Zweckbestimmung

Zweckbestimmung; Laden; Pizza-Liefer-Service; Teileigentum

Mit der Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Laden" läßt sich der Betrieb eines Pizza Liefer-Service nicht vereinbaren.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Das Teileigentum der Antragsgegner ist in der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung als "Ladeneinheit" beschrieben. Die Antragsgegner überließen die ihnen gehörenden Räume an einen Mieter. Dieser betreibt darin einen Pizza-Liefer-Service.

Das AG München hat durch Beschluß v. 5.5.1997 den Antragsgegnern unter Androhung von Ordnungsmitteln antragsgemäß untersagt, in ihren Räumen einen Pizza-Liefer-Service zu betreiben oder betreiben zu lassen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das LG München I mit Beschluß v. 11.11.1997 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Ag.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Die Antragsteller haben gegen die Antragsgegner einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB. Dieser geht dahin, daß in den Räumen der Antragsgegner weder innerhalb noch außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten ein Pizza-Liefer-Service betrieben werden darf.

a) Das Teileigentum der Antragsgegner ist in der Teilungserklärung als Laden bezeichnet. In dieser Bezeichnung liegt nach ständiger Rechtsprechung des Senats eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (BayObLG ZMR 1993, 427 m. w. N. [= WM 1993, 558 L]).

b) Es ist offensichtlich, daß der Betrieb des Pizza-Liefer-Service außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten sich nicht im Rahmen der Zweckbestimmung, wie sie in der Teilungserklärung festgehalten ist, hält.

Der Charakter eines Geschäftsbetriebes in einem Laden ist ganz wesentlich mit der Vorstellung verbunden, daß ein Laden an beschränkte Betriebszeiten gebunden ist (BayObLG a.a.O.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 587 f.). Der in den Räumen der Antragsgegner betriebene Pizza-Liefer Service ist nach den ohne Verfahrensfehler getroffenen und für das Rechtsbeschwerdegericht bindenden Feststellungen des LG (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO) täglich von 11.00 Uhr bis 14.00 Uhr und von 17.00 Uhr bis 23.00 Uhr geöffnet. Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise (vgl. im einzelnen dazu BayObLG ZMR 1993, 427; NJW-RR 1994, 527 f. [= WM 1994, 292]; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 527 f.) stört der Betrieb eines Pizza-Liefer-Service außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten wegen der mit einem solchen Betrieb verbundenen Lärm- und Geruchsentwicklung mehr als ein Laden und hält sich deshalb nicht im Rahmen der Zweckbestimmung.

c) Der Unterlassungsanspruch erfaßt aber, was in der Begründung des LG nicht klar genug herausgestellt ist, auch den Betrieb des Pizza-Liefer-Service während der allgemeinen Betriebszeiten eines Ladens.

Unter einem Laden ist in der Regel ein Raum zum Verkauf von Waren zu verstehen (BayObLG ZMR 1993, 427 f.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 587 L); die Herstellung von Speisen kommt allenfalls als Nebentätigkeit hinzu. Demgegenüber steht bei einem Pizza-Liefer-Service die für einen Laden untypische, eher einer Gaststätte oder einer handwerklichen Produktionsstätte wesenseigene Herstellung frischer Speisen im Vordergrund. Eine Produktions- und Auslieferungsstätte für Pizzen ist erfahrungsgemäß mit andersartigen und intensiveren Geruchs- und Geräuschemissionen verbunden, als dies bei einem Laden zu erwarten ist (vgl. OLG Düsseldorf a. a. O.). Da auch hier eine typisierende Betrachtungsweise vorzunehmen ist, bedurfte es keiner Beweiserhebung darüber, ob und inwieweit im vorliegenden Fall aus den Geschäftsräumen Gerüche entweichen und wie intensiv die übrigen Wohnungseigentümer durch das An- und Abfahren von Kunden oder von Pkw zur Auslieferung der Pizzen tatsächlich beeinträchtigt werden.