietung mit dem Endzweck "Wohnen" sein. In einer neueren Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin klingt das an, doch das OVG ist wohl noch nicht auf dieser Linie. Wohnraum zu niedrigen Mieten ist knapp; für den Vermieter lassern sich damit keine großen Gewinne machen. Es liegt deshalb nahe, mit einer anderweitigen Nutzung höhere Erträge zu erwirtschaften, wenn dem das Zweckentfremdungsverbot nicht entgegenstünde. Bußgeld- und Verwaltungsstreitverfahren hierzu gewinnen zunehmend an Bedeutung, weswegen in letzter Zeit auch in beinahe jedem Heft des GRUNDEIGENTUM Entscheidungen dazu veröffentlicht wurden.

In seiner neuesten Entscheidung vom 4. Februar 1993 hatte sich das Oberverwaltungsgericht Berlin mit der Unterbringung von polnischen Arbeitnehmern zu beschäftigen. Eine solche vorübergehende Nutzung als Schlafstelle widerspricht dem Zweckentfremdungsverbot, so daß die Entscheidungsgründe recht knapp ausfallen konnten. Nicht ganz so einfach, für die Praxis aber ebenso bedeutsam, sind zwei ältere Entscheidungen des OVG Berlin vom 26. Juli 1990 und vom 4. Dezember 1989, die wegen der Bedeutung hier ebenfalls mitgeteilt werden sollen.

In der Entscheidung vom 26. Juli 1990 hatte es das OVG Berlin mit einem Kläger zu tun, der Wohnräume als Gewerberäume nutzen wollte und glaubte, sich auf eine Lücke im Zweckentfremdungsrecht berufen zu können, wenn er sich dort polizeilich anmeldete und eine Liege aufstellte. Seiner Argumentation, dies reiche ihm für seine Wohnbedürfnisse, vermochte das Gericht nicht zu folgen und stellte fest, der Begriff des Wohnzwecks sei allein nach objektiven Kriterien zu messen, schon allein deshalb, weil sonst eine Überprüfung durch die Behörde nicht mehr möglich sein würde.

In seiner Entscheidung vom 4. Dezember 1989 stellte das OVG Berlin fest, daß auch eine Nutzung als Aussiedlerheim keine Wohnraumnutzung sei, sondern lediglich vorübergehender Natur ("Durchgangsstation"), weswegen grundsätzlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen müsse. Das Gericht führt dann weiter die Umstände an, die im Genehmigungsverfahren durch die Behörde geprüft werden müssen. Schließlich entfällt nach Ansicht des Gerichts die Genehmigungspflicht nicht deshalb, weil das Haus vorher faktisch unbewohnbar war, nachdem ein Umbau zu Eigentumswohnungen nicht vollendet wurde.

Zur verbotenen Zweckentfremdung von Wohnraum gehört nach inzwischen einhelliger Auffassung auch das Leerstehenlassen einer Wohnung. Wann das vorliegt, kann jedoch im Einzelfall zweifelhaft sein, denn der Nutzer der Wohnung muß keineswegs dort seinen Hauptwohnsitz haben. Neuerdings zeichnet sich eine großzügigere Tendenz der Verwaltungsgerichte ab, wie auch aus der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 29. September 1992 hervorgeht. Die Richter hielten eine Zweckentfremdung zumindest für zweifelhaft, wenn ein Wohnhaus überwiegend zwar Leerstand, die Eigentümerin sich aber zeitweise dort aufhielt, um Klavier zu spielen und den Garten zu pflegen. Auch eine verstärkte Nutzung während des Verwaltungsstreitverfahrens, etwa auch zum Übernachten, müsse berücksichtigt werden, denn maßgeblich sei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Rechtsstreit. Eine Androhung von Zwangsgeld kann also rechtswidrig werden, wenn eine Zweckentfremdung bis zur Bestandskraft dieses Verwaltungsakts beseitigt wird. Ob das auch für ein festgesetztes Zwangsgeld gelten kann, war vom Verwaltungsgericht nicht zu entscheiden und dürfte wohl auch zu verneinen sein.

In GE 1993, 315 ist der Beschluß des OLG Frankfurt/Main abgedruckt, wonach die vorübergehende Unterbringung von Arbeitnehmern in einer Wohnung ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot ist. In seiner Entscheidung vom 10. März 1993 vertritt das Verwaltungsgericht Berlin die gegenteilige Auffassung. Wenn es sich auch um eine einstweilige Entscheidung auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs nach der Verwaltungsgerichtsordnung handelt, kündigt sich damit die Entscheidung in der Hauptsache an. Das Verwaltungsgericht meint, daß jedenfalls bei einer wirksamen Vermietung zu üblichen Bedingungen, die nicht nur kurzfristig sein soll, eine Zweckentfremdung ausscheidet.