Zweckbestimmung von Räumen, „kleiner Gastraum“

1. Werden einzelne, zu einer Sondereigentumseinheit gehörende Räume in der Teilungserklärung mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt („Gaststube“, „kleiner Gastraum“, „Vorratsraum“ usw.), und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, so handelt es sich um keine Zweckbestimmungen im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG.

2. Ob eine Teilungserklärung Zweckbestimmungen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Der Bekl. ist Sondereigentümer einer in der Teilungserklärung wie folgt beschriebenen Teileigentumseinheit: 479/1.000stel Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Teileigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3b bezeichneten Gewerberaumeinheit im Erdgeschoss und Keller, bestehend aus 1 Gaststube, 1 kleinen Gastraum, 2 Vorratsräumen, 1 Kühlzellenraum, 3 Lagerräumen, 1 kleinen Vorflur, 1 Treppenvorraum mit Treppe und Biereinwurf, 1 Sanitärvorraum, 1 Personalwaschraum mit 1 Personal-WC, 1 Damenwaschraum mit 3 Damen-WC, 1 Herrenwaschraum mit 2 Herren-WC und pp-Becken mit einer Haupt- und Nebennutzfläche sowie Verkehrsfläche von ca. 170,66 m2 und dem im Aufteilungsplan mit Nr. 3b bezeichneten Hebeanlageraum sowie verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an der im Aufteilungsplan (Schnittzeichnung) mit Nr. 3a+b bezeichneten Tiefgarage mit 3 Stellplätzen.

In den Räumen wurde über mehrere Jahre eine Gaststätte betrieben. Ihr Betreiber verlegte die ursprünglich im Souterrain der Teileigentumseinheit Nr. 3 gelegene Küche in einen im ersten Obergeschoss der Einheit gelegenen, im Aufteilungsplan als sog. „kleiner Gastraum“ bezeichneten Raum. Der Gaststättenbetrieb wurde im Februar 2018 eingestellt. Die Einheit wird seitdem nicht genutzt.

Der Kl., der sich durch den Küchenbetrieb und die damit verbundenen Geräuschimmissionen gestört fühlte, will erreichen, dass der Bekl. die Küche wieder an den ursprünglichen Ort zurückverlegt, oder - hilfsweise - dass die störenden Geräuschimmissionen zukünftig unterlassen werden. Das AG hat der Klage wegen des Hilfsantrags stattgegeben und sie wegen des Antrags auf Rückbau der Küche abgewiesen. Es hat den Bekl. ferner zum Rückbau von Leuchtreklamen verurteilt. Mit seiner Berufung, die er bzgl. der vom AG festgestellten Verpflichtung zum Rückbau von zwei Leuchtreklamen zurückgenommen hat, will der Bekl. nunmehr noch erreichen, dass die Klage auch bzgl. des Unterlassungsantrags abgewiesen wird.

Der Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen und im Wege der Anschlussberufung den Bekl. zu verurteilen, in der Teileigentumseinheit Nr. 3 jegliche Küchennutzung zu unterlassen, hilfsweise die in das Obergeschoss der Teileigentumseinheit Nr. 3 verlegte Küche zurückzubauen und an die ursprüngliche Stelle im Souterrain der Einheit zurückzuverlegen.

II. 1. Die statthafte, form- und fristgerechte eingelegte Berufung ist zulässig.

a) Allerdings ist die Berufung des Bekl. nicht ordnungsgemäß eingelegt worden, da weder die Berufungsschrift noch die Berufungsbegründung von seinem Prozessbevollmächtigten ordnungsgemäß unterschrieben worden ist. Der Schriftzug eines Rechtsanwalts am Ende einer Berufungsschrift erfüllt die Anforderungen an die nach § 130 Nr. 6 ZPO zu leistende Unterschrift nur, wenn er erkennen lässt, dass der Unterzeichner seinen vollen Namen und nicht nur eine Abkürzung hat niederschreiben wollen. Eine Unterschrift setzt einen die Identität des Unterzeichnenden ausreichend kennzeichnenden Schriftzug voraus, der individuelle, charakteristische Merkmale aufweist, die die Nachahmung erschweren, und der sich, ohne lesbar sein zu müssen, als Wiedergabe eines Namens darstellt und die Absicht einer vollen Unterschrift erkennen lässt, selbst wenn er nur flüchtig niedergelegt und von einem starken Abschleifungsprozess gekennzeichnet ist (BGH v. 17.11.2009 - XI ZB 6/09, NJW-RR 2010, 358). Ein Schriftzug, der seinem äußeren Erscheinungsbild nach eine bewusste und gewollte Namensabkürzung darstellt, genügt den an eine eigenhändige Unterschrift zu stellenden Anforderungen dagegen nicht (BGH v. 11.4.2014 - VII ZB 43/12, NJW 2013, 1966, 1967). Sowohl der Berufungsschriftsatz vom 29.7.2013 als auch die Berufungsbegründung vom 24.9.2013 sind indes lediglich mit dem Anfangsbuchstaben des Prozessbevollmächtigten des Bekl. („K“) gezeichnet worden. Es handelt sich seinem äußeren Erscheinungsbild nach um eine bewusste und gewollte Namensabkürzung.

b) Dem Bekl. ist aber auf seinen, innerhalb der Zwei-Wochen-Frist (§ 234 Abs. 1 Satz 1 ZPO) fristgerecht gestellten Antrag hin nach Maßgabe des § 233 ZPO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu bewilligen. Dem Bekl. bzw. seinem Prozessbevollmächtigten ist wegen der Versäumung der Berufungsfrist kein Schuldvorwurf zu machen. Der Prozessbevollmächtigte des Bekl. hat auch die von ihm eingereichten erstinstanzlichen Schriftsätze jeweils mit einem Schriftzug unterzeichnet, der nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Unterzeichnung bestimmender Schriftsätze genügt. Die dort angebrachten Unterschriften bestehen ebenfalls nur aus dem Anfangsbuchstaben seines Nachnamens („K“) und enthalten - aber auch nur teilweise - einen lediglich flüchtig angebrachten, kurzen und nicht leserlichen wellenförmigen Zusatz. Da dies erstinstanzlich unbeanstandet geblieben ist, durfte der Bekl. darauf vertrauen, dass sie den von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen genügte (vgl. auch BGH v. 11.4.2013 - VII ZB 43/12, NJW 2013, 1966, 1967, Tz. 11).

2. Die Berufung des Bekl. ist auch begründet. Dem Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Unterlassung von Geräuschimmissionen zu, soweit sie aus dem räumlichen Bereich des sog. „kleinen Gastraums“ herrühren. Voraussetzung für einen auf § 1004 Abs. 1 BGB und § 15 Abs. 3 BGB beruhenden Unterlassungsanspruch ist eine Wiederholungsgefahr. Sie ist die auf Tatsachen gegründete, objektiv ernstliche Besorgung weiterer Störungen; maßgeblich sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (Palandt-Herrler, 77. Aufl., § 1004, Rz. 32). Dabei kann schon eine einmalige Störung grundsätzlich die tatsächliche Vermutung begründen, dass sich die Beeinträchtigung auch künftig wiederholt (BGH v. 21.9.2012 - V ZR 230/11, GE 2012, 1699 = NJW 2012, 3781, 3782, Tz. 12; OLG Schleswig v. 28.2.2012 - 11 U 64/10, - juris Tz. 55).

Eine solche konkrete Wiederholungsgefahr kann im vorliegenden Fall indes nicht mehr angenommen werden. Die tatsächlichen Verhältnisse haben sich gravierend geändert, nachdem der Bekl. sein Eigentum zwischenzeitlich veräußert und der Restaurantbetreiber sein Gewerbe im Februar 2018 eingestellt hat. Die Sondereigentumseinheit Nr. 3 steht seitdem leer, und es ist nicht absehbar, ob überhaupt und wann dort wieder ein Gewerbe betrieben wird. Dabei ist in die Bewertung auch einzubeziehen, dass ein zukünftiger Nutzer nicht gehalten ist, in den Räumen erneut eine Gastwirtschaft zu betreiben; zulässig ist nach der Teilungserklärung jede gewerbliche Tätigkeit. Es ist daher nicht ohne Weiteres zu erwarten, dass die beanstandeten Lärmbelästigungen überhaupt in der vom Kl. gerügten Intensität nochmals auftreten werden. Bei einer solchen Ausgangslage ist das Vorliegen einer Wiederholungsgefahr zu verneinen.

III. Die nach Maßgabe des § 524 Abs. 1 ZPO statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Anschlussberufung des Kl. hat demgegenüber keinen Erfolg. Er kann von dem Bekl. weder aus § 15 Abs. 3 WEG noch aus § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, dass dieser jegliche Küchennutzung im Bereich der Teileigentumseinheit Nr. 3 unterlässt, noch steht ihm ein Anspruch zu, die in das Obergeschoss der Teileigentumseinheit Nr. 3 verlegte Küche zurückzubauen und an die ursprüngliche Stelle im Souterrain der Einheit zu verlegen.

1. Wohnungs- und Teileigentümer können mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Sie können den Gebrauch allerdings durch Vereinbarungen regeln und die Gebrauchsmöglichkeiten beschränken (§ 15 Abs. 1 WEG). Solche Gebrauchsregelungen kann bereits die Teilungserklärung enthalten. Enthält die Teilungserklärung - wie hier - die Anordnung, dass die Einheiten Nr. 1 und 2 Wohnzwecken dienen und es sich bei der dem Bekl. gehörenden Einheit Nr. 3 um eine Teileigentumseinheit handelt, so ist hierin eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG zu sehen. Dient eine Einheit nach der Teilungserklärung Wohnzwecken, darf sie daher grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die dem Wohnen zuzuordnen sind. Handelt es sich dagegen um Teileigentum, darf sie nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet sind. Grundsätzlich gilt, dass sich die mit Wohnungseigentum und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig ausschließen (siehe zum Vorstehenden: BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 42, Tz. 6).

Die im Verhältnis der Parteien maßgebliche Teilungserklärung enthält keine Beschränkung der Gebrauchsbefugnisse, die es dem Bekl. verbieten würde, eine Küche in seine Einheit einzubauen und zu nutzen. Die Sondereigentumseinheit ist in der Teilungserklärung als Gewerberaumeinheit bezeichnet. Es ist aber auch in einer solchen Einheit und nicht nur in Wohnungen grundsätzlich zulässig, eine Küche zu betreiben.

2. Die Teilungserklärung verbietet es dem Bekl. auch nicht, eine Küche statt im Souterrain (Keller) der Einheit in dem im ersten Obergeschoss gelegenen Raum einzurichten, der in der Teilungserklärung und dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan als „kleiner Gastraum“ bezeichnet ist.

a) Durch diese Funktionsangabe werden die Gebrauchsmöglichkeiten dieses Raums nicht weitergehend beschränkt. Allerdings können Wohnungs- und Teileigentümer in einer Gemeinschaftsordnung nicht nur bestimmen, ob eine Einheit Wohn- oder anderen Zwecken dienen soll, sondern sie können darüber hinaus die Nutzungsmöglichkeiten weitergehend regulieren und z.B. festlegen, dass einzelne Räume nur zu bestimmten Zwecken (z. B. als „Hobbyraum“, „Laden“, „Gaststätte“) genutzt werden dürfen (sog. Zweckbestimmung im „engeren Sinne“; vgl. Kümmel/Niedenführ/Vandenhouten, 12. Aufl., § 15 Rz. 11; Suilmann in Bärmann, 13. Aufl., § 13 Rz. 20). Die zwischen den Parteien maßgebliche Teilungserklärung unterwirft die Sondereigentumseinheit Nr. 3 aber nicht einer solchen Zweckbestimmung im engeren Sinne. Der Raum darf vielmehr zu beliebigen Zwecken und insbesondere auch dazu genutzt werden, in ihm eine Küche einzurichten; er muss nicht zwingend als „Gastraum“ genutzt werden.

b) Eine solche gebrauchsbeschränkende Zweckbestimmung liegt insbesondere nicht deshalb vor, weil die Teilungserklärung unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan die einzelnen, zur Sondereigentumseinheit Nr. 3 gehörenden Räume unter Angabe einer Funktionsbezeichnung aufzählt. Die Kammer teilt nicht die vom Kl. vertretene Auslegung, es habe durch diese Vorgehensweise der Nutzungszweck der einzelnen Räume für die Zukunft verbindlich festgelegt werden sollen.

aa) Ob die Teilungserklärung eine entsprechende Zweckbestimmung enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln. Weil sie und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbucheintragung ist, ist - wie stets bei der Auslegung einer Grundbucheintragung - auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Die Nutzung des Sondereigentums wird über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Gemeinschaftsordnung klar und eindeutig hervorgeht (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 45 Tz. 28).

bb) Eine klare und eindeutige Zweckbestimmung enthält die Teilungserklärung lediglich, soweit sie die Sondereigentumseinheit Nr. 3 als Gewerberaumeinheit bezeichnet. Die nähere Bezeichnung der einzelnen Räume als „Gaststube“, „kleiner Gastraum“, „Vorratsraum“ usw. erfolgt dagegen nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums. Dies ergibt sich bereits aus der Formulierung „bestehend aus“, die erkennbar darauf abzielt, den Gegenstand des Sondereigentums zu bestimmen und ihn von den anderen Bestandteilen des Gebäudes abzugrenzen. Auch weil im vorliegenden Fall ein bereits bestehendes und in Betrieb genommenes Gebäude aufgeteilt wurde, lässt sich die Wiedergabe der in dem Aufteilungsplan angebrachten Bezeichnungen der einzelnen Räume nur dahingehend verstehen, dass durch die Bezugnahme auf die zum Zeitpunkt der Aufteilung ausgeübte Nutzung verdeutlicht werden sollte, welche Räume zu welcher Einheit gehören. Dagegen ergibt sich aus der Erklärung nicht mit der erforderlichen Klarheit, dass der jeweilige Eigentümer an die im Zeitpunkt der Errichtung der Teilungserklärung praktizierte Nutzung der Räume auch zukünftig gebunden sein soll. Ist aber die Teilungserklärung zumindest unklar, so gilt im Zweifel, dass sie insoweit keine Einschränkung vorgibt (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 45, Tz. 29).

IV. [..] Die Revision hat die Kammer nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für eine Zulassung nicht gegeben sind. [..]Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Bezugnahme der Teilungserklärung auf den Aufteilungsplans und die Wiedergabe der zur Zeit der Aufteilung des Gebäudes ausgeübte Nutzung der Räume eine auch für die Zukunft verbindliche Gebrauchsregelung enthält, ist bereits obergerichtlich geklärt (siehe BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 45).

Werden einzelne, zu einer Sondereigentumseinheit gehörende Räume in der Teilungserklärung mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt („Gaststube“, „kleiner Gastraum“, „Vorratsraum“ usw.), und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, so handelt es sich um keine Zweckbestimmungen im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG; Funktionsbezeichnungen in der Teilungserklärung erfolgen regelmäßig nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des jeweiligen Sondereigentums.

Die Beklagten sind Sondereigentümer der im Aufteilungsplan mit der Nr. 3 bezeichneten Teileigentumseinheit. Diese ist beschrieben u. a. als Gewerberaumeinheit im EG und Keller, bestehend aus einer Gaststube, einem kleinen Gastraum, zwei Vorratsräumen, einem Kühlzellenraum, drei Lagerräumen, einem kleinen Vorflur, einem Treppenvorraum mit Treppe und Biereinwurf usw. In diesen Räumen wurde über mehrere Jahre eine Gaststätte betrieben. Ihr Betreiber verlegte die ursprünglich im Souterrain der Teileigentumseinheit Nr. 3 gelegene Küche in einen im 1. OG der Einheit gelegenen, im Aufteilungsplan als „kleiner Gastraum“ bezeichneten Raum. Der Gaststättenbetrieb wurde im Februar 2018 eingestellt. Die Einheit wird seitdem nicht genutzt.

Der Kläger, der sich durch den Küchenbetrieb und die damit verbundenen Geräuschemissionen gestört fühlt, hat erstinstanzlich erreichen wollen, dass der Beklagte die Küche wieder an den ursprünglichen Ort zurückverlegt oder hilfsweise die störenden Geräuschimmissionen zukünftig unterlässt. Das AG hat der Klage wegen des Hilfsantrags stattgegeben und sie wegen des Antrags auf Rückbau der Küche abgewiesen. Beide Seiten haben Berufung eingelegt.

Das LG hat die Klage insgesamt abgewiesen. Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Unterlassung von Geräuschemissionen zu, zumal gegenwärtig keine weiteren Störungen zu besorgen sind. Der Kläger kann auch von dem Beklagten weder verlangen, dass dieser jegliche Küchennutzung im Bereich seiner Teileigentumseinheit unterlässt, noch steht ihm ein Anspruch zu, die in das OG verlegte Küche zurückzubauen und an die ursprüngliche Stelle im Souterrain zu verlegen. Die maßgebliche Teilungserklärung enthält keine Beschränkung der Gebrauchsbefugnisse, die es dem Beklagten verbieten würde, eine Küche in seine Einheit einzubauen und auch zu verlegen.

Beachtenswert sind auch die einleitenden Ausführungen des LG zur ordnungsmäßigen Einlegung der Berufung des Beklagten. Die Berufungsschrift und auch die Berufungsbegründung waren nicht ordnungsgemäß unterschrieben worden. Ein Schriftzug, der seinem äußeren Erscheinungsbild nach eine bewusste und gewollte Namensabkürzung darstellt, genügt den an eine eigenhändige Unterschrift zu stellenden Anforderungen nicht. Dem Beklagten ist aber auf seinen fristgerechten Antrag hin nach Maßgabe des § 233 ZPO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu bewilligen. Dem Beklagten bzw. seinem Prozessbevollmächtigten ist wegen der mangelhaften Unterschriften unter den Schriftsätzen kein Schuldvorwurf zu machen. Denn der Prozessbevollmächtigte des Beklagten hat auch die von ihm eingereichten Schriftsätze erster Instanz jeweils mit einem Schriftzug unterzeichnet, der nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Unterzeichnung bestimmender Schriftsätze genügt. Auch die dort angebrachten Unterschriften bestehen nur aus dem Anfangsbuchstaben seines Nachnamens und enthalten auch nicht wenigstens einen lediglich flüchtig angebrachten, kurzen und wellenförmigen Zusatz. Dies ist aber erstinstanzlich nicht beanstandet worden. Deshalb durfte der Beklagte darauf vertrauen, dass diese Art der Unterzeichnung den von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen genügte (BGH, NJW 2013,1966).

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert