Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; keine Pflicht zur Vermietung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bei andauerndem Leerstand

Vom Eigentümer einer neuerrichteten Wohnung kann zur Vermeidung von lang andauerndem Leerstand nicht verlangt werden, unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermieten. Bei einem zeitweiligen Überangebot am Markt braucht der Eigentümer weder seine Mietforderung herabzusetzen noch benötigt er eine Leerstandsgenehmigung.

Der Betroffene wendet sich gegen vom Amtsgericht Tiergarten festgesetzte Geldbußen wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 1 der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (2. ZwVbVO) i. V. m. § 5 2. ZwVbVO, Art. 6 MRVerbG und § 20 OWiG.

Mit seiner Rechtsbeschwerde beanstandet der Betroffene das Verfahren und rügt die Verletzung sachlichen Rechts. Das Rechtsmittel hat Erfolg. Die Verfahrensrügen bedürfen keiner Erörterung, da schon die Sachrüge zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Amtsgericht führt.

Der Betroffene ist Eigentümer einer in den Jahren 1991 bis 1994 freifinanziert errichteten Wohnanlage, für die am 28. Juli 1994 die Schlußabnahme stattfand. Im Anschluß daran erteilte das zuständige Bau- und Wohnungsaufsichtsamt wegen diverser noch nicht erfüllter bauordnungsrechtlicher Vorgaben zwar noch keinen Schlußabnahmeschein, gestattete dem Betroffenen aber mit Schreiben vom 8. August 1994 "die vorzeitige Inbenutzungnahme" der Anlage. Der Schlußabnahmeschein wurde am 5. Februar 1996 ausgestellt.

Bereits während der Bauphase bemühte sich der Betroffene intensiv darum, die Vermietung der Wohnungen in die Wege zu leiten. Er schaltete hierfür Maklergesellschaften und Vermietungsbüros ein. Nach seinen Behauptungen, die das Amtsgericht als wahr unterstellt hat, hatte er anhand der Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche eine "Kostenmiete" von 43,54 DM netto kalt errechnet. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnungen, deren Qualität gehoben ist und die modern und zweckmäßig ausgestattet sind, bewegte sich nach dem weiterhin als wahr unterstellten Vorbringen des Betroffenen im Jahre 1994 bei 28 DM, 1995 bei 26,60 DM und 1996 bei 25,27 DM, jeweils netto kalt pro Quadratmeter.

Wie das Amtsgericht schließlich ebenfalls als wahr unterstellt hat, entschloß sich der Betroffene, die Wohnungen allenfalls zu dieser ortsüblichen oder einer geringfügig darunter liegenden Miete zu vermieten. Hierbei nahm er in Kauf, daß der Markt dieses Angebot nicht sogleich annehmen werde. Gleichwohl war er nicht bereit, die Miete weiter herabzusetzen, da er erwartete, die Wohnungen zu einem späteren Zeitpunkt zu seinen Bedingungen vermieten zu können. Die beiden Wohnungen, um die es hier geht, standen infolgedessen zunächst leer, bis der Betroffene eine von ihnen am 23. Februar 1996 und die andere am 27. Juni 1996 jeweils zu einem Quadratmeterpreis von 25 DM oder 26 DM vermietete.

Das Amtsgericht hat die Auffassung vertreten, die beiden Wohnungen seien tatsächlich und rechtlich frei geworden, als das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt mit dem Schreiben vom 8. August 1994 dem Betroffenen ihre vorzeitige Inbenutzungnahme gestattet habe. Vom Ablauf der in § 1 Abs. 2 Buchst. c 2. ZwVbVO a. F. bestimmten Dreimonatsfrist, also dem 8. November 1994, bis zu der Vermietung der Wohnungen habe der Betroffene durch deren Leerstehenlassen gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen. Seine Bemühungen, die Wohnungen zu der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermieten, könnten ihn nicht entlasten. Der Gesetzgeber habe durch die Mietpreisbestimmungen wie das Miethöhegesetz und § 5 Wirtschaftsstrafgesetz die Preisentwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt lediglich nach oben, nicht aber nach unten begrenzen wollen. Dem Betroffenen sei es zuzumuten gewesen, seine Mietforderungen so weit herabzusetzen, daß er die Wohnungen nach dem Ablauf der Dreimonatsfrist habe vermieten können. Das Gericht sei sicher, daß ihm eine Vermietung zu angemessenen Bedingungen möglich gewesen wäre. Eine unternehmerische Fehlplanung an den Gegebenheiten des Marktes vorbei müsse er hinnehmen. Das KG hat die Auffassung vertreten, diese Ausführungen würden dem Regelungsgehalt der zweckentfremdungsrechtlichen Bestimmungen nicht gerecht.

a) Zu Unrecht meint das Amtsgericht, der Betroffene sei verpflichtet gewesen, seine Mietpreisforderungen für die beiden neuerrichteten Wohnungen ungeachtet der für Wohnungen dieser Art ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete so weit herabzusetzen, daß ihm die Vermietung schon nach dem Ablauf der Dreimonatsfrist möglich gewesen wäre. Diese Auffassung verkennt die Reichweite des gesetzlichen Zweckentfremdungsverbots.

Welches Verhalten des Eigentümers oder sonstigen Verfügungsberechtigten eine mit Geldbuße bedrohte Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt, hat der Gesetzgeber bereits in Art. 6 MRVerbG abschließend geregelt. Die Landesregierungen sind durch Art. 6 MRVerbG lediglich ermächtigt worden, das Zweckentfremdungsverbot für ein bestimmtes räumliches Gebiet in Kraft zu setzen und das vorgesehene Genehmigungsverfahren durch Vorschriften verwaltungsverfahrensrechtlicher Art auszugestalten (vgl. BVerfG NJW 1975, 727, 730).

Der Zweck der Ermächtigung des Art. 6 § 1 MRVerbG erschöpft sich darin, den Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten (vgl. BVerfG aaO. S. 727; BVerwG Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 25 S. 30). Dieses Ziel soll nach den Vorstellungen des Gesetzgebers nicht durch eine Wohnraumbewirtschaftung oder eine staatliche Einflußnahme auf die Mietpreisgestaltung, sondern dadurch erreicht werden, daß die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes wiederhergestellt und gefördert wird (vgl. BVerfG aaO. S. 728). Einen Vermietungszwang begründet das Zweckentfremdungsverbot für den Eigentümer von Wohnraum nur mittelbar insoweit, als das vermeidbare Leerstehenlassen von Wohnraum, der zu angemessenen Bedingungen vermietet werden kann, unter den Tatbestand der verbotenen Zweckentfremdung fällt (vgl. BVerwG Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 8). Schon hieraus geht hervor, daß ein Eigentümer, der sich darum bemüht, den Wohnraum zu der nach den Gegebenheiten marktüblichen Miete zu vermieten, dem Zweck des Gesetzes nicht zuwiderhandelt und sein Verhalten daher den Verbotstatbestand des Art. 6 § 1 MRVerbG nicht erfüllen kann.

Die in dem angefochtenen Urteil vertretene Auffassung, das Zweckentfremdungsverbot verpflichte den Eigentümer von Wohnraum, mit seiner Mietpreisforderung erforderlichenfalls so weit herunterzugehen, daß er den Wohnraum nach dem Ablauf der in § 1 Abs. 2 Buchst. c 2. ZwVbVO bestimmten Frist vermieten könne, ist aber auch mit der durch Art. 14 GG gewährleisteten Privatnützigkeit des Eigentums unvereinbar. Die Beeinträchtigung der freien Verfügungsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum, die in dem Verbot der Zweckentfremdung liegt, ist dem Eigentümer zwar als Ausdruck der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG) zuzumuten. Denn es ist eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums dadurch zu erhalten, daß seine Zweckentfremdung grundsätzlich verboten wird. Die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers sind aber nur dann ausreichend gewahrt, wenn er das Recht behält, den Wohnraum unter für ihn zumutbaren Bedingungen zu vermieten (vgl. BVerfG aaO. S. 730; BVerwG NJW 1983, 2893, 2894).

Dem kann nicht entgegengehalten werden, der Gesetzgeber habe durch die von ihm erlassenen Mietpreisbestimmungen die Preisentwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt lediglich nach oben, nicht aber nach unten begrenzen wollen. Das Bundesverfassungsgericht hat schon zu § 3 Abs. 1 Wohnraumkündigungsschutzgesetz darauf hingewiesen, daß diese Vorschrift nicht nur in verfassungsmäßiger Weise den Mietzins für bestehende Mietverhältnisse begrenzen, sondern zugleich das Recht des Vermieters auf den ortsüblichen Mietzins anerkenne. Dieses Recht müsse von den Gerichten ebenso beachtet werden wie die Interessen des Mieters (vgl. BVerfG NJW 1974, 1499, 1501). Desgleichen hat es zum Miethöhegesetz klargestellt, daß die in diesem Gesetz bestimmte zeitliche Verzögerung bei der Erzielung der ortsüblichen Vergleichsmiete lediglich die privatrechtliche Befugnis des Vermieters begrenzt, im Rahmen bestehender Mietverhältnisse den Markt sofort in voller Höhe auszuschöpfen (vgl. BVerfGE 71, 230, 253). Das grundsätzliche Recht des Vermieters auf Erzielung einer am Markt orientierten Miete bleibt davon unberührt. Der Gesetzgeber hat es in § 2 MHG anerkannt.

Zur Frage welche Bedingungen hiernach "angemessen" im Sinne von Art. 6 § 1 MRVerbG sind, hat das Bundesverfassungsgericht ausgeführt, der Eigentümer des Wohnraums habe Anspruch auf "eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete" (vgl. BVerfG NJW 1975, 727, 730). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muß die Miete für den Vermieter zumutbar - nicht notwendig optimal - sein, wobei außer Frage stehe, daß ihm die Vermietung mit einem Ertrag in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzumuten sei (vgl. zuletzt BVerwG Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 25 S. 33).

Nach Auffassung des Senats ist jedenfalls für neuerrichteten Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete das für den Vermieter maßgebliche Kriterium. Da das Zweckentfremdungsverbot, wie ausgeführt, darauf gerichtet ist, die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes zu sichern, und die ortsübliche Vergleichsmiete den am Markt orientierten Ertrag des Wohnraums darstellt (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHG Rdn. 1), kann es dem Verfügungsberechtigten auch mit Blick auf § 2 MHG nicht verwehrt werden, diese Miete zu fordern (vgl. VGH Mannheim NJW-RR 1990, 598, 599). Gelingt ihm dies zunächst nicht, weil ein zeitweiliges Überangebot an derartigem Wohnraum auf dem Markt besteht, so ist er weder gezwungen, seine Mietforderung herabzusetzen noch benötigt er etwa eine Leerstandsgenehmigung. Denn Wohnräume, die zu für den Eigentümer zumutbaren Bedingungen unvermietbar sind, also vom Wohnungsmarkt zu in diesem Sinne angemessenen Bedingungen nicht angenommen werden, unterfallen dem Zweckentfremdungsverbot nicht (vgl. BVerwG NJW 1984, 2901, 2903; BVerwG Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 13; OVG Berlin NJW 1977, 314, 315).

Das angefochtene Urteil kann mithin keinen Bestand haben. Für einen Freispruch des Betroffenen durch den Senat ist allerdings kein Raum, da das Amtsgericht weder zu der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die beiden Wohnungen noch zu den Bemühungen des Betroffenen um deren Vermietung eigene Feststellungen getroffen, sondern - aus seiner Sicht folgerichtig - die Behauptungen des Betroffenen hierzu als wahr unterstellt hat. Das Amtsgericht wird diese Feststellungen nachzuholen haben.

b) Falls es noch darauf ankommt, muß sich das Amtsgericht in der neuen Verhandlung auch eingehender mit der Frage befassen, von wann ab die beiden Wohnungen dem Zweckentfremdungsverbot überhaupt unterlegen haben können. Das Amtsgericht hat insoweit als maßgeblichen Zeitpunkt das Schreiben des zuständigen Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes vom 8. August 1994 angesehen, in dem dem Betroffenen gemäß § 72 Abs. 3 Satz 4 BauO Bln in der damals geltenden Fassung die vorzeitige Inbenutzungnahme der Wohnungen gestattet worden ist. Ohne weitere Feststellungen zu dem Zustand der Wohnungen zu dieser Zeit hat es vom 8. August 1994 an die Dreimonatsfrist des § 1 Abs. 2 Buchst c 2. ZwVbVO a. F. berechnet. Dem kann nicht gefolgt werden.

Nach § 72 Abs. 3 Satz 4 BauO Bln a. F. konnte die Bauaufsichtsbehörde gestatten (noch weitergehend jetzt § 72 Abs. 7 Satz 2 BauO Bln: ... soll ... gestatten), daß die bauliche Anlage schon früher - also vor ihrer ordnungsgemäßen Fertigstellung - benutzt wurde, wenn Bedenken wegen der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung nicht bestanden. Die Behörde hatte bei dieser Entscheidung also ausschließlich öffentlich rechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. So konnte sie die vorzeitige Inbenutzungnahme von Wohnungen erlauben, bei denen beispielsweise Tapeten und Innenanstriche noch fehlten oder die Fußbodenbeläge nicht fertiggestellt waren. In diesem Zustand war eine Wohnung aber nicht vermietbar. Dementsprechend unterfiel sie auch nicht dem Zweckentfremdungsverbot. Richtig ist, daß nach der Rechtsprechung Mängel oder Mißstände die Wohnraumqualität von Räumen dann nicht aufheben, wenn sie mit einem vertretbaren, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand behoben werden können (vgl. BVerfG NJW 1975, 727, 728; BVerwG NJW 1986, 1120, 1121; Senat in ständiger Rechtsprechung, u. a. Beschluß vom 12. Februar 1991 - 5 Ws (B) 429/90 -). Nach dieser Rechtsprechung ist der Verfügungsberechtigte aber nicht etwa gehalten, den Wohnraum schon zu vermieten, solange er noch erhebliche Mängel aufweist, sondern nur verpflichtet, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben und die Wohnung alsdann dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Nur wenn er dieser Verpflichtung nicht nachkommt, verstößt er gegen Art. 6 § 1 MRVerbG. Dementsprechend wird das Amtsgericht aufzuklären haben, wann die beiden Wohnungen so weit fertiggestellt waren, daß sie ohne wesentliche Einschränkungen für Wohnzwecke nutzbar waren. Hierfür kann auch der Wasserschaden von Bedeutung sein, der nach den Feststellungen des Amtsgerichts in einer der Wohnungen aufgetreten ist.

Der Senat hält es für angezeigt, die Sache gemäß §79 Abs. 6 OWiG an eine andere Abteilung des Amtsgerichts zurückzuverweisen.