Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Zweitwohnung

Auch eine Nutzung als Zweitwohnung, für die keinerlei Bedürfnis besteht oder für die nur ein beruflich veranlaßtes Bedürfnis geltend gemacht wird, ist jedenfalls zweckentfremdungsrechtlich irrelevant, wenn nur tatsächlich gelegentlich dort gewohnt wird. (Leitsatz der Redaktion)

Eine Mieterin hatte zwei miteinander verbundene Läden/Ladenwohnungen seit jeher gewerblich genutzt. Im August 1985 hatte sie eine sich an die größere Ladenwohnung des Vorderhauses anschließende Zweizimmerwohnung als Wohnung hinzugemietet. Diese Wohnung besitzt weder Bad noch Innentoilette. In der einen Ladenwohnung des Vorderhauses betrieb die Kl. einen Zeitungsladen, im danebengelegenen kleineren Laden ein Büro. Ihre Angestellte bewohnte aufgrund eines Untermietvertrages das kleinere Zimmer der Wohnung im Seitenflügel. Die Kl. selbst, die an den Wochenenden den Zeitungsladen allein betreibt, und ihr Ehemann übernachteten an den Wochenenden regelmäßig und während der Woche häufig in der kleinen hinzugemieteten Seitenflügel-Wohnung. Die Kl. war seit August 1989 polizeilich auch in der hinzugemieteten klei-nen Wohnung angemeldet, seit Juni 1990 auch mit dem einzigen Berliner Wohnsitz. Bereits im September 1985 hatte die Kl. eine früher einmal vorhandene Verbindung zwischen der Zweizimmerwohnung im Seitenflügel und der davor belegenen Ladenwohnung wiederhergestellt, indem sie einen Mauerdurchbruch mit Brandschutztür schuf.

Das Bezirksamt hat aufgrund von Ermittlungen vor Ort gemeint, die Seitenflügel-Wohnung werde gewerblich genutzt, weil neben verschiedenen Wohnungsmöbeln auch Gesetzbücher, Ordner, Kontenablagen und ein Computer mit Drucker dort standen; im Korridor außerdem ein Regal mit etwa 150 Ordnern und diversen Büromaterialien. Durch sofort vollziehbaren Bescheid des Bezirksamtes unter Androhung eines Zwangsgeldes wurde die Kl. aufgefordert, den Durchbruch zu den Ladenräumen wieder zu beseitigen und die Wohnung im Seitenflügel wieder Wohnzwecken zuzuführen. Der Widerspruch wurde zurückgewiesen, den Antrag auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs wies das VG zurück. In einem danebengesetzten Ordnungswidrigkeitsverfahren war die Kl. rechtskräftig wegen Verstoßes gegen die ZweckentfremdungsverbotVerordnung zu einer Geldbuße von 5.000 DM verurteilt worden. Auch im Hauptverfahren hatte die Kl. vor dem VG keinen Erfolg - wohl aber in der Berufung vor dem OVG.

1) Die Wohnung im Seitenflügel ist entgegen der Auf-fassung des Bekl. und des Verwaltungsgerichts weder im maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides noch danach anderen als Wohnzwecken zugeführt worden.

Zwar hat die Ortsbesichtigung am 1. April 1987 möglicherweise kein ein-deutiges Bild zugunsten der Fortdauer der Wohnung ergeben und im Hin-blick auf die Vielzahl der im Ermittlungsbericht im einzelnen aufgeführten abgestellten Gegenstände die weitere Aufklärung durch den Bekl. gerechtfertigt. Im weiteren Verlauf des Verfahrens ist der Eindruck dieser er-sten Ortsbesichtigung jedoch plausibel erläutert und der daraus gewonnene erste Anschein einer möglichen Zweckentfremdung widerlegt worden. Die Kl. und die Zeugin haben vor dem Verwaltungsgericht übereinstimmend und schlüssig dargelegt, daß die Wohnung von Beginn an nicht zu gewerblichen Zwecken genutzt, sondern von ihnen - in unterschiedlichem Ausmaß - bewohnt worden sei und bewohnt werde. Die Kl. hat darüber hinaus einleuchtend erklärt, daß der ehemalige Zustand durch die vorübergehende Zwischenlagerung von Gegenständen aus dem soeben aufgelösten weiteren Zeitungsladen hervorgerufen worden sei, jedoch nichts mit der Gewerbetätigkeit in den Ladenräumen der X. zu tun gehabt habe. Ist danach in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht - auch der Bekl. hat dies nicht in Zweifel gezogen - davon auszugehen, daß bei Erlaß der angefochtenen Bescheide und danach die Angestellte infolge der Trennung von ihrer Familie seit 1986 mit einzigem Berliner Wohnsitz und die Kl. sowie ihr Ehemann seit 1987 an den Wochenenden regelmäßig und während der Woche häufig in dieser Wohnung übernachtet und die Mahlzeiten regelmäßig dort eingenommen haben, so handelt es sich bei der Nutzung der Wohnung durch die Kl. um eine zweckentfremdungsrechtlich nicht genehmigungsbedürftige Nutzung als Zweitwohnung. Dem diese Wertung unterstützenden Vorbringen der Kl. über die nach der Ortsbesichtigung erfolgte Vervollständigung der Wohnungseinrichtung (Waschmaschine, Wäschetrockner, Eßtisch und Stühle) ist der Bekl. nicht entgegengetreten. Daß die Wohnung kein Badezimmer enthält, vermag die Nutzung zu Wohnzwecken insbesondere im Hinblick auf die ins Auge springenden und von der Kl. von Anfang an als Motiv für die Anmietung hervorgehobenen Vorteile im Zusammenhang mit ihrem benachbarten Gewerbebetrieb nicht in Zweifel zu ziehen. Es liegt auf der Hand, daß bei der weiten Entfernung zu der ursprünglichen Hauptwohnung und angesichts des frühen Arbeitsbeginns im Zeitungsladen ein nachvollziehbares Interesse der Kl. an der Anmietung einer in unmittelbarer Nähe der Arbeitsstätte gelegenen, rela-tiv preisgünstigen Zweitwohnung besteht, das die - zeitweilige - Nutzung zu Wohnzwecken auch dann glaubhaft erscheinen läßt, wenn die Zweitwohnung über einen geringeren Komfort verfügt. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts kommt es unter diesen Umständen auf eine wie auch immer geartete Bedürfnisprüfung nicht an. Daß die Nutzung als Zweitwohnung von der gewerblichen Tätigkeit der Kl. bestimmt und veranlaßt wird, ist zweckentfremdungsrechtlich unerheblich. Auch eine Nutzung als Zweitwohnung, für die keinerlei Bedürfnis besteht oder für die nur ein beruflich veranlaßtes Bedürfnis geltend gemacht wird, ist jedenfalls zweckentfremdungsrechtlich irrelevant, wenn nur - wie hier - tatsächlich gelegentlich dort gewohnt wird.

Im Hinblick auf die Einlassung des Bekl. im Verhandlungstermin sieht sich der Senat veranlaßt, darauf hinzuweisen, daß die Wohnung auch nicht dadurch anderen als Wohnzwecken zugeführt wurde, daß die Kl. dort Un-terlagen aus einem aufgelösten Gewerbebetrieb in Regalen abgestellt hat-te, zu deren Aufbewahrung sie gesetzlich für eine bestimmte Zeit verpflichtet ist. Allein dadurch wird - wenn die Wohnung tatsächlich bewohnt wird - keine (teil-) gewerbliche Nutzung begründet.

2) Entgegen der Auffassung des Bekl. stellt auch die Herstellung des Mau-erdurchbruchs zwischen Wohnung und Ladenräumen nebst Installierung einer verschließbaren Brandschutztür keine Zweckentfremdung der in die-ser Weise mit den Ladenräumen verbundenen Wohnung dar. Denn diese Maßnahme beseitigt nicht die Eignung der Wohnung zu Wohnzwecken (vgl. § 1 Abs. 2 Buchstabe b ZwVbVO). Die Wohnräume sind - was Zu-gänglichkeit und Zuschnitt anbelangt - weiterhin unbeschadet der gewerblichen Nutzung der davorliegenden Ladenräume für Wohnzwecke nutzbar. Die Existenz einer abschließbaren Tür stellt die Wohnnutzung der Räume im Seitenflügel nicht in Frage; dies gilt im übrigen auch in baurechtlicher Hinsicht, solange - wie hier - ein besonderer Zugang zum Wohntrakt vorhanden ist (vgl. § 45 Abs. 1 Satz 3 der Bauordnung für Berlin vom 28. Februar 1985 [GVBl. S. 522]).

Daß durch die Herstellung der Verbindung zwischen der ursprünglich ge-trennten Wohnung und den gewerblich nutzbaren Ladenräumen der - rechtlich unzutreffende - Eindruck einer gemäß § 1 Abs. 4 Buchstabe f ZwVbVO hinsichtlich des Wohnteils privilegierten Ladenwohnung hervorgerufen werden könnte, vermag entgegen der Auffassung des Bekl. die Genehmigungsbedürftigkeit dieses Vorgangs nicht zu begründen. Der Bekl. müßte ohnehin in jedem Streitfall - d. h. immer dann, wenn ein etwaiges Genehmigungserfordernis nicht beachtet oder von den Beteiligten für nicht verbindlich gehalten wird - die rechtliche Situation aufgrund der Aktenlage ermitteln oder nachweisen. Dies ist in den Fällen beanstandeter gewerblicher Nutzung im Hinblick auf § 1 Abs. 4 Buchstabe a ZwVbVO in gleicher Weise der Fall. Im übrigen ist es das Risiko des jeweiligen Ge-werbemieters, ob der gemietete Gewerberaum die Voraussetzungen einer Ladenwohnung im Sinne von § 1 Abs. 4 Buchstabe f ZwVbVO erfüllt oder nicht; wie auch bei der Anmietung bereits gewerblich genutzter Räume, die nicht die Voraussetzungen des § 1 Abs. 4 Buchstabe a ZwVbVO erfüllen, ist es Sache der Mietvertragsparteien, sich ggf. vor Abschluß eines Ver-trages über die zweckentfremdungsrechtlichen Bedingungen durch Anfrage bei der Behörde sachkundig zu machen.

Die Türöffnung wäre danach als solche zweckentfremdungsrechtlich nur dann genehmigungsbedürftig, wenn sie die Voraussetzungen einer nach § 1 Abs. 4 Buchstabe b ZwVbVO genehmigungsfrei zulässigen teilgewerblichen Nutzung der gesamten Einheit herbeiführen würde und dadurch oh-ne vorherige Prüfung durch die Behörde im Weg des Genehmigungsverfahrens Wohnraum verlorenginge (vgl. Urteil des Senats vom 19. Januar 1990 - OVG 5 B 53.88 -, UA S. 11).

Anmerkung: Dieses Urteil ist rechtskräftig; bestätigt durch Beschluß des BVerwG vom 9. Januar 1991 - 8 B 167.90 -.