Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Wiederzuführungsanordnung an den Mieter; Rückwirkungsverbot

1. Eine auf das Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz gestützte Wiederzuführungsanordnung an den Mieter statt an den Vermieter ist rechtsfehlerhaft.

2. Landesrechtliche Zweckentfremdungsverbot-Vorschriften können unter Beachtung des verfassungsrechtlichen Rückwirkungsverbots nur den zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der landesrechtlichen Vorschriften vorhandenen Wohnraum schützen; das gilt auch für einzelne Räume.

Der Antragsteller, ein Gewerbemieter, macht vorliegend - erfolgreich - die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen eine Wiederzuführungsaufforderung geltend.

Die Kammer hat ernstliche Zweifel an der Gesetzlichkeit des angefochtenen Bescheides, mit dem der Antragsgegner den Antragsteller unter Anordnung der sofortigen Vollziehung aufgefordert hat, den in Berlin belegenen Wohnraum Wohnzwecken zuzuführen und für den Weigerungsfall ein Zwangsgeld von 20.000 DM angedroht hat. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung hat deshalb hinter dem Aussetzungsinteresse des Antragstellers zurückzutreten.

Der Antragsgegner hat das ihm eingeräumte Auswahlermessen unsachgerecht ausgeübt, indem er die auf § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG -) vom 8. März 1990 (GVBl. S. 627) gestützte Zuführungsaufforderung rechtsfehlerhaft an den Antragsteller als Gewerbemieter und nicht an den Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung gerichtet hat. Hat der Vermieter - wovon der Antragsgegner hier ausgeht - dem Mieter Wohnraum als Gewerberaum überlassen, verbietet sich die zweckentfremdungsrechtliche Inanspruchnahme des Mieters in der Regel schon deshalb, weil in dieser Konstellation nur der Vermieter rechtlich und tatsächlich in der Lage ist, den Wohnraum effektiv und dauerhaft (wieder) Wohnzwecken zuzuführen. Denn der Mieter kann durch die ihm allein mögliche Räumung der Wohnung nicht Wohnnutzung, sondern nur Leerstand herbeiführen und ist darüber hinaus wegen des Gewerbemietvertrages gegenüber dem Vermieter nicht zur Wohnnutzung berechtigt, weshalb er durch eine behördliche Wiederzuführungsaufforderung nicht gezwungen werden kann, selbst in der Wohnung zu wohnen (VG Berlin, Beschluß vom 10. September 1995 - 10 A 73.95 -). Entgegen der Ansicht des Antragsgegners kann ferner nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß der frühere Hauptmieter der Wohnung und aktuelle Untermieter eines Raumes der Wohnung, der seinen Hauptwohnsitz in Hamburg hat, für den Fall, daß der Antragsteller die Wohnung kündigt und räumt, wieder als Hauptmieter in den Mietvertrag eintritt und die gesamte Wohnung einer Wohnnutzung zuführt. Der Vermieter wäre darüber hinaus unter keinem Gesichtspunkt verpflichtet, die Wohnung wieder an den Untermieter zu vermieten. Er könnte vielmehr nach einer Kündigung des Antragstellers auch von ihm die Räumung der Wohnung verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Der Antragsgegner kann ferner nicht mit Erfolg vorbringen, der Antragsteller habe zweckentfremdungsrechtliche Regelungen umgangen, indem er erst mit Mietvertrag vom 2. Mai 1996 gewerblicher Hauptmieter der streitgegenständlichen Wohnung geworden sei, nachdem er die Räume seit dem 1. April 1975 und noch zum Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Bescheides auf der Grundlage eines Untermietvertrages genutzt habe. Zum einen ist selbst auf der Grundlage der ursprünglichen Mietverhältnisse fraglich, ob der Antragsteller unter Auswahlermessensgesichtspunkten der richtige Adressat der Anordnung war. Denn durch die Räumung der Wohnung seitens des Antragstellers wäre auch bei dieser Konstellation nicht sichergestellt gewesen, daß der ursprüngliche, in Hamburg lebende Hauptmieter die gesamte Wohnung tatsächlich (wieder) Wohnzwecken zuführt. Zum anderen sind die mietvertraglichen Verhältnisse offenkundig nicht mit dem Ziel umgewandelt worden, den angefochtenen Bescheid leerlaufen zu lassen. Die Neugestaltung erfolgte vielmehr im Hinblick darauf, daß der Antragsgegner dem Antragsteller mit Bescheid vom 22. April 1996 die Berechtigung absprach, als Untermieter zum Ausgleich der vorgeworfenen zweckfremden Nutzung Ersatzwohnraum schaffen zu dürfen. Letztlich sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die mietvertraglichen Verhältnisse nur zum Schein umstrukturiert worden sind. Die Bestimmung des Antragstellers zum (gewerblichen) Hauptmieter entspricht vielmehr den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen.

Nach summarischer Prüfung erscheint die angefochtene Zuführungsaufforderung hinsichtlich der zwei vorderen, nebeneinander liegenden Räume der 5-Zimmer-Wohnung ferner deswegen rechtsfehlerhaft, weil diese einzelnen Räume nach den vorgelegten Unterlagen seit dem 1. Februar 1965 ununterbrochen gewerblich (nicht lediglich teilgewerblich) genutzt werden und damit gemäß § 1 Abs. 4 a der am 4. August 1972 in Kraft getretenen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO) nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen dürften. Nur eine solche Auslegung des § 1 Abs. 4 a) sowohl der ZwVbVO als auch der am 26. März 1994 in Kraft getretenen 2. ZwVbVO wird dem Regelungszweck der Ermächtigungsnorm des Artikel 6 § 1 MRVerbG, den zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der landesrechtlichen Zweckentfremdungverbot-Verordnung vorhandenen Wohnraum zu schützen und sämtliche während der Geltungsdauer der Zweckentfremdungverbot-Verordnung vorgenommenen Zweckentfremdungshandlungen der Genehmigungspflicht zu unterwerfen, gerecht, ohne auf der anderen Seite das verfassungsrechtliche Rück-wirkungsverbot zu verletzen (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 1. Dezember 1991 - 10 S 24/81 - mit weiteren Nachweisen).

Danach kann offen und einer Entscheidung im Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben, ob der Antragsteller ein beachtliches Ersatzwohnraumangebot abgegeben hat.

Da es im Hinblick auf die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Zuführungsaufforderung an einem vollziehbaren Grundverwaltungsakt fehlt, war die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen.