Zweckbestimmung "Gewerbe (oder) Laden" schließt Restaurant im Teileigentum nicht aus

Sind die Räume einer Einheit in der Teilungserklärung als "Teileigentum" aufgeführt und ist im Aufteilungsplan sowohl die Bezeichnung "Gewerbe" wie auch "Laden" angegeben, ist damit die Nutzung des Teileigentums als Restaurant nicht ausgeschlossen.

In dem gemäß § 4 der Teilungserklärung in Bezug genommenen Aufteilungsplan sind Räume einer Teileigentumseinheit als "Laden Keller" (zwei Räume), "Keller" (zwei Räume) und die im Erdgeschoß/Hochparterre belegenen Räume als "Gewerbe" bezeichnet, ergänzt durch verschiedenen Zusatzbezeichnungen wie "Raum 1, 2, 3", "Laden", bzw. "Lager". Zum Zeitpunkt der Aufteilung des Grundstücks durch die Antragsgegnerin im Wege der Vorratsteilung wurden die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoß als Fahrschule, Dentallabor und Goldschmiede genutzt. Die Antragsgegnerin hat als Sondereigentümerin, nach der Vornahme von Umbauarbeiten, die Teileigentumseinheit vermietet. Der Mieter betreibt in den Räumen ein Café, in dem auch warme Speisen angeboten werden. Die Antragsteller wenden sich gegen die Nutzung als Restaurantbetrieb und Café sowie gegen die zum Betrieb einer Gaststätte erfolgten Umbauten.

a) Der Senat kann dem Landgericht in der Auslegung der Teilungserklärung einschließlich des in ihr Bezug genommenen Aufteilungsplans nicht beipflichten. Diese sind nicht dahin zu verstehen, daß der Antragsgegnerin in dem Teileigentum nur der Betrieb eines Ladens gestattet ist. Vielmehr gilt die umfassendere Zweckbestimmung "Gewerbe".

Da die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan, auf den die Teilungserklärung verweist, durch zulässige Bezugnahme im Eintragungsvermerk Inhalt des Grundbuchs geworden sind, unterliegen sie damit wie alle Grundbucheintragungen der selbständigen Auslegung durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht (vgl. BGHZ 37, 147; BayObLGZ 1982, 1; Senat in ZMR 1985, 207; ZMR 1986, 296; NJW-RR 1989, 140). Dabei ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug Genommenen ergibt (BGHZ 59, 205, 209).

b) Dem eigentlich sachenrechtlichen Abschnitt der Teilungserklärung läßt sich eine einschränkende Nutzungsregelung nicht entnehmen. Es werden lediglich Wohnungseigentum und Teileigentum unterschieden, und die Einheit Nr. 9 wird im Rahmen der Zuordnung der Miteigentumsanteile nur mit dem Begriff "Räume" bezeichnet. Aber auch im übrigen enthält die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung keine eindeutige Nutzungsbeschränkung hinsichtlich der Teileigentumseinheit Nr. 9. Aus § 11 a, der Regelungen bezüglich der Teileigentumsrechte 38 bis 40 betrifft, kann entgegen den Ausführungen des Landgerichts nicht im Wege des Umkehrschlusses auf den Willen des teilenden Eigentümers, die Nutzung der bestehenden Teileigentumsrechte Nr. 1 und Nr. 9 zu beschränken, geschlossen werden. Bei den Teileigentumsrechten Nr. 38 bis 40 stand mangels Fertigstellung bei Teilung die genaue Art der zukünftigen Nutzung nicht fest. Daher waren Ausbaufragen bezüglich einer möglichen Nutzung zu Wohn- oder gewerblichen Zwecken zu regeln, während die Teileigentumseinheiten im Erdgeschoß bereits als Gewerbeeinheiten bestanden und ein Regelungsbedürfnis insoweit nicht vorhanden war.

Die begriffliche Gleichstellung von Wohnungseigentum und Teileigentum in § 13 der Teilungserklärung verdeutlicht nur die gesetzliche Lage nach dem Wohnungseigentumsgesetz, ohne für die Teileigentumseinheiten eine Nutzungsbeschränkung festzulegen. In diesem Sinne ist auch § 15 Nr. 5 der Teilungserklärung hinsichtlich der Gewerbeeinheiten nicht einschränkend zu verstehen. Denn der dort geregelte Genehmigungsvorbehalt beinhaltet keine Nutzungseinschränkung der Gewerbeausübung an sich. Vielmehr gilt auch für den Teileigentumsinhaber im Rahmen jeglicher gewerblichen Nutzung das Gebot des rücksichtsvollen Gebrauchs. Danach dürfen vorliegend auch von einem zulässigen Restaurantbetrieb keine vermeidbaren Belästigungen ausgehen. c) Allein in dem Aufteilungsplan ist die Teileigentumseinheit Nr. 9 teilweise mit der Zusatzbezeichnung "Laden" versehen. Im Zusammenhang mit der Teilungserklärung kommt dieser näheren Bezeichnung für den unbefangenen Betrachter jedoch nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung zu. Der Begriff "Laden" hat insoweit einen beschreibenden Charakter, da er nur bei einigen Räumen verwendet wird, hingegen alle Räume mit dem Oberbegriff "Gewerbe" bezeichnet sind. Somit ist davon auszugehen, daß es sich bei der Kennzeichnung der Räumlichkeiten im Aufteilungsplan um eine Zustandsbeschreibung handelt. Die Funktionsbezeichnung Laden wird lediglich als Unterbegriff zu dem allgemeinen Begriff Gewerbe gesetzt und beinhaltet keine Festlegung des Verwendungszwecks. Auch der Umstand, daß die größten Räume mit dem Zusatz "Laden" bzw "Lager" versehen sind, ändert daran nichts. Da nur die beiden von der Straße aus zugänglichen Räume mit "Gewerbe Laden" bezeichnet sind, spricht die unterschiedliche Funktionsbezeichnung eher für eine bloße Zustandsbeschreibung. Der Benennung einzelner Räume innerhalb einer Einheit kommt somit keine bindende Wirkung für die gesamte Teileigentumseinheit zu.

Ohne eine ausdrückliche Einschränkung des Umfangs der Gewerbeausübung in der Teilungserklärung selbst und mangels einer eindeutigen Festlegung eines Verwendungszwecks im Aufteilungsplan ist vorliegend nicht von einer Nutzungseinschränkung des Teileigentums Nr. 9 auszugehen. Im Ergebnis ist die Antragsgegnerin befugt, in ihrem Teileigentum eine Gastwirtschaft zu betreiben, soweit § 14 WEG nicht eine Rücksichtnahme erfordert.