Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Wohnraumnutzung; Aussiedlerheim; öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung

Die Nutzung eines Wohngebäudes als Aussiedlerheim ist zweckentfremdungsrechtlich genehmigungsbedürftig.

I. Die Antragstellerin, die mehrere Heime für Aus- und Übersiedler betreibt, erwarb im Februar 1989 das 6827 m2 große, nach dem Baunutzungsplan im allgemeinen Wohngebiet der Baustufe II/1 gelegene Grundstück in Berlin..., das unter anderem mit einem bis 1983 bewohnten villenartigen Wohnhaus mit seinerzeit drei Wohnungen und einer Wohnfläche von insgesamt ca. 1000 m2 bebaut ist.

Der Rechtsvorgänger der Antragstellerin hatte mit dem Umbau des Hauses in vier (Eigentums)Wohnungen begonnen, das Vorhaben aber nicht vollendet. Den Antrag der Antragstellerin auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die Nutzung des Hauses als Heim für "Aussiedler und Zuwanderer" mit 25 Räumen lehnte der Antragsgegner mit Be-scheid vom 21. Juni 1989 wegen "der äußerst angespannten Wohnungssituation" ab und forderte die Antragstellerin unter Anordnung der sofortigen Vollziehung sowie unter Androhung eines Zwangsgeldes von "1.000,- DM je Wohnung = 4.000,- DM" auf, die Wohnungen wiederherzustellen und sie bis zum 30. September 1989 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Der dagegen unter Hinweis auf die bereits investierten Mittel und die Belegungszusage des Landesamts für Zentrale Soziale Aufgaben eingelegte Widerspruch ist bisher - ebenso wie ein Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung für die veränderte Nutzung - nicht beschieden worden.

Auf den vorläufigen Rechtsschutzantrag der Antragstellerin hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Beschluß vom 12. September 1989 (GE 1989, 1123) dem Antragsgegner aufgegeben, der Antragstellerin wegen des unter Würdigung der konkreten Verhältnisse des zweckentfremdeten Wohnraums überwiegenden öffentlichen Interesses an der Unterbringung von Aussiedlern und Zuwanderern vorläufig eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen; zugleich hat es aus diesen Gründen auch die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Zuführungsanordnung und die Zwangsgeldandrohung wiederhergestellt bzw. angeordnet.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Antragsgegners, mit der dieser in erster Linie rügt, das Verwaltungsgericht habe bei der Bewertung der öffentlichen Interessen unzulässigerweise sein Ermessen an die Stelle des behördlichen Ermessens gesetzt. Die Antragstellerin begehrt mit der (unselbständigen) Anschlußbeschwerde die Feststellung, sie benötige für die beabsichtigte Nutzung keine Zweckentfremdungsgenehmigung, weil es sich bei dem Objekt nicht um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts handle und überdies die Nutzung als Aussiedlerheim keine Zweckentfremdung, sondern Wohnnutzung darstelle.

II. Die Beschwerde des Antragsgegners ist überwiegend begründet. Die Anschlußbeschwerde der Antragstellerin hat keinen Erfolg.

1. Das Verwaltungsgericht hat dem Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Anordnung zu Unrecht stattgegeben (§ 123 Abs. 1 VwGO). a) Entgegen der Auffassung der Antragstellerin - die sie mit der Anschlußbeschwerde erneut und nunmehr in erster Linie vorträgt - ist die Nutzung des Gebäudes als Aussiedlerheim zweckentfremdungsrechtlich genehmigungsbedürftig (Artikel 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 [BGBl. I S. 1745/GVBl. S. 2042], § 1 Abs. 1 und 2 ZwVbVO).

aa) Das Verwaltungsgericht hat zutreffend die Eigenschaft des fraglichen Gebäudes als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts dargelegt (wird ausgeführt).

bb) Die beabsichtigte Nutzung als Aussiedlerheim stellt entgegen der Ansicht der Antragstellerin auch eine Zweckentfremdung und keine Wohnnutzung im Sinne der Zweckentfremdungsverbot Verordnung dar; sie ist deshalb genehmigungsbedürftig (§ 1 Abs. 1 ZwVbVO). Zutreffend haben der Antragsgegner und das Verwaltungsgericht die Errichtung eines Aus-siedlerheims in der von der Antragstellerin durch ihren Antrag bezeichneten Gestaltung als "dauernde Fremdenbeherbergung" oder "gewerbliche Zimmervermietung" im Sinne von § 1 Abs. 2 Buchstabe a ZwVbVO angesehen.

Bei der Auslegung beider Begriffe muß die Zielsetzung des gesetzlichen und durch die Verordnung begründeten Zweckentfremdungsverbots beachtet werden, das die Erhaltung des Bestandes von für die Versorgung der Bevölkerung auf Dauer geeignetem Wohnraum sichern soll (vgl. Böhle, BayVBl. 1987, 324, 325 unter Hinweis auf BR-Drs. 391/8/71). Aus dieser Zielsetzung heraus wird deutlich, daß es - entgegen der mit der Anschlußbeschwerde vorgetragenen Auffassung der Antragstellerin - zwar auch, aber nicht entscheidend darauf ankommt, ob mit der beabsichtigten Heimnutzung Personen untergebracht werden sollen, die ansonsten keinen weiteren Wohnsitz haben, also nicht "doppelt" Wohnraum in Anspruch nehmen (so aber tendenziell VG Berlin, Beschluß vom 31. Oktober 1988 - VG 10 A 703.88 - [GE 1989, 1067]). Auch vom Verordnungsgeber wird die heimmäßige Unterbringung in Übereinstimmung mit dem Gesetz un-abhängig von der Frage eines etwaigen weiteren Wohnsitzes nicht als Wohnnutzung im Sinne des § 1 Abs. 1 ZwVbVO verstanden (vgl. auch § 1 Abs. 3 ZwVbVO). Diese gelegentlich als "Fiktion" angesehene (Böhle, Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Seite 83) Klarstellung ist sachgerecht und entspricht der Zielsetzung des Zweckentfremdungsverbots, weil durch die offenkundig weitaus höhere Verdienstmöglichkeit durch diese Art der Unterbringung die dauerhafte Wohnraumversorgung der Bevölkerung ebenso gefährdet wird wie durch die sonstige gewerbliche Vermietung und deshalb die zweckentfremdungsrechtliche Gleichstellung beider Sachverhalte sowie die Vorschaltung des Genehmigungserfordernisses gerechtfertigt ist (a.A. Otto, ZMR 1982, 257, 258). Diese Erkenntnis legt es nahe, die Abgrenzung zwischen Wohnnutzung im Sinne der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und Zweckentfremdung bei der Einrichtung von Heimen in erster Linie an den äußeren Umständen der beabsichtigten Unterbringung auszurichten. Auf Dauer für die Wohnraumversorgung zu angemessenen Bedingungen (vgl. Art. 6 § 1 MRVerbG) ge-eignet - und damit geschützter Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts - sind danach nur Räume, die die fundamentalen Wohnbedürfnisse - wie Schlafen, Kochen, Waschen, witterungssicherer Aufenthalt (vgl. BayObLG, BayVBl. 1981, 761 f.; Böhle, a.a.O., S. 63) - selbständig zu befriedigen in der Lage sind, also die unabhängige Gestaltung des häus-lichen Wirkungskreises auf Dauer ermöglichen (vgl. auch BVerwG, Beschluß vom 8. Mai 1989 - BVerwG 4 B 78.89 - [DÖV 1989, 861] sowie VGH BW, NJW 1989, 2278 f. und 2282).

Nach Zielsetzung - vorübergehende Aufnahme einer größeren Anzahl von Aussiedlern (ca. 100) im Sinne einer Durchgangsstation bis zur Vermittlung einer "richtigen" Wohnung, Unterbringung von jeweils vier Personen in einem Zimmer - sowie nach der geplanten Ausstattung der Räumlichkeiten - offenbar keine abgeschlossenen kompletten Wohneinheiten - fehlt es hier sowohl an dem erforderlichen Mindestmaß der Eigengestaltung des häuslichen Lebens als auch an dem Merkmal der Dauerhaftigkeit der Wohnraumversorgung, die die Einordnung von Wohnheimen als Form der Wohnungsnutzung auch im Sinne des Zweckentfremdungsrechts gestatten können. Im übrigen räumt die Antragstellerin selbst ein, daß das Aus-siedlerheim die Wohnbedürfnisse der aufgenommenen Personen letztlich nicht befriedigt, daß also alle aufgenommenen Personen weiterhin Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt bleiben.

b) Die Antragstellerin hat nicht mit der erforderlichen hohen Sicherheit dar-getan, daß ihr ein Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung im vor-läufigen Rechtsschutzverfahren zusteht. Der Senat kann derzeit nicht fest-stellen, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbVO vorliegen.

Danach ist die Verpflichtung zur Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung vorgesehen, wenn ein das öffentliche Interesse an der Erhaltung der Wohnnutzung "erheblich überwiegendes berechtigtes Interesse" an der Zweckentfremdung besteht. Weder ein überwiegendes privates In-teresse noch ein überwiegendes öffentliches Interesse zugunsten der be-absichtigten Heimeinrichtung läßt sich derzeit feststellen.

aa) Entgegen der Ansicht der Beschwerde ist allerdings nach der rechtlichen Konstruktion der Berliner Zweckentfremdungsverbot-Verordnung die Abwägung der gegenläufigen Interessen nicht im Rahmen eines Ent-schließungsermessens, sondern gem. § 3 Abs. 2 ZwVbVO innerhalb des Tatbestandsmerkmals des "erheblich überwiegenden berechtigten Interesses" vorzunehmen (vgl. VG Berlin, GE 1984, 981; Groth, GE 1985, 271, 272; OVG Berlin, GE 1983, 333; vgl. auch Ziffer 7 AV ZwVbVO zu § 3 Abs. 2). Die Hinweise des Antragsgegners auf Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundesverfassungsgerichts, in denen die Ermessensfreiheit bei der Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung angesprochen wird (vgl. BVerfG NJW 1975, 727 ff.; BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 - BVerwG 8 C 44.76 - [NJW 1977, 2282 f.] sowie vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - [ZMR 1987, 70, 74]), stehen dieser rechtlichen Beurteilung nicht entgegen, da sie zu Art. 1 § 1 MRVerbG bzw. auf dessen Grundlage erlassenen anderen landesrechtlichen Verordnungen ergangen sind, die überwiegend der gesetzlichen Vorlage nachgebildet sind und in der Tat Ermessen eröffnen (vgl. Böhle, BayVBl. 1987, 324 Fußnote 2). Auf der Basis der bisherigen Rechtsprechung zu § 3 Abs. 2 ZwVbVO (vgl. VG Berlin, GE 1984, 981; OVG Berlin, GE 1983, 333) läßt sich ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Zweckentfremdung nicht feststellen. Der Senat braucht auch nicht im einzelnen zu entscheiden, ob und inwieweit der Behörde bei der Bestimmung und Gewichtung der widerstreitenden öffentlichen Interessen ein Spielraum oder ein Bewertungsvorrecht zukommt. Denn der vorgetragene und aus den Akten ersichtliche Sachverhalt ergibt keinesfalls ein Überwiegen des für die Zweckentfremdung angeführten Interesses.

bb) Daß kein überwiegendes privates Interesse der Antragstellerin an der Nutzung als Aussiedlerheim besteht, hat das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt. Hierauf wird Bezug genommen. Die von der Antragstellerin in diesem Zusammenhang hervorgehobene Existenzbedrohung durch den ihr obliegenden Schuldendienst vermag ein solches überwiegendes Privatinteresse nicht zu begründen. Der grundsätzlich berücksichtigungsfähige Aspekt der Unwirtschaftlichkeit der Wohnnutzung trägt hier schon deshalb nicht, weil die Belastung der Antragstellerin aus dem ohne vorhe-rige Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung erfolgten Erwerb des Grundstücks bei hoher Fremdfinanzierung resultiert und es bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs - wie auch die Antragstellerin nicht bestreitet - absehbar war, daß die Zinslast nur unter Aufgabe der Wohnnutzung zu tragen sein würde (vgl. Böhle, BayVBl. 1987, 324, 327; BVerwG, Urteil vom 28. Mai 1977 - BVerwG 8 C 94.76 - [Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 2]).

cc) Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts läßt sich aber auch nicht feststellen, daß ein öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung das ebenfalls öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnungsbestandes überwiegt.

Bei der erforderlichen Abwägung und Gewichtung ist davon auszugehen, daß wegen des Charakters des Zweckentfremdungsverbots als repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt (BVerfG NJW 1975, 727) die Erteilung einer Genehmigung die Ausnahme und die Versagung der Genehmigung der Regelfall ist. Das gesetzlich vorgegebene Erhaltungsinteresse ist nach der verfassungsrechtlich zulässigen Konstruktion also von vornherein von so hohem Gewicht, daß die Erteilung der Genehmigung wegen eines an-deren öffentlichen Interesses - zumal im vorläufigen Rechtsschutzverfahren - nur selten in Betracht kommen wird. Daß die angemessene Unterbringung von Aus- und Übersiedlern ein gewichtiges öffentliches Interesse be-gründen kann, zieht der Senat - wie auch der Antragsgegner - nicht in Zwei fel. Dies bedarf angesichts der offenkundigen gegenwärtigen Situation kei-ner weiteren Begründung. Ein Überwiegen des öffentlichen Interesses steht jedoch nicht fest, zumal die Umnutzung von Wohnräumen in ein Wohnheim zu einer Verschärfung der Wohnungsmarktsituation dadurch führt, daß alle aufgenommenen Personen weiterhin Nachfrager auf dem zusätzlich verknappten Wohnungsmarkt bleiben. Dementsprechend hat der Senator für Bau- und Wohnungswesen durch seine Weisung vom 31. Mai 1989 an alle Bezirksämter, mit der er die Erteilung von Zweckentfremdungsgenehmigungen für Aussiedlerheime im Hinblick auf die Verschärfung der Wohnungsmarktsituation untersagte, sowie die offenbar seitens der Sozialverwaltung unwidersprochen gebliebene Mitteilung dieser Verfahrensweise an das Landesamt für Zentrale Soziale Aufgaben eine Ge-wichtung der öffentlichen Interessen vorgenommen, die dem Regelfall der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung entspricht. Allerdings läßt die Be-gründung des angefochtenen Bescheides eine - vom Verwaltungsgericht zu Recht geforderte (vgl. Beschluß vom 16. Oktober 1989 - VG 16 A 176.89, Bl. 4) - Einzelfallwürdigung vermissen. Dabei dürfte u. a. das Ge-wicht des von der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vorausgesetzten Bestanderhaltungsinteresses anhand der Erhaltungswürdigkeit, des Zustandes, der Lage, der konkreten Miethöhe etc. des jeweiligen Wohnraums (vgl. Böhle, BayVBl. 1987, 324, 325 m.w.N.) zu überprüfen und au-ßerdem zu berücksichtigen sein, ob das für die Zweckentfremdung angeführte öffentliche Interesse nicht ebensogut oder doch annähernd auch in anderen Räumen - ohne Zweckentfremdung - verwirklicht werden könnte (vgl. Karrer, ZMR 1983, 116). Schließlich dürfte bei diesem Interessenabgleich zu prüfen sein, ob durch Nebenbestimmungen das öffentliche Inter-esse an der Erhaltung des Wohnraumbestandes eventuell soviel an Ge-wicht verliert, daß das widerstreitende andere öffentliche Interesse überhand gewinnt und die Erteilung der - mit Nebenbestimmungen versehenen - Genehmigung erlaubt. Unter diesen Umständen mag zwar - insbesondere im Hinblick auf die, wie dargestellt im Ergebnis vertretbare, Wertung durch den Senator für Bau- und Wohnungswesen - die Erteilung einer Ge-nehmigung bzw. die Verpflichtung hierzu wenig wahrscheinlich sein, gänz-lich ausgeschlossen ist sie nach der im Widerspruchsverfahren noch möglichen und gebotenen Nachholung der Einzelfallwürdigung sowie ggf. der auf der Ebene der Verwaltungsspitzen auszutragenden Interessenbewertung (vgl. für einen ähnlichen Fall: Ziffer 7 Abs. 6 AV-ZwVbVO zu § 3 Abs. 2) nicht. Von der - im einstweiligen Anordnungsverfahren umstrittenen (vgl. OVG Rh.-Pf., RiA 1988, 109; OVG NrW, RiA 1988, 16; a.A. VGH B.-W., NVwZ

gebotenen Nachholung der Einzelfallwürdigung sowie ggf. der auf der Ebene der Verwaltungsspitzen auszutragenden Interessenbewertung (vgl. für einen ähnlichen Fall: Ziffer 7 Abs. 6 AV-ZwVbVO zu § 3 Abs. 2) nicht. Von der - im einstweiligen Anordnungsverfahren umstrittenen (vgl. OVG Rh.-Pf., RiA 1988, 109; OVG NrW, RiA 1988, 16; a.A. VGH B.-W., NVwZ 1985, 594 - jeweils m.w.N. -) - Verpflichtung zur (vorläufigen) Neubescheidung sieht der Senat schon im Hinblick auf die Ausführungen zu 2. ab.

2. Soweit sich die Beschwerde des Antragsgegners gegen die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs (§ 80 Abs. 5 VwGO) richtet, ist sie nur insoweit begründet, als die aufschiebende Wirkung bis zum Erlaß des Widerspruchsbescheides zeitlich begrenzt angeordnet bzw. wiederhergestellt wird.

Zwar ist die Zuführungsanordnung - wie oben ausgeführt - nicht deshalb ermessensfehlerhaft, weil bereits jetzt mit großer Sicherheit ein Anspruch der Antragstellerin feststünde. Der Bescheid ist aber deshalb rechtlichen Bedenken ausgesetzt, weil er die im Rahmen der Anspruchsprüfung er-forderliche Interessenabwägung unter Würdigung des konkreten Falles (noch) nicht nachvollziehbar vorgenommen und dargelegt hat. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Es kommt hinzu, daß die Zu führungsanordnung - wie die Zwangsgeldandrohung von "1.000,- DM je Wohnung = 4.000,- DM" zeigt - sich offenbar auf vier Wohnungen bezieht. Diese vier Wohnungen haben jedoch noch niemals als bezugsfertiger ge-schützter Wohnraum bestanden, vielmehr war der Umbau der ursprünglichen drei Wohnungen in vier in den Anfängen steckengeblieben. Unter diesen Umständen kann auch nur die Wiederherstellung von drei Wohnungen und deren Wohnnutzung gefordert und zwangsweise durchgesetzt werden. Auch dies rechtfertigt die (teilweise) Wiederherstellung bzw. An-ordnung der aufschiebenden Wirkung jedenfalls bis zum Erlaß des Widerspruchsbescheides, in dem die Gelegenheit zur Beseitigung dieser Unklarheiten besteht.

3. Die Anschlußbeschwerde der Antragstellerin hat schon deshalb keinen Erfolg, weil entgegen ihrer Ansicht die beabsichtigte Nutzung aus den oben zu 1 a) dargelegten Gründen zweckentfremdungsrechtlich genehmigungsbedürftig ist. Unter diesen Umständen bedarf es keiner abschließenden Entscheidung darüber, ob im Verfahren der einstweiligen Anordnung überhaupt eine - nicht vollstreckungsfähige - vorläufige Feststellung begehrt und ausgesprochen werden kann (verneinend mit guten Gründen: OVG Rheinland Pfalz, DVBl. 1986, 1215; VGHBW, DVBl. 1987, 953 f.; a.A. Kopp, VwGO, 8. Auflage § 123, Rn. 9 m.w.N.).

Wegen der niedrigen Wohnungsmieten versuchen viele Vermieter, Wohnraum gewerblich zu dann höheren Preisen zu vermieten und vermeintliche Lücken im Zweckentfremdungsverbot zu nutzen. Eine dieser Lücken könnte die gewerbliche (Zwischen-) Vermietung mit dem Endzweck "Wohnen" sein. In einer neueren Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin klingt das an, doch das OVG ist wohl noch nicht auf dieser Linie. Wohnraum zu niedrigen Mieten ist knapp; für den Vermieter lassern sich damit keine großen Gewinne machen. Es liegt deshalb nahe, mit einer anderweitigen Nutzung höhere Erträge zu erwirtschaften, wenn dem das Zweckentfremdungsverbot nicht entgegenstünde. Bußgeld- und Verwaltungsstreitverfahren hierzu gewinnen zunehmend an Bedeutung, weswegen in letzter Zeit auch in beinahe jedem Heft des GRUNDEIGENTUM Entscheidungen dazu veröffentlicht wurden.

In seiner neuesten Entscheidung vom 4. Februar 1993 hatte sich das Oberverwaltungsgericht Berlin mit der Unterbringung von polnischen Arbeitnehmern zu beschäftigen. Eine solche vorübergehende Nutzung als Schlafstelle widerspricht dem Zweckentfremdungsverbot, so daß die Entscheidungsgründe recht knapp ausfallen konnten. Nicht ganz so einfach, für die Praxis aber ebenso bedeutsam, sind zwei ältere Entscheidungen des OVG Berlin vom 26. Juli 1990 und vom 4. Dezember 1989, die wegen der Bedeutung hier ebenfalls mitgeteilt werden sollen.

In der Entscheidung vom 26. Juli 1990 hatte es das OVG Berlin mit einem Kläger zu tun, der Wohnräume als Gewerberäume nutzen wollte und glaubte, sich auf eine Lücke im Zweckentfremdungsrecht berufen zu können, wenn er sich dort polizeilich anmeldete und eine Liege aufstellte. Seiner Argumentation, dies reiche ihm für seine Wohnbedürfnisse, vermochte das Gericht nicht zu folgen und stellte fest, der Begriff des Wohnzwecks sei allein nach objektiven Kriterien zu messen, schon allein deshalb, weil sonst eine Überprüfung durch die Behörde nicht mehr möglich sein würde.

In seiner Entscheidung vom 4. Dezember 1989 stellte das OVG Berlin fest, daß auch eine Nutzung als Aussiedlerheim keine Wohnraumnutzung sei, sondern lediglich vorübergehender Natur ("Durchgangsstation"), weswegen grundsätzlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen müsse. Das Gericht führt dann weiter die Umstände an, die im Genehmigungsverfahren durch die Behörde geprüft werden müssen. Schließlich entfällt nach Ansicht des Gerichts die Genehmigungspflicht nicht deshalb, weil das Haus vorher faktisch unbewohnbar war, nachdem ein Umbau zu Eigentumswohnungen nicht vollendet wurde.

Zur verbotenen Zweckentfremdung von Wohnraum gehört nach inzwischen einhelliger Auffassung auch das Leerstehenlassen einer Wohnung. Wann das vorliegt, kann jedoch im Einzelfall zweifelhaft sein, denn der Nutzer der Wohnung muß keineswegs dort seinen Hauptwohnsitz haben. Neuerdings zeichnet sich eine großzügigere Tendenz der Verwaltungsgerichte ab, wie auch aus der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 29. September 1992 hervorgeht. Die Richter hielten eine Zweckentfremdung zumindest für zweifelhaft, wenn ein Wohnhaus überwiegend zwar Leerstand, die Eigentümerin sich aber zeitweise dort aufhielt, um Klavier zu spielen und den Garten zu pflegen. Auch eine verstärkte Nutzung während des Verwaltungsstreitverfahrens, etwa auch zum Übernachten, müsse berücksichtigt werden, denn maßgeblich sei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Rechtsstreit. Eine Androhung von Zwangsgeld kann also rechtswidrig werden, wenn eine Zweckentfremdung bis zur Bestandskraft dieses Verwaltungsakts beseitigt wird. Ob das auch für ein festgesetztes Zwangsgeld gelten kann, war vom Verwaltungsgericht nicht zu entscheiden und dürfte wohl auch zu verneinen sein.

In GE 1993, 315 ist der Beschluß des OLG Frankfurt/Main abgedruckt, wonach die vorübergehende Unterbringung von Arbeitnehmern in einer Wohnung ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot ist. In seiner Entscheidung vom 10. März 1993 vertritt das Verwaltungsgericht Berlin die gegenteilige Auffassung. Wenn es sich auch um eine einstweilige Entscheidung auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs nach der Verwaltungsgerichtsordnung handelt, kündigt sich damit die Entscheidung in der Hauptsache an. Das Verwaltungsgericht meint, daß jedenfalls bei einer wirksamen Vermietung zu üblichen Bedingungen, die nicht nur kurzfristig sein soll, eine Zweckentfremdung ausscheidet.