Zweckbestimmung

Zweckbestimmung; öffentlich geförderte Wohnung; Förderung; Förderungsrichtlinien; Förderungswegfall; steuerbegünstigte Wohnungen

Die Frage, ob die Befristung der Zweckbestimmung von öffentlich geförderten Wohnungen gemäß § 88 a Abs. 2 II. WoBauG in der heute geltenden Fassung auf Sachverhalte anwendbar ist, bei denen die öffentliche Förderung zur Zeit der Geltendmachung dieser Vorschrift in der alten Fassung (1974) und den Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1974 begann, wenn der Wegfall der Förderung in den Geltungszeitraum der heutigen Fassung dieser Vorschrift fällt, ist keine Rechtsfrage des materiellen Mietrechts (Rechtsentscheid abgelehnt).

I. Die Berufungskammer 62 des Landgerichts Berlin hat dem Kammergericht durch Vorlagebeschluß vom 23. Mai 1991 folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Ist die Befristung der Zweckbestimmung von öffentlich geförderten Wohnungen gemäß § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz in der heute geltenden Fassung auf Sachverhalte anwendbar, bei denen die öffentliche Förderung zur Zeit der Geltung des § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz alter Fassung (1974) und die Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1974 begann, wenn der Wegfall der Förderung in den Geltungszeitraum der heutigen Fassung des § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz fällt?"

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. nimmt den Bekl. aus der von diesem eingegangenen selbstschuldnerischen Bürgschaft auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Zeitraum April bis September 1989 in Anspruch. Zwischen der Kl. und der Mieterin (...) besteht seit dem 1. April 1977 ein Mietverhältnis über eine freifinanzierte, gemäß § 88 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes geförderte Wohnung auf dem Grundstück X. in B. In dem unter dem 19. Februar 1977 für die Wohnung auf dem Grundstück X. abgeschlossenen Mietvertrag ist die Höhe des Mietzinses wie folgt geregelt worden:

"§ 3 - Miete und Nebenkosten

1. Die Miete beträgt zur Zeit monatlich 316,16 DM

2. Neben der Miete sind monatlich zu

entrichten für Heizkostenvorschuß 42,00 DM

Fahrstuhlkosten 11,00 DM

insgesamt z. Zt. 369,16 DM"

Außerdem heißt es im Mietvertrag unter § 3 Nr. 7:

"Im öffentlich geförderten Wohnungsbau gilt die Einzelmiete, die auf der Grundlage der festgesetzten, genehmigten oder ermittelten Durchschnittsmiete (endgültige Wirtschaftslichkeitsberechnung) berechtigt ist, zuzüglich der zulässigen Zuschläge, Vergütungen und Umlagen als vom Tage des Mietbeginns an vereinbart; ein etwa sich ergebender Unterschiedsbetrag ist auszugleichen."

Darüber hinaus haben die Parteien des Mietvertrages am selben Tage eine Zusatzvereinbarung geschlossen, in der unter Nr. 1 folgendes geregelt ist:

"Der Zuschuß des Landes Berlin gemäß § 3 dieses Mietvertrages wurde aufgrund der Richtlinien über die Förderung des steuerbegünstigten Wohnungsbaues in Berlin durch Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse (Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1974) ermittelt. Unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Genehmigung werden von der Bundesrepublik Deutschland Aufwendungsdarlehen und vom Land Berlin Aufwendungszuschüsse gewährt. Die Aufwendungsdarlehen werden dem Bauherrn zur Verbilligung der Mieten gezahlt. Die Raten der Aufwendungsdarlehen werden z. Zt. jeweils drei Jahre lang in Höhe von 3,20 DM, 2,40 DM, 1,60 DM und 0,80 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich auf die Dauer von insgesamt zwölf Jahren gewährt. Die Aufwendungszuschüsse betragen derzeit 5,90/m2 monatlich - gerechnet ab Bezugsfertigkeit -; sie verringern sich vom 4. bis zum 9. Jahr um 0,80 DM/m2 und vom 10. bis zum 12. Jahr nochmals um 1,00 DM/m2 Wohnfläche monatlich. Der Zeitpunkt, an dem die Laufzeit der Aufwendungsdarlehen und -zuschüsse beginnt (mittlerer Bezugstermin), wird den Mietern bekanntgegeben, sobald ein endgültiger Bescheid der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin vorliegt. Den Parteien ist bekannt, daß sich die Höhe der Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse im 1. Quartal des Jahres 1975 ändert. Entsprechend der danach geltenden Regelung erfolgt ein stufenweiser Abbau der Aufwendungsdarlehen und -zuschüsse, durch den sich die vom Mieter an den Vermieter zu zahlende Mete erhöht ..."

Die Wohnungsbau-Kreditanstalt hat der Kl. durch zwei unter dem 4. Mai 1976 datierte Bewilligungsbescheide für das obengenannte Grundstück ein Aufwendungsdarlehen und einen Aufwendungszuschuß gemäß den Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1974 - Fst WO 1974 - bewilligt. In dem Bewilligungsbescheid betreffend das Aufwendungsdarlehen heißt es unter Ziffer 6:

"Wohnungen sind gemäß Ziffer 2 der Fst WO 1974 zweckbestimmt. Die Zweckbestimmung wird auf den Zeitraum befristet, der zwei Jahre nach Ablauf des Zeitraumes endet, für den sich durch die Gewährung der Aufwendungsdarlehen/Aufwendungszuschüsse die laufenden Aufwendungen verringern."

In dem Bewilligungsbescheid betreffend den Aufwendungszuschuß heißt es unter Ziffer 6:

"Im übrigen gelten die sonstigen Bedingungen und Auflagen unseres Aufwendungsdarlehens - Bewilligungsbescheides."

Die Förderung der Wohnung gemäß § 88 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ist mit Ablauf des 31. März 1989 beendet worden. Die Kl. hat mit Schreiben vom 13. März 1989 von der Mieterin unter Hinweis auf die letzte Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1. Juli 1986 die danach ermittelte Kostenmiete von 15,29 DM/m2 monatlich ab 1. April 1989 verlangt; danach sollte sich die bisher von der Mieterin in Höhe von 9,32 DM/m2 monatlich gezahlte Miete um den bisher von der WBK getragenen Betrag von 5,98 DM/m2 erhöhen. Dies ergab für die Wohnung eine Mieterhöhung von 426,93 DM um 274,00 DM auf 700,93 DM monatlich.

Die Mieterin hat den Differenzbetrag nicht gezahlt. Der insoweit für den genannten Zeitraum auf die Mietdifferenz in Anspruch genommene Bekl. hat sich darauf berufen, daß die "Mieterhöhungserklärung" vom 13. März 1989 unwirksam sei, weil sie den Vorschriften des Miethöhegesetzes nicht entspreche, eine Mieterhöhungserklärung aufgrund des § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes jedoch nicht in Betracht komme, weil gemäß § 88 a Abs. 2 in Verbindung mit § 88 a Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die Zweckbestimmung mit dem 31. März 1989 geendet habe.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat durch das am 8. März 1990 verkündete Urteil unter anderem auch die auf Zahlung der Mietdifferenz erhobene Klage mit dieser Begründung unter Hinweis auf ein Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 26. November 1987 (GE 1988, 585) zurückgewiesen. Ergänzend hat das Amtsgericht seine Entscheidung damit begründet, daß die "Mieterhöhungserklärung" vom 13. März 1989 im übrigen auch nicht die Voraussetzungen für eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz erfülle, da der Erklärung keine Wirtschaftlichkeitsberechnung und auch kein Auszug aus dieser beigefügt worden sei; der Hinweis auf den Wegfall der Zuschüsse habe zur Begründung nicht ausgereicht, da in dem Mietvertrag die ohne die Zuwendung geschuldete Einzelmiete nicht vereinbart worden sei; vielmehr habe der Mietvertrag nur die Miete ohne öffentliche Zuschüsse enthalten, und die Angaben über die Höhe von Zuschüssen seien in der Zusatzvereinbarung nicht so beziffert gewesen, daß sich aus diesen der neue Mietzins ergeben hätte.

Die Kl. vertritt mit der von ihr gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegten Berufung weiterhin den Standpunkt, daß es einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes nicht bedurft habe, da sich aus der Zusatzvereinbarung ergebe, welcher Mietzins nach Wegfall der Zuschüsse von der Mieterin zu zahlen sei. Die Zusatzvereinbarung sei in bezug auf den später zu zahlenden Mietzins auch insoweit hinreichend konkretisiert, als sie den Zeitpunkt angebe, zu dem die Laufzeit der Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse beginne und weil sie auch die Förderungsdauer angebe. Damit habe für die Mieterin sowohl die Förderungssumme pro Quadratmeter Wohnfläche als auch die Laufzeit der Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse festgestanden, so daß die Mieterin in Verbindung mit der in § 1 des Mietvertrages vereinbarten Wohnfläche den geschuldeten Erhöhungsbetrag ohne weiteres habe errechnen können. Der Bekl. hält an seiner bereits erstinstanzlich vertretenen Rechtsauffassung fest.

Das Landgericht hat dem Senat die Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Bedeutung vorgelegt und dies wie folgt begründet:

Der mit Schreiben vom 13. März 1989 von der Kl. geforderte Mietzins ergebe sich nicht direkt aus dem Mietvertrag vom 19. Februar 1977 in Verbindung mit Ziffer I der Zusatzvereinbarung. Denn diese sei nicht Grundlage der nunmehr geltend gemachten Erhöhung des Mietzinses. Zwar sei gemäß § 3 Abs. 7 des Mietvertrages zwischen den Parteien die Kostenmiete vereinbart worden. § 3 Abs. 1 des Mietvertrages enthalte die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geschuldete Miete unter Abzug der im Rahmen der Förderung durch Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse entstehenden Beträge. Eine Vereinbarung über den nach Wegfall der Förderung geschuldeten Betrag enthalte jedoch weder der Mietvertrag noch die Zusatzvereinbarung. Vielmehr sei in Ziffer 1 der Zusatzvereinbarung lediglich der stufenweise Anstieg des Mietzinses unter Berücksichtigung des Wegfalls der öffentlichen Förderung berechnet, ohne daß sich hieraus ein Betrag für die Miethöhe ohne Förderung ergebe. Darüber hinaus ergebe sich für die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, daß nach dem Eintritt der Preisfreiheit die Rechtsgrundlage der Vereinbarung entfallen sei; aus der Zusatzvereinbarung möge sich zwar ein berechenbarer Betrag für den Zeitraum nach Wegfall der Preisbindung ergeben, ein bestimmter Betrag sei jedoch zwischen den Parteien nicht ausdrücklich vereinbart worden.

Die öffentlich geförderte Wohnung sei jedoch mit Ablauf der Förderung quasi "automatisch" preisfrei geworden, so daß sich die Miete und entsprechende Mieterhöhungen nach dem Miethöhegesetz zu richten hätten. Bei Beginn des für die betreffende Wohnung maßgeblichen Förderungszeitraums sei zwar nach der damaligen Fassung des § 88 a Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die Zweckbestimmung der Wohnung auf einen Zeitraum zu befristen gewesen, der zwei Jahre nach Ablauf des Zeitraums geendet habe, für den sich durch die Gewährung der Mittel die laufenden Aufwendungen vermindert hätten. Maßgebend für das Ende der Zweckbestimmung müsse aber die nunmehr geltende Fassung des § 88 a Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes sein, wonach - so meint das Landgericht - die Zweckbestimmung unmittelbar mit dem Zeitpunkt ende, mit dem auch die Gewährung der Mittel ihr Ende habe. Dem könne nicht entgegengehalten werden, daß § 88 a Abs. 2 Zweites Wohnungsbaugesetz lediglich die Bewilligungsstelle - die Wohnungsbau-Kreditanstalt - verpflichte, die Bescheide und die Darlehensverträge mit der dort geregelten Frist entsprechend auszugestalten und Normadressat der Vorschrift allein die Bewilligungsstelle sei. Auch könne nicht eingewandt werden, daß die gesetzliche Neuregelung der Zweckbindung aus diesem Grunde lediglich im Wege einer Änderung des Bewilligungsbescheides und der Darlehensvereinbarung in das Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und der WohnungsbauKreditanstalt eingeführt werden könne. Denn Vertragsbestandteil im Rechtsverhältnis zwischen der Kl. und der WohnungsbauKreditanstalt seien ausweislich der Bewilligungsbescheide vom 4. Mai 1976 die Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1974 in der geltenden Fassung. Derartige Förderungsrichtlinien hätten nicht Gesetzesrang und seien daher bei Änderung des Gesetzes ebenfalls zu ändern; sie wirkten nicht weiter auf das Rechtsverhältnis zwischen der Kl. und der Wohnungsbau-Kreditanstalt ein, zumal eine echte Rückwirkung nicht vorliege.

Die vorgelegte Rechtsfrage sei entscheidungserheblich, so führt das Landgericht sinngemäß aus, da die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 13. März 1989 zwar eine wirksame Erklärung gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 4 NMVO 1970 darstellen würde (vgl. Beschluß der Kammer vom 11. Oktober 1990), nicht aber eine solche nach den Vorschriften des Miethöhegesetzes.

Die Parteien haben zu der Vorlage Stellung genommen.

II. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, da die Voraussetzungen hierzu nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht vorliegen. Die Vorlage bezieht sich nicht auf eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietverhältnisses betrifft. Insoweit ist anerkannt, daß es sich grundsätzlich um eine Rechtsfrage des materiellen Mietrechts handeln muß, die für die konkrete Sachentscheidung erheblich ist (vgl. Baumbach-Albers, ZPO, 49. Aufl., § 541 ZPO, Anm. II und die dort angegebenen weiteren Nachweise). Allerdings reicht bei anderen Rechtsfragen ein enger innerer Sachzusammenhang mit dem materiellen Wohnraummietrecht aus, wenn sich die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage aus dem materiellen Wohnraummietrecht ergibt (vgl. BayObLG in NJW 1988, 1796 m. w. N.). Der Bundesgerichtshof hat in seinem Rechtsentscheid vom 11. Januar 1984 (BGHZ 89, 275 [280]) hierzu ausgeführt, daß unter diesen Voraussetzungen sogar prozessuale Rechtsfragen zum Gegenstand eines Vorlagebeschlusses gemacht werden könnten. Die erforderliche Verknüpfung der Rechtsfrage mit einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ist nach dieser Auffassung vom Gesetz so weit formuliert, daß alle Rechtsfragen erfaßt werden, für die als erste Instanz nach den Vorschriften § 23 Nr. 2 Buchstabe a GVG, § 29 a ZPO das Amtsgericht zuständig ist. Damit soll gewährleistet werden, daß alle Streitfragen aus dem Wohnraummietrecht durch Rechtsentscheid geklärt werden können (Landfermann-Heerde in Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen, RES - Bd. VII, Einf. S. 22).

Die Vorlagefrage betrifft nicht unmittelbar eine Frage des materiellen Wohnraummietrechts. § 88 a Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes enthielt weder in der zum Zeitpunkt des Zugangs der Bewilligungsbescheide vom 4. Mai 1976 geltenden Fassung (BGBl. 1976 I, S. 2673) noch in der Neufassung aufgrund des Wohnungsbauänderungsgesetzes vom 20. Februar 1980 (BGBl. 1980 I, S. 1085) eine Regelung des materiellen Wohnraummietrechts. Vielmehr ist die Vorschrift des § 88 a Zweites Wohnungsbaugesetz ausschließlich an die für die Gewährung der Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse zuständige Bewilligungsstelle gerichtet und regelt allein die öffentlich rechtliche Zweckbestimmung der geförderten Wohnung. Eine Verbindung zum materiellen Wohnraummietrecht ergibt sich mittelbar nur dadurch, daß gemäß § 88 b Zweites Wohnungsbaugesetz bei der Bewilligung der Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen der Bauherr sich für die Dauer der Zweckbestimmung zu verpflichten hat, die geförderte Wohnung höchstens zu einem Mietzins zu vermieten, der die Kostenmiete nicht übersteigt. Die Befristung der Zweckbestimmung wirkt sich für den Fall, daß sich der Bauherr entsprechend § 88 b Abs. 1 Zweites Wohnungsbaugesetz gegenüber der Bewilligungsstelle verpflichtet hat, gemäß § 88 b Absätze 2 bis 4 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes auch auf das Mietverhältnis aus, da hiernach der Vermieter vom Mieter im Zeitraum der Zweckbindung wirksam keinen höheren Mietzins als die Kostenmiete verlangen kann und bei Mieterhöhungen entsprechend § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes vorzugehen hat. Daraus folgt, daß eine Änderung der Befristung der Zweckbestimmung sich unter Umständen unmittelbar auf das Mietvertragsverhältnis der Mietvertragsparteien auswirken würde, so daß ein Sachzusammenhang der Vorlagefrage mit dem materiellen Wohnraummietrecht zwar angenommen werden kann. Ob dieser Sachzusammenhang ein "enger und innerer" im Sinne der Rechtsprechung ist, kann dahingestellt bleiben. Die Zulässigkeit der Vorlage scheitert in jedem Falle daran, daß sich die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage, die eine öffentlich-rechtliche Vorfrage im Prozeß der Parteien darstellt, nicht aus dem materiellen Wohnraummietrecht ergibt. Die Frage der Einwirkung eines Änderungsgesetzes auf durch bestandskräftige Verwaltungsakte geregelte Sachverhalte - wie hier die öffentlich-rechtliche Zweckbindung der Wohnungen - ist ebenso wie die Frage des zeitlichen Geltungsbereichs eines Änderungsgesetzes eine allgemeine Frage des Gesetzesrechts und des Verfassungsrechts und beantwortet sich nicht nach materiellem Wohnraummietrecht.

Darüber hinaus handelt es sich bei der vorgelegten Rechtsfrage auch nicht um eine solche von grundsätzlicher Bedeutung. Es ist weder im Vorlagebeschluß dargetan noch sonst ersichtlich, inwieweit die Änderung des § 88 a Abs. 2 Zweites Wohnungsbaugesetz aufgrund des Wohnungsbauänderungsgesetzes vom 20. März 1980 zu einer Änderung der im Vorlagefall konkret in den Bewilligungsbescheiden vom 4. Mai 1976 festgesetzten Befristung der Zweckbestimmung geführt haben könnte. Die vorlegende Kammer setzt sich zwar in dem Vorlagebeschluß mit den gegenteiligen Auffassungen der Zivilkammern 61 und 65 des Landgerichts Berlin (61 S 52/90, Urteil vom 24. September 1990, GE 1990, 1311 und 65 S 188/90, Urteil vom 1. März 1991, GE 1991, 291) auseinander, legt jedoch nicht dar, aus welchem Grunde die bestandskräftigen Bewilligungsbescheide vom 4. Mai 1976 durch die gesetzliche Änderung hinsichtlich der Befristung der Zweckbestimmung keine Gültigkeit mehr haben sollen. Normadressat der Regelung in § 88 a Abs. 2 Zweites Wohnungsbaugesetz ist sowohl nach der früheren Fassung als auch nach der aufgrund des Wohnungsbauänderungsgesetzes vom 20. Februar 1980 geltenden Fassung allein die Bewilligungsstelle (vgl. hierzu auch Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. II, Zweites Wohnungsbaugesetz, § 88 a S. 13). Von einer kraft Gesetzes eintretenden Änderung der Befristung der Zweckbestimmung in bereits bestandskräftigen Bewilligungsbescheiden und abgeschlossenen Verträgen über Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse ist im Gesetz nicht die Rede. Der Hinweis der vorlegenden Kammer auf die in dem Bewilligungsbescheid vom 4. Mai 1976 enthaltene Bezugnahme auf die Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1974 in der geltenden Fassung vermag daran schon deshalb nichts zu ändern, weil sich weder die zum Zeitpunkt der Bewilligungsbescheide geltenden Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1974 noch die zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung geltenden Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1982 überhaupt mit der Befristung der Zweckbestimmung befassen. Eine unmittelbare Auswirkung der gesetzlichen Änderung durch das Wohnungsbauänderungsgesetz vom 20. Februar 1980 auf die Befristung der Zweckbestimmung in den zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits bestandskräftigen Bewilligungsbescheiden käme nur in Betracht, wenn das Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 insoweit eine ausdrückliche Regelung getroffen hätte. Dies ist aber nicht der Fall, denn abgesehen von den Bestimmungen über das Inkrafttreten des Gesetzes in dessen Artikel 5 § 4 ist bezüglich der Regelung des § 88 a Abs. 2 Zweites Wohnungsbaugesetz keine Überleitungsvorschrift erlassen worden, wie dies etwa seinerzeit durch § 115 a Zweites Wohnungsbaugesetz bezüglich der Wohnungen geschehen ist, für die Annuitätszuschüsse noch nach den Vorschriften des § 88 in der bis zum 31. Dezember 1971 geltenden Fassung bewilligt worden waren.