Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Zimmervermietung; Schlafstellenvermietung; Wohnnutzung

Eine Kombination von gewerblicher Zimmervermietung und Schlafstellenvermietung verstößt gegen das Zweckentfremdungsverbot (Aufhebung von VG Berlin, GE 1993, 601).

Die Beschwerde des Antragsgegners hat Erfolg.

Die mit für sofort vollziehbar erklärtem Bescheid vom 14. Dezember 1992 vom Bezirksamt Reinickendorf unter Fristsetzung und Zwangsgeldandrohung geforderte Wiederzuführung der vier Wohnungen zu Wohnzwecken ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die Nutzung der streitbefangenen Wohnung stellt eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung im Sinne des § 1 Abs. 1 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in der Fassung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421), zuletzt geändert durch Gesetz vom 8. März 1990 (GVBl. S. 627) - ZwVbVO - dar und keine Wohnnutzung.

Die Aufzählung der in § 1 Abs. 2 Buchstabe a ZwVbVO genannten Zweck-entfremdungstatbestände (dauernde Fremdenbeherbergung, insbesondere gewerbliche Zimmervermietung und Einrichtung von Schlafstellen) ist - wie die unter Buchstaben b und c aufgeführten Tatbestände auch - nicht abschließend zu verstehen. Die zweckentfremdungsrechtliche Relevanz einer Nutzung, die sich nicht "typenrein" den dort genannten Nutzungsarten zuordnen läßt, ist nach dem Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbots zu ermitteln, der in der Erhaltung des Bestandes von geeignetem Wohnraum für die Versorgung der Bevölkerung besteht (vgl. Beschluß des Senats vom 4. Dezember 1989 - OVG 5 S 59.89 -).

Die vorliegende Art der Nutzung enthält Komponenten sowohl der gewerblichen Zimmervermietung als auch der Schlafstelleneinrichtung, denn die einzelnen Räume der Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sind - weitergehend als bei der gewerblichen Zimmervermietung - jeweils in bis zu vier Schlafstellen aufgeteilt, können aber - anders als bei der reinen Schlafstellenvermietung - zumindest in beschränktem Umfang auch zu Aufenthaltszwecken und zur Eigenversorgung genutzt werden.

Diese Form der Nutzung stellt jedoch keine Wohnnutzung dar, denn der Begriff des Wohnens setzt ein Mindestmaß an Abgeschlossenheit der räumlichen Verhältnisse zur eigenständigen Gestaltung des häuslichen Lebens voraus (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. August 1992 - BVerwG 8 C 39.91 - und den vorgenannten Beschluß des Senats), was auch gewisse Rückzugsmöglichkeiten einschließt (vgl. Urteil des Senats vom 26. Juli 1990 - OVG 5 S 64.89 - OVGE Bln 19, S. 15 ff.). Dem steht im vorliegenden Fall schon die Art der Einrichtung der Räume entgegen, deren beherbergungsmäßige Ausstattung der Wohnung ihre objektive Eignung zum Dau-erbewohnen nimmt (vgl. BVerwG, Beschluß vom 30. Oktober 1990 - BVerwG 3 B 129.90 -). Allein der private Aufenthalt einschließlich des Übernachtens in Räumen und dies - wie hier - in der Art einer Zimmergemeinschaft von jeweils drei bis vier Personen pro Raum, deren persönliche Habe sich im wesentlichen auf ihren Kofferinhalt beschränkt, erfüllt den Begriff des Wohnens nicht.

Auf die subjektiven Vorstellungen und Bedürfnisse der Nutzer kommt es hierbei nicht an, denn der Begriff des Wohnens bestimmt sich nach objek-tiven Kriterien (vgl. das erwähnte Urteil in der Sache OVG 5 B 64.89). Dem-entsprechend ist die tatsächliche Aufenthaltsdauer der Nutzer ebensowenig von Bedeutung (vgl. BVerwG, a. a. O.) wie die Frage, ob sie Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt bleiben, weil dies nur in den Fällen ein Kriterium sein kann, in denen die Betreffenden überhaupt Nachfrager auf dem Woh-nungsmarkt sind (vgl. z. B. den Beschluß des Senats in der Sache OVG 5 S 59.89 - Aussiedlerheim -) und nicht - wie vorliegend - auf Grund ihres auftragsgebundenen Aufenthalts nur vorübergehend ein Quartier suchen.

Die eingereichten Mietverträge für die vier Wohnungen stehen dem nicht entgegen. Sie tragen alle Züge eines Scheingeschäfts (§ 117 BGB). Hierfür spricht schon, daß sie erst nach Einleitung des zweckentfremdungsrechtlichen Verfahrens - und damit offenbar zur Abwendung behördlicher Maßnahmen - geschlossen worden sind. Vor allem widersprechen die objektiven Gegebenheiten einem dementsprechenden Bindungswillen der Beteiligten (vgl. Palandt, BGB, 52. Auflage, § 117 Rdnr. 3).

Dies wird dadurch deutlich, daß sich die Sachlage nach Abschluß der Mietverträge mit den vier Arbeitnehmern der Firma H. als jeweils untervermietungsberechtigten Mietern der Wohnungen anstelle der Firma selbst weder hinsichtlich der räumlichen Einrichtung noch hinsichtlich der Belegung gegenüber den früheren Verhältnissen geändert hat. Weder "wohnen" die Mieter seitdem in dem oben dargestellten Sinne in den Wohnungen, noch sind die übrigen "Schlafstellennutzer" deren Untermieter.

Die Untervermietung ist gemäß § 549 Abs. 2 BGB dadurch gekennzeichnet, daß eine teilweise Abvermietung von Räumen einer Wohnung im Interesse des Hauptmieters (aus persönlichen oder finanziellen Gründen) erfolgt und der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter gewisse Schutzrechte hat. Im vorliegenden Fall ist jedoch weder ein räumliches Über-/Unterordnungsverhältnis zwischen den "Hauptmietern" und den "Untermietern" noch eine entsprechende Interessenlage erkennbar. Vielmehr deutet alles darauf hin, daß die "Hauptmieter" im alleinigen Interesse der Vermieter und der Firma H., bei der sie beschäftigt sind, die Mietverträge abge-schlossen haben, um für diese die Beibehaltung der gegenwärtigen Nutzung zweckentfremdungsrechtlich "abzusichern".

Die Gefahr für die Erhaltung des Wohnraumbestandes liegt bei dieser Art der Vermietung in den damit verbundenen wirtschaftlichen Vorteilen. Auf die Frage der Gewerblichkeit kommt es hierbei nicht an. Deshalb kann dahinstehen, ob die Antragstellerin nur die in den Mietverträgen genannten Mietentgelte erhält oder - wie von einigen Arbeitnehmern gegenüber der Behörde angegeben - von der Firma H. pro Person monatlich 500,00 DM einbehalten und an den Vermieter abgeführt werden.

Vielmehr können allein die mittelbaren Vorteile, wie die Möglichkeit, die nur auf der Grundlage von Scheinmietverträgen erfolgende Nutzung - unabhängig von den Wohnraumschutzgesetzen - nahezu jederzeit beenden und damit über die Wohnung frei verfügen zu können, in Phasen eines starken Drucks auf dem Wohnungsmarkt von größerem wirtschaftlichen Gewicht sein, als die unmittelbare Erzielung eines höheren Mietentgelts. Die Wohnraumschutzgesetze und die damit verbundenen Einschränkungen der privatnützigen Verwertungsmöglichkeiten dienen dem Schutz der Wohnraumversorgung der Bevölkerung und sind Ausdruck der Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG). Eine Lösung von diesen Bindun-gen ist - wie die in § 1 Abs. 2 Buchstabe a ZwVbVO genannten Zweckentfremdungstatbestände zeigen - mit unmittelbaren und mittelbaren vermögenswerten Vorteilen verbunden und dadurch tendenziell geeignet, die Wohnraumvermietung zurückzudrängen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage, Teil E 1).

Wir hatten über den Fall schon in GE 1993, 601 berichtet und die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin abgedruckt: Danach hatte das Gericht Zweifel, ob eine vorübergehende Vermietung an auswärtige Arbeitnehmer gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, da weder eine gewerbliche Zimmervermietung noch eine reine Schlafstellenvermietung vorlag.

Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat dies in seinem Beschluß vom 28. Mai 1993 inzwischen ganz anders gesehen. Es meinte, da das Zweckentfremdungsverbot weit auszulegen sei, müsse auch eine Kombination aus den verschiedenen in der Verordnung aufgezählten Nutzungsarten unter das Verbot fallen. Die nach Einleitung des Verfahrens gegen den Vermieter abgeschlossenen Mietverträge hielt das Gericht für Scheingeschäfte und damit nichtig. Unerheblich sei im übrigen, ob die Vermietung zu gewerblichen Zwecken erfolgte und auch die Höhe des Mietzinses. Vielmehr gebiete es der Zweck der Wohnraumschutzgesetze, eine Lösung des Vermieters von den Sozialbindungen zu erschweren.