Zweckbestimmung "Laden", Spielhallenbetrieb

Der Erwerber einer Teileigentumseinheit mit der Zweckbestimmung "Laden" kann nicht darauf vertrauen, daß ein Spielhallenbetrieb in den Räumen zulässig ist, wenn zwar früher über zehn Jahre eine Spielhalle dort betrieben worden ist, der Betrieb aber vor dem Erwerb der Einheit bereits eingestellt war.

Durch Zuschlagsbeschluß des AG Wedding vom 26. Februar 1998 ist die Antragstellerin Eigentümerin des im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Teileigentums der Wohnanlage geworden. In den Zwangsversteigerungsterminen des AG Wedding vom 10. und 17. März 1999 hat der Antragsgegner zu 1. u. a. das in der Teilungserklärung mit Nr. 25 bezeichneten Teileigentum und der Antragsgegner zu 2. das in der Teilungserklärung mit Nr. 24 bezeichnete Teileigentum ersteigert. Beide Teileigentumseinheiten sind im Bestandverzeichnis der Teilungserklärung vom 17. Dezember 1979 als "Laden" bezeichnet, ebenso in der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamts Wedding vom 22. November 1979, die Anlage 1 zur Teilungserklärung vom 17: Dezember 1979 ist. Bereits vor Zuschlag waren beide Läden durch einen Durchbruch miteinander verbunden und wurden von der früheren Eigentümerin über einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren bis zum 31. August 1997 zum Betrieb einer Spielhalle vermietet.

Anläßlich der vorgenannten Versteigerungstermine im März 1999 wies der Zeuge den Antragsgegner zu 1. vor Zuschlag darauf hin, daß nach der Teilungserklärung der Betrieb einer Spielhalle in den Ladenräumen nicht zulässig sei. In der Folgezeit vermieteten die Antragsgegner durch einen Mietvertrag beide Ladenräume für die Zeit ab 1. Mai 1999 an einen Mieter zum Betrieb einer Spielhalle. Der Betrieb hat noch nicht begonnen.

Die Antragstellerin ist der Ansicht, die Nutzung der beiden Ladenräume als Spielhalle widerspreche der im Grundbuch eingetragenen Zweckbestimmung und sei daher von den Antragsgegnern zu unterlassen. Wegen der infolge dieses Betriebes zu erwartenden Beeinträchtigungen seien erhebliche Mietmindereinnahmen für ihre Wohnung Nr. 2 sowie im Falle des Verkaufes ein geringerer Erlös zu befürchten. Auch sei sie durch die infolge des Betriebs einer Spielhalle zu erwartende Erhöhung der Betriebskosten insofern benachteiligt, als sie diesen Mehrverbrauch nicht auf ihre Mieter umlegen könne.

Die Antragsgegner sind dem Unterlassungsanspruch entgegengetreten. Sie behaupten, mit den zukünftigen Betreibern der Spielhalle vereinbart zu haben, daß der Betrieb nur bis 22.00 Uhr durchgeführt werden soll; ferner würden die Mieter beabsichtigen, eine Schallschutzdecke einbauen zu lassen und keinen Billardtisch aufzustellen. Schließlich habe die Antragstellerin nicht darauf vertrauen dürfen und können, daß der Betrieb der Spielhalle eines Tages wegfallen würde.

Die Anträge sind gem. § 43 Abs. 1 Ziff. 1 WEG zulässig, der Antrag zu 1. ist gem. §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 Abs. 1 BGB begründet.

1. Der Untersagungs- bzw. Unterlassungsanspruch

a) Die Beschreibung der beiden im Erdgeschoß Mitte und rechts gelegenen Räume als "Läden" ist als eine entsprechende Zweckbestimmung oder Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Ist ein Teileigentum im Grundbuch als Laden bezeichnet, so ist davon auszugehen, daß es sich dabei nicht nur um ein zufällig gewähltes Wort ohne Inhalt und ohne rechtliche Bedeutung handelt. Vielmehr liegt es nahe, daß die Bezeichnung eine Zweckbestimmung darstellt, auf die sich jeder einzelne Erwerber/Ersteigerer von Wohnungs- oder Teileigentum verlassen kann, jedenfalls insoweit, als keine Nutzung zugelassen wird, die mehr als ein Laden er sonst beeinträchtigt (BayObLG, NJW-RR 1990, 594 ff.). So ist es auch hier. Die zum Grundbuch gereichte Teilungserklärung einschließlich der Abgeschlossenheitsbescheinigung bezeichneten die beiden Räume als "Läden". Dies hat zur Folge, daß die Antragsgegner diese Räume selber oder über einen Mieter (§ 14 Ziff. 2 WEG) nur in dem Ausmaß und Umfang nutzen dürfen, welcher der Nutzung als "Laden" vergleichbar ist.

b) Mit der Zweckbestimmung als "Laden" ist der Betrieb einer Spielhalle oder einer ähnlichen Einrichtung im Sinne des § 33 i Gewerbeordnung (Spielsalon, Spielothek u. ä.) grundsätzlich nicht vereinbar (BayObLG, a. a. O.; OLG Zweibrücken, NJW-RR 1987, 464; KG Berlin, GE 1990, 877). Maßgeblich für dieses Ergebnis sind die verschiedenen Öffnungszeiten. Während eine dem Warenkleinverkauf durch den Einzelhandel oder dem warenverarbeitenden Handwerker dienende Verkaufsstelle dem Ladenschlußgesetz unterliegt, richten sich die Öffnungszeiten einer Spielhalle nach dem Gaststättengesetz. Ferner kann bei einer sog. typisierenden Betrachtungsweise davon ausgegangen werden, daß von dem Betrieb einer Spielhalle typisch höhere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer ausgehen, nämlich u. a. die Beeinträchtigungen, die zwangsläufig durch das Kommen und Gehen zahlreicher, überwiegend jugendlicher Gäste und durch das Parken und Anfahren zahlreicher Motorfahrzeuge (Mopeds) in der Nähe des Anwesens entstehen.

Der Umstand, daß eine Vielzahl von Miteigentümern der Gemeinschaft mit dem Betrieb einer Spielhalle einverstanden sind (die Antragsgegner haben in der mündlichen Verhandlung insgesamt 13 schriftliche Einverständniserklärungen eingereicht), hindert den Individualanspruch der Antragstellerin nicht. Da es sich bei der Zweckbestimmung dieser Räume als "Läden" um eine Vereinbarung im Sinne der §§ 10 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG handelt, können auch nur sämtliche Mitglieder der Gemeinschaft einvernehmlich eine Änderung vereinbaren. Damit sie auch für und gegen später in die Gemeinschaft eintretende Eigentümer wirksam ist und bleibt, müßte eine solche Änderungsvereinbarung zudem ins Grundbuch eingetragen werden. Lediglich der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, daß ein eine solche Änderung herbeiführender Mehrheitsbeschluß der Gemeinschaft auf einer Eigentümerversammlung jedenfalls nach herrschender Meinung nur dann auch gegenüber Sondernachfolgern Gültigkeit hätte, wenn er nicht innerhalb der gesetzlichen Anfechtungsfrist angefochten wird (vgl. Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 5. Aufl., 1995, S. 75 m. w. N.); im Anfechtungsfall wäre ein solcher Beschluß allerdings aufzuheben. Wegen der zahlreichen, insoweit eindeutigen Rechtsprechung (vgl. auch Palandt-Bassenge, 56. Aufl. , § 15 WEG Rdnr. 17; Bärmann/Pick, 13. Aufl., § 13 WEG Rdnr. 6; Bielefeld, a. a. O., S. 133 ff. m. w. N.) darf die Rechtsfrage, ob ein Spielsalon in einem "Laden" betrieben werden darf oder nicht, als grundsätzlich entschieden angesehen werden.

c) Auch können die Antragsgegner sich nicht darauf berufen, daß in den Räumen über mehr als zehn Jahre ein Spielsalon betrieben wurde. Insoweit fehlt es nämlich an einem Vertrauenstatbestand zugunsten der Antragsgegner zum Zeitpunkt des Zuschlages. Zu diesem Zeitpunkt wurde nämlich die Spielhalle unstreitig nicht mehr betrieben. Zwar ist eine Änderung der Teilungserklärung - auch hinsichtlich der Zweckbestimmung einzelner Einheiten durch abweichende Übung (also ohne ausdrückliche Vereinbarung) möglich, jedoch nur wenn alle Wohnungseigentümer die Abweichung kennen und für die Zukunft wollen. Gegenüber neuen Eigentümern, die nachträglich in die Gemeinschaft eintreten, wirken solche Änderungen auch bei Kenntnis der früheren abweichenden Übung nicht (Palandt-Bassenge, 56. Aufl., § 10 WEG Rdnr. 9, 10; OLG Düsseldorf, Beschluß vom 24.8.1994, NJW-RR 1995, 528) jedenfalls gegenüber der neu in die Gemeinschaft eingetretenen Antragstellerin wirkte auch die jahrzehntelange abweichende Nutzung der Ladenräume nicht dahingehend, daß sie deren gleichbleibende Nutzung in Zukunft zu dulden hätte.

Schließlich ist der Unterlassungsanspruch auch dann gegeben, wenn der Spielsalon tatsächlich nur bis jeweils 22.00 Uhr betrieben werden sollte. Aus den oben zu b) dargestellten Gründen wirken die erfahrungsgemäß von einer Spielhalle ausgehenden Beeinträchtigungen auch in der Zeit bis 22.00 Uhr, und zwar im Vergleich mit einem Einzelhandelsgeschäft verstärkt.

2. Die Anträge zu 2. sind unbegründet.

Die Antragstellerin hat keinen Anspruch darauf, daß die Antragsgegner das bereits eingegangene Mietvertragsverhältnis zum Betreiben einer Spielhalle fristlos kündigen. Das Wohnungseigentumsgericht kann nämlich keinen Titel zur Räumung gegen den Mieter der Antragsgegner schaffen (vgl. BayObLG, WuM 1991, 208 unter Hinweis auf Weitnauer WEG 7. Aufl., § 1 Rdnr. 21). Insbesondere kann das WEG-Gericht im Rahmen seiner Zuständigkeit nicht entscheiden, ob die Antragsgegner mit Rücksicht auf den vorliegenden Unterlassungstitel gegenüber ihren Mietern überhaupt zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sind. Schließlich gibt es auch die Möglichkeit einer Mietvertragsänderung. Wie die Antragsgegner dem Untersagungstitel entsprechen, ist ihre Entscheidung.