Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; teilgewerbliche Nutzung; Wohnzweck; Wohnzusammenlegung; juristische Person

Eine zweckfremde Nutzung gem. § 1 Abs. 4 b ZwVbVO liegt nicht vor, wenn der Wohnungsinhaber mit ausschließlichem Wohnsitz in Berlin seine berufliche Tätigkeit auf dem Immobiliensektor durch juristische Personen bzw. Personengesellschaften ausübt, deren einziger Geschäftsführer er ist.

Der Antrag des Antragstellers hat gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 erste und zweite Alternative VwGO Erfolg, weil die wegen zweckfremder Nutzung ergangene Vermietungsaufforderung und die Zwangsgeldandrohung im Bescheid des Bezirksamtes Wilmersdorf vom 21. August 1989 be-züglich der im 4. Obergeschoß rechts gelegenen, ca. 190 m2 großen Ei-gentumswohnung des Hauses in Berlin bei der hier nur gebotenen summarischen Prüfung rechtlichen Bedenken begegnen. Das öffentliche Voll zugsinteresse muß daher hinter dem Aussetzungsinteresse des Antragstellers zurückstehen.

Rechtsgrundlage der Verfügung des Bezirksamts Wilmersdorf ist § 1 des Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEntG) vom 27. März 1981 (GVBl. S. 515), zuletzt geändert am 30. November 1984 (GVBl. S. 1664). Danach hat der Verfügungsberechtigte zweckfremd genutzten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Ob die streitbefangene Wohnung zweckfremd genutzt wird, richtet sich nach § 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot Verordnung - ZwVbVO -) vom 25. Juli 1972 in der Fassung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421), zuletzt geändert durch Verordnung vom 18. Dezember 1984 (GVBl. S. 1744). Gemäß § 1 Abs. 4 (b) ZwVbVO liegt eine zweckfremde Nutzung nicht vor, wenn einzelne Räume einer Wohnung von dem Wohnungsinhaber zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, solange er ausschließlich in dieser Wohnung seinen Berliner Wohnsitz hat. Von diesem Ausnahmetatbestand ist im Falle des Antragstellers auszugehen, da er neben der Streitwohnung keinen weiteren Wohnsitz in Berlin unterhält und diese Wohnung seit 1988 oder 1989 u. a. als Geschäftsführer mehrerer auf dem Immobiliensektor tätiger Gesellschaften mit beschränkter Haftung zulässigerweise teilgewerblich nutzt.

Dem steht zunächst nicht entgegen, daß die Wohnung früher, wohl bis An-fang der 80er Jahre, aus zwei separaten Wohnungen bestand. Zweckentfremdungsrechtlich beachtlich und von daher genehmigungsbedürftig im Sinne des § 1 ZwVbVO könnte die teilgewerbliche Nutzung einer zusammengelegten Wohnung nur dann sein, wenn die Zusammenlegung der Umgehung der ZwVbVO dienen soll, indem beispielsweise zweckfremd genutzter oder für die zweckfremde Nutzung vorgesehener Wohnraum mit einer anderen Wohnung verbunden wird und dann eine (genehmigungsfreie) Nutzung der nur zu diesem Zwecke zusammengelegten Wohnung geltend gemacht wird. Daß bei der vor mehreren Jahren erfolgten Zusammenlegung von Wohnraum zur Eigentumswohnung derartige Überlegungen im Spiel waren, ist nicht ersichtlich und wird im übrigen wohl auch vom Antragsgegner nicht in Betracht gezogen. Allein die Tatsache, daß eine Wohnung früher aus zwei separaten Wohnungen bestand, schließt eine spätere genehmigungsfreie teilgewerbliche Nutzung nicht aus. Eine solche generelle Einschränkung ist der ZwVbVO nicht zu entnehmen. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners widerspricht hier der Genehmigungsfreiheit des § 1 Abs. 4 (b) ZwVbVO auch nicht, daß der Antragsteller einen ca. 125 m2 großen Teil des über der Streitwohnung liegenden Dach-raumes als Wohnung ausgebaut hat und diese Räume mit der Streitwohnung zusammengelegt hat. Auch insoweit liegen keine Anhaltspunkte da-für vor, daß mit der Zusammenlegung die Vorschriften über die Zulässigkeit der teilgewerblichen Nutzung von Wohnraum umgangen werden sol-len. Zu Unrecht meint der Antragsgegner, daß der vorliegende Fall so zu behandeln sei, als habe der Antragsteller zwei als solche zu nutzende selb-ständige Wohnungen baulich zusammengefaßt, um sich nunmehr bei im wesentlichen gewerblicher Nutzung der Streitwohnung auf teilgewerbliche Nutzung der zusammengelegten Wohnung berufen zu können. Dagegen spricht zunächst, daß der Ausbau des hier in Rede stehenden Teils des Dachraumes, der zwar ausweislich der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 13. Januar 1982 selbständiges Teileigentum darstellt und über das Nebentreppenhaus auch gesondert zugänglich ist, nach der Baugenehmigung des Bezirksamtes Wilmersdorf ausdrücklich als Erweiterung der Streitwohnung genehmigt worden ist. Von daher kann jedenfalls bei summarischer Prüfung hinsichtlich des ausgebauten Dachraumes nicht von einer selbständigen Wohnung ausgegangen werden. Mit der Bewertung des Antragsgegners ist ferner nicht in Einklang zu bringen, daß, wie sich dem behördlichen Besichtigungsbericht vom 21. September 1989 entnehmen läßt, die Einrichtung der Räume im 4. OG gar nicht in vollem Umfang auf gewerbliche Tätigkeit schließen läßt, sondern durchaus auch Hinweise auf eine teilweise private Nutzung bestehen. In diesem Zusammenhang muß insbesondere auf das nach Ansicht des Antragsgegners lu-xuriös ausgestattete Badezimmer hingewiesen werden.

Der Genehmigungsfreiheit nach § 1 Abs. 4 (b) ZwVbVO kann schließlich nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, daß die teilgewerbliche Nutzung nicht durch den Antragsteller als Wohnungsinhaber selbst, sondern anderweitig durch juristische Personen erfolge. Genehmigungsbedürftig wäre eine solche Nutzung bei summarischer Prüfung nur dann, wenn der Antragsteller seine Wohnung einem anderen Nutzer zu anderen als Wohn-zwecken teilweise zur Verfügung gestellt hätte und auf diese Weise freier oder freigemachter Wohnraum durch Dritte zweckentfremdet würde. Davon kann bei der hier gegebenen Fallkonstellation aber nicht ausgegangen werden. Der Antragsteller hat den Gesellschaften mit beschränkter Haftung und den Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die in der Streitwohnung ihren Geschäftssitz haben, nicht die Inanspruchnahme der Wohnung zur gewerblichen Nutzung eingeräumt, sondern er übt seine berufliche Tä-tigkeit auf dem Immobiliensektor durch juristische Personen bzw. Personengesellschaften aus, als deren einziger Geschäftsführer er tätig ist (vgl. hierzu auch Verwaltungsgericht Berlin, Beschluß vom 20. Oktober 1989 - VG 16 A 266.89 -).

Da bei dieser Sachlage das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken hinter dem Aussetzungsinteresse des Antragstellers zurückstehen muß, war dementsprechend auch die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs bezüglich der Zwangsmittelandrohung in dem angefochtenen Bescheid anzuordnen.