Zweckbestimmung im Mietvertrag

Zweckbestimmung im Mietvertrag; Wohnraummiete; Gewerberaummiete; Mischmietverhältnis; Zweckbestimmung; Raumnutzung

1. Grundsätzlich trifft der Verfügungsberechtigte, in der Regel also der Eigentümer, die Entscheidung darüber, ob Räume zum Wohnen oder zu anderen Zwecken benutzt werden dürfen.

2. Ob auf ein Mietverhältnis Wohnraum- oder Gewerberaummietrecht anzuwenden ist, ist danach zu entscheiden, was für die Parteien bei Vertragsschluß im Vordergrund stand; die spätere Nutzung ist unerheblich.

Der Kl. hat den Bekl. durch den schriftlichen Vertrag für gewerbliche Räume zum Betrieb eines Architektur-Büros mit Wohnteil fünf abgeschlossene Räume mit Küche, Speisekammer, Korridor, Diele, Bad mit Toilette und Nebengelaß sowie Kellerraum (185 m) vermietet.

Für die rechtliche Einordnung der Räume als Wohn- oder Geschäftsräume ist zunächst von der objektiven Zweckbestimmung der Räume auszugehen. Handelt es sich eindeutig - wie hier - um zum Wohnen bestimmte Räume, so liegt an sich Wohnraummiete vor. Ergibt sich aber aus den Umständen, daß die Räume von den Parteien zu anderen als Wohnzwecken bestimmt waren, kann Geschäftsraummiete angenommen werden (vgl. Emmerich Sonnenschein, Mietrecht, 1979. Vorbem. zu §§ 535, 536 Rz 25).

Hierbei trifft grundsätzlich der Verfügungsberechtigte, in der Regel also der Eigentümer die Entscheidung darüber, ob Räume zum Wohnen oder zu anderen Zwecken benutzt werden dürfen. Hier handelt es sich um ein sogenanntes Mischmietverhältnis, weil nach dem Parteiwillen (Architektenbüro mit Wohnteil) durch einen Vertrag Wohn- und sonstige Räume zusammen vermietet worden sind.

Bei einem solchen Mischmietverhältnis ist zu prüfen, was für die Parteien bei Vertragsschluß im Vordergrund stand: Liegt der Schwerpunkt bei Geschäftsräumen, so liegt ein Mietvertrag über Geschäftsräume vor, so daß kein Raum für die Anwendung besonderer Schutzvorschriften für Wohnräume ist.

Hier läßt sich aus dem Inhalt des Mietvertrages nicht eindeutig feststellen, welche Nutzungsart nach dem Parteiwillen überwiegen sollte; denn die Parteien haben darin nirgends festgelegt, in welchem Verhältnis von Wohn- und Geschäftsraum die Mietsache genutzt werden sollte. Deshalb ist auszulegen, was nach ihrem Willen bei Vertragsschluß im Vordergrund stehen sollte. Diese Auslegung ergibt das Überwiegen von Geschäftsraum.

So haben die Parteien dem Mietvertrag die Überschrift "... für gewerbliche Räume" gegeben und auch sprachlich bei der Zweckbestimmung zwischen dem Schwerpunkt "Architekturbüro" und der Nebensache "mit" Wohnteil unterschieden und demgemäß den Mietzins mit der runden Summe von 900,- DM vereinbart, und ihn nicht differenzierter - wie bei Wohnraumpreisbindung erforderlich - errechnet. Darüber hinaus ist auch die spätere Nutzung der Mietsache durch die Parteien selbst, nämlich ca. 1 1/2 Jahre voll gewerblich, und die gewerbliche Nutzung durch den Architekten F ein Anhaltspunkt dafür, daß die Nutzung als Geschäftsraum überwog.

Von dieser Auslegung abweichende tatsächliche Umstände für ein Überwiegen des Wohnraumzwecks bei Vertragsschluß haben die darlegungspflichtigen Bekl. nicht dargetan.

Unerheblich ist dazu ihr Vorbringen und ihr Beweisantritt für die spätere Nutzung der Räume; denn die Natur des Vertrages über überwiegend Geschäftsraum ändert sich nicht dadurch, daß später ohne Einverständnis des Vermieters eine vom Vertragszweck bei Vertragsschluß abweichende Nutzung stattgefunden hat (Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 1979, a.a.O., Rz 25).

Anmerkung: Vgl. auch BGH - VIII ZR 60/85 - Urt. v. 16.4.1986 in GE 1986, 697