Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Unterbringung von Firmenmitarbeitern; Fremdenbeherbung

Zweckentfremdung liegt vor, wenn mehrere voll eingerichtete Appartements an Firmen vermietet werden, die sie zur Unterbringung von Mitarbeitern verwenden. (Leitsatz der Redaktion)

Der sinngemäße Antrag, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen den Bescheid des Bezirksamtes Wilmersdorf von Berlin - Wohnungsamt - vom 12. Juni 1995 hinsichtlich der Zuführungsaufforderung wiederherzustellen und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen, hat gemäß § 80 Abs. 5 VwGO keinen Erfolg.

Die Kammer hat keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides; dessen sofortige Vollziehung ist im überwiegenden öffentlichen Interesse geboten.

Rechtsgrundlage für die Zuführungsaufforderung ist § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG) vom 8. März 1990 (GVBl. S. 627). Danach hat der Verfügungsberechtigte Wohnraum, der unter Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung anderen als Wohnzwecken zugeführt ist, auf Verlangen des Bezirksamtes wieder Wohnzwecken zuzuführen. Das hier in Rede stehende Einzimmer-Appartement im 5. Obergeschoß Mitte des der Antragstellerin gehörenden Hausgrundstücks unterliegt - wovon die Beteiligten übereinstimmend ausgehen - dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweite Zweckentfremdungsverbot Verordnung - ZwVbVO -) vom 15. März 1994 (GVBl. S. 91).

Als Zweckentfremdung bzw. Aufgabe des Wohnzweckes ist es nach der Zweckentfremdungsverbot Verordnung u. a. anzusehen, wenn Wohnraum zum Zwecke einer dauernden Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung, verwendet werden soll (§ 1 Abs. 2 a ZwVbVO). Um eine solche Aufgabe des Wohnzwecks handelt es sich hier, selbst wenn sich die Nutzungsart der in der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (nur) beispielhaft aufgezählten Zweckentfremdung nicht in allen Einzelheiten "typenrein" zuordnen läßt (vgl. zu letzterem: OVG Berlin, Beschluß vom 28. Mai 1993 - OVG 5 S 26.93 -, GE 1993, 815).

Die Antragstellerin vermietete das hier in Rede stehende sowie mehrere nach Art und Ausstattung gleichartige Appartements in dem o. g. Haus an Firmen, die sie ihrerseits zur Unterbringung von Mitarbeitern verwenden. Die Appartements werden dabei dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen, weil ihre Nutzung eine Art der Fremdenbeherbergung darstellt.

So sind die Räumlichkeiten nicht nur möbliert, sondern weit darüber hinaus auch mit sämtlichen zum Wohnen erforderlichen "Gegenständen des täglichen Lebens" wie z. B. Geschirr, Handtüchern, Bettwäsche versehen, so daß lediglich noch persönliche Kleidungsstücke mitgebracht werden müssen. Schon damit entspricht die Unterbringung dem Aufenthalt in einem Beherbergungsbetrieb (Pension, Hotel, Ferienwohnung). Auch wird trotz Überlassung ganzer Wohneinheiten das zur Verfügung gestellte Telefon - wie bei einer Hotelunterbringung - mit 50 Pfennig je Einheit extra in Rechnung gestellt. Hinzu kommt die Austauschbarkeit der Mietobjekte in dem von der Antragstellerin betriebenen Appartementkomplex. Diese hat in der Weise in die von der Antragstellerin mit den zwischenmietenden Firmen abgeschlossenen Mietverträge Eingang gefunden, daß nicht einmal Anspruch auf einen bestimmten Mietgegenstand, vielmehr bei anderweitiger Belegung die Verpflichtung besteht, ein - gleichwertiges - anderes Appartement zu beziehen. Darüber hinaus liegt auch der - mit dem jeweiligen Zwischenmieter - vereinbarte Mietzins von hier 1.600 DM bzw. 1.650 DM für das nur etwa 30 m2 große Appartement mit ca. 53 bis 55 DM warm je m2 derart über der ortsüblichen Vergleichsmiete, daß sich seine Akzeptanz durch die für Mitarbeiter mietenden Firmen allein damit erklären läßt, daß die Räumlichkeiten - wie es ein Firmenmitarbeiter auch gegenüber dem Bezirksamt ausgedrückt hat - nur angemietet werden, um die "viel teurere Hotelunterbringung zu sparen". Dies bedeutet zugleich, daß die Appartements damit nur für vorübergehenden Wohnbedarf genutzt werden und die Endmieter in Berlin weiterhin Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt bleiben. Es bedarf keiner weiteren Begründung, daß durch die mit der geschilderten Nutzung verbundenen weitaus höheren Verdienstmöglichkeiten die - durch das Zweckentfremdungsverbot zu schützende - Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen nachhaltig gefährdet wird.

Von Kündigungsschutz auslösenden Mietverhältnissen kann - nach Lage der der Kammer zur Verfügung stehenden Akten - entgegen der im Parallelverfahren VG 10 A 441.95 geäußerten Rechtsansicht der Antragstellerin - nicht die Rede sein. Die jeweiligen Mietverträge mit den Firmen sind keine Wohnungsmietverträge, sondern gewerblicher Natur (vgl. statt anderer: BGHZ 94, 11/14). Ob und unter Heranziehung welcher Normen bei gewerblicher Zwischenvermietung - hier namentlich durch den Arbeitgeber - sich der Endmieter auf Mieterschutz berufen kann bzw. anderweitig geschützt ist, ist im einzelnen umstritten (vgl. BVerfGE 84, 197, den neu geschaffenen § 549 a BGB sowie - zum Streitstand im einzelnen - Bayerisches Oberlandesgericht, Beschluß vom 30. August 1995 - RE-Miet 6/94, GE 1995, 1483 ff.). Diese Frag bedarf indes keiner weiteren Vertiefung. Denn jedenfalls kommt Mieterschutz - ungeachtet der Frage, ob hier zwischen den zwischenmietenden Arbeitgebern und den in Berlin unterzubringenden Mitarbeitern überhaupt Mietverträge abgeschlossen werden - nur in Betracht, wenn Wohnraum nicht lediglich zu vorübergehendem Gebrauch vermietet wird, § 564 b Abs. 7 Ziff. 1 BGB. Dafür bestehen indes nach den oben geschilderten Umständen nicht nur keine Anhaltspunkte, sondern eine jeweils nur vorübergehende Gebrauchsüberlassung liegt auf der Hand.

Die sofortige Vollziehung des angefochtenen Bescheides hat der Antragsgegner unter Hinweis auf die angespannte Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausreichend begründet. Auch die für die Wiederzuführung gesetzte Frist ist angemessen. Entgegen ihrer Ansicht wird die Antragstellerin dadurch nicht zu einer unberechtigten Kündigung gegenüber ihrer Zwischenmieterin veranlaßt. Abgesehen davon, daß in den Mietverträgen ohnehin monatliche Kündigungsfrist vereinbart ist, verschafft das behördliche Verlangen nach Wiederzuführung der Antragstellerin jedenfalls (auch) einen Kündigungsgrund (vgl. hierzu u. a. OVG Berlin, Beschluß vom 5. Dezember 1988 - OVG 5 S 87.88 - m. w. N.; LG Berlin, GE 1992, 265 ff.).

Anmerkung: Das Urteil ist rechtskräftig.

Der Eigentümer eines Hauses hatte voll eingerichtete Appartements (Möbel, Geschirr, Handtücher, Bettwäsche) an Firmen vermietet, die sie wiederum ihren Mitarbeitern untervermieteten. Das Wohnungsamt sah darin einen Verstoß gegen das Verbot der Zweckentfremdung, weil hier keine Vermietung zum dauernden Wohnen, sondern eine Fremdenbeherbergung vorliege.

Mit Beschluß vom 6. Februar 1996 teilte das Verwaltungsgericht Berlin diese Auffassung. Die Mitarbeiter der Firmen sollten auf diese Weise die noch teureren Hotelkosten sparen, weswegen die Firmen auch bereit waren, Mieten weit jenseits der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zahlen. Es sollte also nur ein vorübergehender Wohnbedarf gedeckt werden, weswegen das Zweckentfremdungsverbot galt.