Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Wohnraumnutzung; Fremdenbeherbergung; gewerbliche Zimmervermietung; sozialtherapeutische Einrichtung

Zur Grenzziehung zwischen zulässiger Wohnraumnutzung und unzulässiger Fremdenbeherbergung.

Der Antragsteller, ein vorläufig als gemeinnützig anerkannter Verein, der sich als sozialtherapeutische Einrichtung begreift, will Personen, die aus verschiedensten Gründen in eine soziale Notlage geraten sind, kurz- oder längerfristig mit Wohnraum versorgen. Zu diesem Zwecke hat er mehrere Wohnungen in einem Haus angemietet, die er möbliert untervermietet. Als Miete wurde der vom Sozialamt übernommene Kostensatz vereinbart. Das Bezirksamt hat die Zweckentfremdungsgenehmigung versagt und den Antragsteller unter Anordnung der sofortigen Vollziehung aufgefordert, die als Fremdenbeherbergung bzw. gewerbliche Zimmervermietung angesehene Nutzung bis spätestens 30. September 1988 zu beenden. Zugleich wurde ein Zwangsgeld für den Fall der Nichtbefolgung angedroht. Das VG hat im einstweiligen Verfahren die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die für sofort vollziehbar erklärte Vermietungsaufforderung wiederhergestellt.

Bei summarischer Prüfung bestehen erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides, so daß das Interesse des Antragstellers an der vorläufigen Weiternutzung der Wohnung im bisherigen Rahmen das Interesse der Behörde am Sofortvollzug ihres Bescheides derzeit überwiegt. Es er-scheint sehr fraglich, ob durch die Art der Nutzung der streitbefangenen Wohnung seitens des antragstellenden Vereins Wohnraum im Sinne der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO -) vom 25. Juli 1972 (GVBl. S. 1445) in der Fassung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421), zuletzt geändert durch Verordnung vom 18. Dezember 1984 (GVBl. S. 1744), vernichtet wird. Der Antragsgegner beruft sich insoweit auf die Re gelung des § 1 Abs. 2 Buchst. a ZwVbVO, nach der es als Aufgabe des Wohnzwecks im Sinne der Verordnung anzusehen ist, wenn Wohnraum zum Zwecke einer dau-ernden Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet werden soll. Als eine typische Fremdenbeherbergung im Sinne dieser Regelung werden die Fälle der Vermietung an Personen verstanden, die an einem anderen Ort eine Wohnung haben und am Be herbergungsort nur vorübergehend unterkommen (vgl. hierzu Schwender in Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5 Wohnungsmodernisierung, Zweckentfremdungsverbot S. 20). Nach seiner Intention will der Antragsteller hingegen gerade Personen, die aktuell über keine Wohnung verfügen, Wohnraum verschaffen. Dies geschieht sogar - wie auch im vorliegenden Fall - mit Hilfe eines Be-zirksamtes, das offensichtlich wegen Wohnraummangels für die Unterbringungskosten der Untermieter aufkommt. Bei summarischer Prüfung im vorliegenden Verfahren kann deshalb - unabhängig von den Meldeverhältnissen - davon ausgegangen werden, daß anderer Wohnraum den Untermietern nicht zur Verfügung steht oder von diesen genutzt wird. Die Intention des § 1 Abs. 2 Buchst. a ZwVbVO träfe mithin für die vorliegende Fallgestaltung nicht zu (vgl. auch schon rechtskräftigen Beschluß der Kammer vom 30. August 1988 - VG 10 A 622.88 -). Hiernach könnte entsprechend auch nicht davon ausgegangen werden, daß eine gewerbliche Zimmervermietung vorliegt. Zudem spricht zur Zeit gegen eine gewerbliche Tätigkeit des Antragstellers, daß dieser bislang als gemeinnützig anerkannt ist und auch das Bezirksamt selbst (Schreiben der Abteilung Wirtschaft vom 9. März 1988) davon ausgeht, daß der An-tragsteller keine Gewinnerzielungsabsicht hegt.

Allerdings verkennt die Kammer nicht, daß die Grenzziehung zwischen zulässiger Wohnraumnutzung und unzulässiger Fremdenbeherbergung überaus problematisch und fließend sein kann, wie etwa bei von vornherein vorübergehendem, kurz-fristigen Unterbringungsbedarf und soweit Kosten der Unterbringung und Einnahmen eklatant auseinanderfallen (vgl. zu dieser Problematik Böhle, Das Verbot der Zweck-entfremdung von Wohnraum, 1987, S. 81 ff.; Karrer, ZMR 1983, S. 116). Soweit dies im Einzelfall eine rechtliche Bewertung der Untervermietung seitens des Antragstellers als Fremdenbeherbergung zuließe, käme allerdings vorliegend auch die jedenfalls vorübergehende Genehmigungsfähigkeit einer solchen Nutzung gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbVO in Betracht. Denn nach eigenem Vorbringen des Antragsgegners werden in unmittelbarer Nähe in staatlicher Regie Obdachlosenunterkünfte ge-baut, die aber offensichtlich noch nicht zur Verfügung stehen, so daß jedenfalls ein aktuelles Bedürfnis für die Zurverfügungstellung von Wohnraum seitens des Antragstellers zu bejahen sein dürfte. Im Hinblick auf das offensichtlich bestehende und von den Bezirksämtern selbst er-kannte Unterbringungsbedürfnis für den hier als Untermieter bestehenden Personenkreis ist hiernach jedenfalls ein besonderes Interesse an dem Sofortvollzug der Vermietungsaufforderung nicht zu erkennen. Entsprechend besteht auch kein öffentliches Interesse am Sofortvollzug der Zwangsgeldandrohung.