Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Ersatzwohnraum; Gemeinde

1. Ersatzwohnraum als Voraussetzung für die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung wird auch dann vom Verfügungsberechtigten angeboten, wenn er in einem anderen Berliner Stadtbezirk liegt.

2. Gemeinde im Sinne des Zweckentfremdungsrechts ist die Stadt Berlin; Ziff. 11 Abs. 6 Nr. 1 der Ausführungsvorschriften zur Berliner Zweckentfremdungsverbot VO entspricht nicht der Ermächtigungsgrundlage. (Leitsätze der Redaktion)

I. Der Antragsteller ist seit 1992 Eigentümer des zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit ausgebautem Dachraum in Berlin-Lichtenberg. Für die Nutzung der 125 qm großen Erdgeschoßwohnung als "Gästehaus" beantragte er unter dem 2. August 1993 eine Zweckentfremdungsgenehmigung mit der Begründung, er habe im Keller- und im Dachgeschoß Ersatzwohnraum geschaffen. Mit Bescheid vom 18. Oktober 1993, bestätigt durch Widerspruchsentscheidung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 24. Februar 1994, lehnte das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin - Wohnungsamt - den Antrag ab und gab dem Kl. unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, die Räume im Erdgeschoß bis zum 30. April 1994 wieder zu Wohnzwecken herzustellen und Wohnzwecken zuzuführen und die Wiederzuführung dem Wohnungsamt durch geeignete Unterlagen bis zum 10. Mai 1994 nachzuweisen. Das Angebot an Ersatzwohnraum mit einer Fläche der allein anerkennungsfähigen Wohnung im Dachgeschoß rechts von über 50 qm sei nicht ausreichend. Der Ausbau der Wohnung im Kellergeschoß sei bauaufsichtlich nicht genehmigt, die Wohnung im Dachgeschoß links sei nicht neu geschaffen, sondern nur wiederhergestellt worden. Mit seinem Antrag vom 31. März 1994 begehrt der Kl. die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner gleichzeitig gegen die Wiederzuführungsanordnung erhobenen Klage VG 13 A 79.94. Mit Beschluß vom 14. Juni 1995 hat das Verwaltungsgericht Berlin den Antrag zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die linke Dachgeschoßwohnung könne nicht als Ersatzwohnraum anerkannt werden, weil diese Wohnung zum Bestand der Kommunalen Wohnungsverwaltung Lichtenberg gehört habe und mit dem Beitritt zum 3. Oktober 1990 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung Berlin unterlegen habe. Der damalige Leerstand der Wohnung sei unbeachtlich; es sei nicht ersichtlich, daß dafür eine Genehmigung der zuständigen Stelle vorgelegen habe, noch daß die Wohnräume sich in einem unbewohnbaren Zustand befunden hätten und die vorhandenen Mängel nicht mit einem zumutbaren Aufwand hätten beseitigt werden können. Ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung der gewerblichen Nutzung der Erdgeschoßwohnung sei auch nicht aus anderen Gründen gegeben. Mit der dagegen am 6. Juli 1995 erhobenen Beschwerde trägt der Antragsteller vor, inzwischen sei die Baugenehmigung für die 45 qm große Wohnung im Kellergeschoß erteilt worden. Zur Wohnung im Dachgeschoß links vertrete er zwar nach wie vor die Auffassung, es handele sich auch insoweit um neugeschaffenen Wohnraum. Er biete aber hilfsweise weiteren Ersatzwohnraum an: Mit Kaufvertrag und Auflassungserklärung vom 11. Oktober 1995 habe er eine 35 qm große Wohnung in Berlin-Pankow zur bezugsfertigen Herstellung am 30. November 1995 und zur baldmöglichen Vermietung zu Wohnzwecken erworben. Zur Erfüllung der vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Voraussetzung der Lage der Ersatzräume in der gleichen Gemeinde reiche die Lage der Wohnung in der Stadt Berlin aus. Der Antragsgegner verteidigt den angefochtenen Beschluß und hält das letzte Ersatzraumangebot für nicht hinreichend verläßlich; es fehle an dem vom Bundesverwaltungsgericht geforderten zeitlichen und räumlichen Zusammenhang des Ersatzraumangebots zur Zweckentfremdung.

II. Die Beschwerde ist begründet. Aufgrund der im Beschwerdeverfahren geänderten Sachlage hat der Antragsteller nunmehr mit hinreichender Wahrscheinlichkeit einen Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die gewerbliche Nutzung der Erdgeschoßwohnung seines Hauses glaubhaft gemacht, so daß sein Interesse an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage gegen die Wiederzuführungsanordnung höher zu bewerten ist als das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Anordnung (§ 80 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 5 VwGO).

Dem Verwaltungsgericht ist darin zu folgen, daß hier allein ein verläßliches Ersatzwohnraumangebot zur Genehmigungsfähigkeit der zweckfremden Nutzung der Erdgeschoßwohnung führen kann und daß der Ausbau der Wohnung im Dachgeschoß links als Ersatz nicht anerkennungsfähig ist, weil diese Räume bereits vor ihrem Ausbau als Wohnräume dem Bestandsschutz nach Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG i. V. m. § 1 ZwVbVO Berlin unterlagen. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Beschlusses verwiesen (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Die Auskunft der Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg vom 12. September 1995 aus der Bestandkartei der Kommunalen Wohnungsverwaltung hat nichts anderes ergeben. Nachdem der Kellergeschoßausbau bauaufsichtlich genehmigt worden ist, sind dem bisherigen Ersatzraumangebot im Umfang von 53 qm (Dachgeschoß rechts) weitere 45 qm hinzuzurechnen. Für die nunmehr an einem Ersatz für die 125 qm große Erdgeschoßwohnung noch fehlenden 26 qm hat der Antragsteller mit der Bereitstellung von 35 qm neugeschaffenem Wohnraum in einer - vor Bezugsfertigkeit - von ihm erworbenen Wohnung in Berlin-Pankow entgegen der Auffassung des Antragsgegners ein zu berücksichtigendes Ersatzwohnraumangebot unterbreitet.

Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem den Beteiligten bekannten Urteil vom 12. März 1982 (BVerwGE 65, 139 [144 f.]), dem der Senat in ständiger Rechtsprechung folgt (vgl. Urteil vom 13. Dezember 1990 - OVG 5 B 53.89 - GE 1991 S. 199 und Beschluß vom 7. September 1990 - OVG 5 S 55.90 - und zuletzt Urteil vom 8. Juni 1995 - OVG 5 B 87.93 -) entschieden, daß eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen ist, wenn eine Verschlechterung der allgemeinen Wohnraumversorgung durch die fragliche Zweckentfremdung deshalb nicht eintritt, weil der Verfügungsberechtigte Ersatzwohnraum schafft, der - neben hier unstreitig erfüllten Anforderungen - folgende Voraussetzungen erfüllen muß:

1. Der Ersatzraum muß im Gebiet der Gemeinde geschaffen werden, in deren Gebiet auch der zweckentfremdete Raum verlorengeht und

2. der Ersatzraum muß in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein, da anderenfalls die Gefahr bestünde, daß mit dem Neubau von Wohnungen generell und sozusagen auf Vorrat Ansprüche auf die Genehmigung von Zweckentfremdungen begründet werden könnten.

ad 1.: Auch der nunmehr als - weiterer - Ersatz angebotene Wohnraum in Berlin-Pankow liegt im Gebiet der Gemeinde, in der derjenige Wohnraum, der zweckentfremdet wird, gelegen ist; denn unter Gemeinde im Sinne von Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG ist nicht der jeweilige Berliner Stadtbezirk, sondern die Stadt Berlin als diejenige "Gemeinde" zu verstehen, für die das Zweckentfremdungsverbot gilt. Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG ermächtigt die Landesregierungen, für Gemeinden, in denen die Versorgung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf. Aufgrund dieser Ermächtigung wurde im Land Berlin die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) erlassen, nach deren § 1 Abs. 1 Satz 1 (ohne jede Einschränkung) in Berlin Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung des Bezirksamtes zugeführt werden darf (vgl. jetzt § 1 Abs. 1 Satz 1 der 2. ZwVbVO). Berlin ist Land und Stadt zugleich (Art. 1 Abs. 1 der Verfassung von Berlin) und nach dem oben Gesagten auch Gemeinde im Sinne der bundesrechtlichen Ermächtigungsnorm, auf der das Zweckentfremdungsverbot beruht. Von diesem Verständnis geht auch das Bundesverwaltungsgericht aus, dessen bereits erwähnter Rechtsprechung folgerichtig auch nichts dafür entnommen werden kann, daß der Begriff "Gemeinde" bei der räumlichen Festlegung des Zweckentfremdungsverbots ein anderer (weitergehender) sei als bei der Bestimmung, in welchem Gebiet ein Ersatzwohnraum liegen darf, um der hier in Rede stehenden Anerkennungsvoraussetzung gerecht zu werden. Die in Ziff. 11 Abs. 6 Nr. 1 der (Berliner) Ausführungsvorschriften zur 2. ZwVbVO vertretene Auffassung, Gemeindegebiet sei im Zusammenhang mit Ersatzwohnraum "der Verwaltungsbezirk", so daß Ersatzwohnraum stets in dem Bezirk zu erstellen sei, in dem die zweckentfremdete Wohnung liege, entspricht mithin nicht der bundesrechtlich vorgegebenen Rechtslage.

ad 2.: Entgegen der Ansicht des Antragsgegners besteht auch der notwendige zeitliche Zusammenhang zwischen der Zweckentfremdung und dem Ersatzraumangebot. Zwar liegt der Beginn der Zweckentfremdung bereits mehr als zwei Jahre zurück, während der neue Wohnraum erst im Entstehen ist. Dies steht einer Anerkennung als Ersatzwohnraum jedoch nicht entgegen, wenn - wie hier - der Bau als Ersatzwohnraum der anfänglich unerlaubten Zweckentfremdung nachfolgt, die Zweckentfremdung also (nur) für die Zukunft "legalisiert" wird. Denn der Sinn und Zweck dieses Kriteriums ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts darin zu sehen, daß nicht durch zeitlich vorhergehenden Bau von Wohnraum Zweckentfremdungsgenehmigungen auf Vorrat geschaffen werden. Auf die von der Antragsgegnerin angeführte Berliner Verwaltungspraxis kommt es für die Ausfüllung des unbestimmten Rechtsbegriffs des Interesses an der Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nicht an. Soweit der Senat entschieden hat, es müßten Zweckentfremdung und Ersatzbau bei natürlicher Betrachtungsweise in einem Zug erfolgen (vgl. z. B. Beschluß vom 7. September 1990 a. a. O.), waren dies Fälle mit umgekehrter Reihenfolge. Auf den Ersatzbau folgte die Zweckentfremdung. Für den hier in Rede stehenden Fall der nachträglichen "Legalisierung" einer ungenehmigt begonnenen Zweckentfremdung für die Zukunft hat sich der Senat bereits im Sinne der hier vertretenen Auffassung geäußert (vgl. Beschluß vom 11. Mai 1995 - OVG 5 S. 54.95).

Die Verläßlichkeit des Ersatzbauangebots kann der Antragsgegner durch Nebenbestimmungen zur Zweckentfremdungsgenehmigung sicherstellen.

Ein Eigentümer kann Anspruch auf Genehmigung einer Zweckentfremdung haben, wenn er Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stellt. Ein Eigentümer in Berlin-Lichtenberg machte geltend, er habe entsprechenden Ersatzwohnraum in Berlin-Pankow geschaffen, was das Wohnungsamt nicht für ausreichend hielt.

Mit Beschluß vom 5. Januar 1996 stellte das OVG Berlin fest, daß mit hinreichender Wahrscheinlichkeit der Antragsteller einen Anspruch auf Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung habe. In Berlin reiche es aus, wenn Ersatzwohnraum in einem anderen Stadtbezirk zur Verfügung gestellt wird, da Gemeinde im Sinne des Zweckentfremdungsrechts die Stadt Berlin als Ganzes sei. Die entgegenstehende Regelung in Ziffer 11 Abs. 6 Nr. 1 der Ausführungsvorschriften zur Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung sei unwirksam, weil sie mit Bundesrecht, nämlich Art. 6 Mietverbesserungsgesetz, nicht übereinstimme.