Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Übernachtung von Arbeitnehmern; Wohnnutzung

Das Übernachtenlassen von Arbeitnehmern in einer zu diesem Zweck gekauften Wohnung ist eine Zweckentfremdung. (Leitsatz der Redaktion)

Die Nutzung der streitbefangenen Wohnung stellt eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung im Sinne des § 1 Abs. 1 ZwVbVO dar und keine Wohnnutzung.

Die Aufzählung der in § 1 Abs. 1 Buchstabe a ZwVbVO genannten Zweck-entfremdungstatbestände (dauernde Fremdenbeherbergung, insbesondere gewerbliche Zimmervermietung und Einrichtung von Schlafstellen) ist - wie die unter Buchstaben b und c aufgeführten Tatbestände auch - nicht abschließend zu verstehen Die zweckentfremdungsrechtliche Relevanz einer Nutzung, die sich nicht "typenrein" den dort genannten Nutzungsarten zuordnen läßt, ist nach dem Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbots zu ermitteln, der in der Erhaltung des Bestandes von geeignetem Wohnraum für die Versorgung der Bevölkerung besteht (vgl. Beschluß des Senats vom 4. Dezember 1989 - OVG 5 S 59.89 -).

Die vorliegende Nutzung hat den Charakter einer gewerblichen Zimmervermietung, wobei das gewerbliche Element darin liegt, daß die Wohnung Teil des Betriebskapitals der Antragstellerin ist und betrieblich nutzbringend eingesetzt wird, indem die bei ihr beschäftigten Busfahrer an dem An-kunftsort Berlin zur Einhaltung der vorgeschriebenen Lenkzeiten statt in Pensionen in der zu diesem Zweck angekauften Wohnung - zimmerweise - übernachten. Der wirtschaftliche Vorteil dieser Nutzung besteht zwar nicht in der Erzielung eines höheren Mietentgelts, wohl aber in den betrieblichen Einsparungen von Pensionskosten. Diese Einsparungen sind von der Antragstellerin selbst mit ca. zwei Dritteln der sonst für die Busfahrer entstehenden Unterbringungskosten berechnet worden.

Diese Form der Nutzung stellt jedoch keine Wohnnutzung dar, denn der Begriff des Wohnens setzt ein Mindestmaß an Dauerhaftigkeit voraus. Zum Wohnen gehört eine auf gewisse Dauer angelegte eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens und der mit der Haushaltsführung verbundenen Tätigkeiten (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. August 1992 - BVerwG 8 C 39.91 - und den vorgenannten Beschluß des Senats). Allein der - betriebsbedingte - Aufenthalt einschließlich des Übernachtens in einzelnen Räumen einer - betriebseigenen - Wohnung, zumal zum Teil in der Art ei-ner Zimmergemeinschaft von bis zu zwei Beschäftigten in einem Raum, deren persönliche Habe sich im wesentlichen auf das zur Übernachtung Notwendige beschränkt, erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Auf die subjektiven Vorstellungen und Bedürfnisse der Nutzer kommt es hierbei nicht an, denn der Begriff des Wohnens bestimmt sich nach objektiven Kriterien (vgl. Urteil des Senats vom 26. Juli 1990 - OVG 5 S 64.89 - OVGE Bln 19, S. 15 ff.). Dementsprechend ist die tatsächliche Aufenthaltsdauer der Nutzer ebensowenig von Bedeutung (vgl. BVerwG, a. a. O.) wie die Frage, ob sie Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt bleiben, weil dies nur in den Fäl-len ein Kriterium sein kann, in denen die Betreffenden überhaupt Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt sind (vgl. z. B. den Beschluß des Senats in der Sache OVG 5 S 59.89 - Aussiedlerheim -) und nicht - wie vorliegend - auf Grund ihres betriebsbedingten Aufenthalts nur vorübergehend ein Übernachtungsquartier suchen.

Der eingereichte Mietvertrag über die Wohnung steht dem nicht entgegen. Dieser trägt alle Züge eines Scheingeschäfts (§ 117 BGB). Hierfür spricht schon, daß er erst nach Einleitung des zweckentfremdungsrechtlichen Verfahrens - und damit offenbar zur Abwendung behördlicher Maßnahmen - geschlossen worden ist, zumal sich die Sachlage nach Abschluß des Mietvertrages mit einem der Arbeitnehmer der Antragstellerin weder hin-sichtlich der räumlichen Einrichtung noch hinsichtlich der Belegung gegenüber den früheren Verhältnissen geändert hat. Weder "wohnt" der Mieter seitdem in dem oben dargestellten Sinne in der Wohnung, noch sind die übrigen Busfahrer dessen Mitbewohner, da er auf deren "Mitbenutzung" der Wohnung weder in persönlicher noch in zeitlicher Hinsicht irgendeinen Einfluß hat. Wenn der Mieter die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken angemietet hätte, wäre im übrigen nicht verständlich, warum die Gesamtzahl der Personen, die die Wohnung beziehen, im Mietvertrag mit "5" angegeben ist und ihm darüber hinaus jeweils acht Schlüssel für die Haus- und Korridortüren ausgehändigt worden sind.

Hieran ändert auch die Ausgestaltung des Mietvertrags als Werkmietwohnungsvertrag im Sinne des § 565 b BGB nichts, weil die objektiven Gegebenheiten einem dementsprechenden Bindungswillen der Beteiligten widersprechen (vgl. Palandt, BGB, 52. Auflage, § 117 Rdnr. 3).

Auch Werkmietwohnungen sind Wohnungen, deren Funktion darin besteht, daß die betreffenden Arbeitnehmer darin wohnen, selbst wenn die Vermietung mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses erfolgt (vgl. Palandt, § 565 c, Rdnr. 3, Jauernig u. a., BGB, 6. Auflage, Vorbemerkung § 565 b bis e, Anm. 1 b, Vorbemerkung § 535, Anm. 2 d). Dies gilt auch für funktionsgebundene Werkmietwohnungen, die auf Grund ihrer Lage eine unmittelbare Beziehung zur Arbeitsleistung des Arbeitnehmers (z. B. Hauswartwohnungen) haben, und bei denen auf Grund dieses - über die Wohnnutzung hinausgehenden - betrieblichen Zusammenhangs gemäß § 565 c Abs. 1 Nr. 2 BGB verkürzte Kündigungsfristen gelten (vgl. Palandt, § 565 c, Rdnr. 6). So liegen die Verhältnisse hier jedoch nicht. Die Nutzung der Wohnung durch die Busfahrer ist ausschließlich betriebsbedingt. Eine private Wohnnutzung findet dort nicht statt.

Es deutet vielmehr alles darauf hin, daß der Mieter im alleinigen Interesse der Antragstellerin, bei der er beschäftigt ist, den Mietvertrag abgeschlossen hat, um für diese die Beibehaltung der gegenwärtigen Nutzung zweck-entfremdungsrechtlich "abzusichern".

Die Gefahr für die Erhaltung des Wohnraumbestandes liegt bei dieser Nutzungsform von Wohnungen in den damit verbundenen wirtschaftlichen Vorteilen, die sich durch erhebliche betriebliche Einsparungen ergeben. Sie ist dadurch tendenziell geeignet, die Wohnraumvermietung zurückzudrängen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage, Teil E 1).

Ein Busunternehmer hatte für die bei ihm beschäftigten Busfahrer eine Eigentumswohnung gekauft, wo diese übernachten konnten. Anderenfalls hätten sie bei der Ankunft in Berlin in Pensionen unterkommen müssen, da die gesetzlich vorgeschriebenen Lenkzeiten sonst überschritten worden wären.

Das OVG Berlin hielt in seiner Entscheidung vom 28. Mai 1993 einen Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für gegeben, da hier Wohnraum seinem Zweck entzogen werde. Zum Wohnen gehöre vielmehr ein Mindestmaß an Dauerhaftigkeit; die von dem Busunternehmer eingereichten Mietverträge seien Scheingeschäfte und damit nichtig.