Zwangsvollstreckung aus Räumungstitel gegen Kinder des Mieters

1. Die Zwangsvollstreckung aus einem Räumungstitel ist auch gegen die dort nicht aufgeführten minderjährigen Kinder als Besitzdiener zulässig.

2. Das gilt auch nach deren Erreichen der Volljährigkeit, wenn sie keinen nach außen erkennbaren eigenständigen Mitbesitz haben (Anschluss an BGH, GE 2008, 727).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Schuldnerin wurde mit Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 20. Mai 2019 - 10 C 131/18 - u. a. verurteilt, die von ihr gehaltene Wohnung im 3. OG links/Mitte, bestehend aus drei Zimmern, zwei Fluren, Küche, Bad/WC, sowie den zur Wohnung gehörenden Kellerraum mit der Ordnungsnummer 24, zu räumen und geräumt an den Gläubiger herauszugeben, und zwar zum 30. April 2019. Ferner wurde der Schuldnerin eine Räumungsfrist bis zum 30. November 2019 gewährt. Auf die von der Schuldnerin hiergegen eingelegte Berufung hin wies das Landgericht Berlin durch Urteil vom 25. September 2020 - 63 S 226/19 - diese zurück. Ferner gewährte es der Schuldnerin eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2021.

Unter dem 25. Mai 2021 erteilte der Gläubiger unter Beifügung einer vollstreckbaren Ausfertigung des amtsgerichtlichen Urteils einen Vollstreckungsauftrag zur Räumung der vorgenannten Wohnung nach dem sog. Berliner Modell. Unter dem 28. Mai 2021 forderte der Gerichtsvollzieher den Gläubiger zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 400 € auf. Nach Eingang desselben beraumte der Gerichtsvollzieher einen Termin zur Räumung der Wohnung für Freitag, den 30. Juli 2021 um 9.00 Uhr an.

Ausweislich des Räumungsprotokolls vom 30. Juli 2021 traf der Gerichtsvollzieher neben der Schuldnerin auch deren am 29. November 1992 geborenen Sohn in der Wohnung an. Der Gerichtsvollzieher kreuzte folgende Angaben an: „Der/Die Angetroffe(n) sind nicht tituliert und begründen (Mit-) Besitz an den Räumen. Es wurde (Mit-) Besitz an den Räumen durch den GV festgestellt. Der Gläubiger wurde auf die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gem. § 940 Abs. 2 ZPO verwiesen.“

Im Weiteren führte der Gerichtsvollzieher noch aus: „Der angetroffene Sohn hat Mitbesitz an der Wohnung. Er führt ein eigenständiges Leben und hat einen abgetrennten Lebensbereich. Er ist sozial nicht abhängig von der Mutter. Kein Titel gegen den Sohn gem. § 750 ZPO.“

Unter dem 3. August 2021 sandte der Gerichtsvollzieher dem Gläubigervertreter die Vollstreckungsunterlagen zurück. Die beantragte Räumung am 30. Juli 2021 habe nicht durchgeführt und eingestellt werden müssen, da in den Räumen der Schuldnerin auch ihr Sohn angetroffen worden sei. Dieser habe an den Räumlichkeiten Mitbesitz. Die Daten des Sohnes habe er in das Protokoll mit aufgenommen, so dass der Gläubigervertreter schnellstmöglich eine einstweilige Verfügung gemäß § 940 (2) ZPO erlangen könne.

Mit eMail vom 4. August 2021 bat der Gläubigervertreter den Gerichtsvollzieher um Fortsetzung des Vollstreckungsverfahrens. Ein Mitbesitz volljähriger Kinder liege nicht vor. Mit Schreiben vom 5. August 2021 wies der Gerichtsvollzieher darauf hin, dass erwachsene Kinder, soweit sie eigene Räume oder einen abgeschlossenen Teil der Wohnung oder des Hauses innehätten und über deren Gebrauch selbständig bestimmten, keine Besitzdiener seien. Sofern sie nicht freiwillig zum Auszug bereit seien, sei ein Titel gegen sie erforderlich. Der Sohn der Schuldnerin sei 29 Jahre alt, sozial nicht abhängig von seiner Mutter und nach Abschluss seines Masters in Mathematik berufstätig. Er beteilige sich zudem nach seiner Aussage an der Miete oder trage diese eigenständig.

Unter dem 6. August 2021 legte der Gläubiger Erinnerung gegen die Entscheidung des Gerichtsvollziehers zu … wegen unterbliebener Durchführung der beantragten Zwangsvollstreckung ein. Zur Begründung führte er aus, dass der Sohn die Wohnung bereits seit Kindesalter gemeinsam mit der Schuldnerin genutzt und diese Nutzung nach Eintritt der Volljährigkeit fortgesetzt habe. Von einem eigenständigen Besitz des Angehörigen sei daher nicht auszugehen. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung änderten sich nicht, wenn das Kind volljährig werde und mit seinen Eltern weiterhin zusammenwohne. Eine Beteiligung an der Miete sei gleichfalls nicht ersichtlich, da dem Vollstreckungsgläubiger keine vom Sohn geleisteten Zahlungen bekannt geworden seien. Im Übrigen werde auch kein abgeschlossener Teil der Wohnung durch den Sohn genutzt, da dieser allenfalls ein Zimmer nutze.

Der Gerichtsvollzieher nahm zur Erinnerung mit Schreiben vom 19. August 2021 Stellung und hielt an seiner Auffassung, wonach im Titel nicht benannte Dritte Mitbesitz an den Räumlichkeiten der Schuldnerin hätten, fest.

II. 1. Die Erinnerung ist nach § 766 Abs. 1 ZPO zulässig, weil sie sich gegen die Weigerung eines Gerichtsvollziehers richtet, den Zwangsvollstreckungsauftrag weisungsgemäß ohne weiteren Titel gegen einen Dritten durchzuführen (vgl. hierzu allg. Zöller/Herget, ZPO, 33. Aufl., § 766 Rn. 10).

Die Erinnerung ist auch begründet. Denn eines Vollstreckungstitels gegen den Sohn der Schuldnerin Herrn … bedarf es zur Durchführung der Räumung nicht.

Zwar kann aus einem Räumungstitel gegen den Mieter einer Wohnung nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstreckt werden, wenn dieser Mitbesitzer ist (LG Saarbrücken DGVZ 2018, 183 Rn. 8 nach juris). Dabei haben minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsamen Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt (BGH, NJW 2008, 1959 Rn. 20 und 21 nach juris; AG Lichtenfels, Beschluss vom 12. April 2019 - 1 M 155/19 - Rn. 9 nach juris). In diesem Fall bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20. März 2017 - I-9 U 159/16 - Rn. 20 nach juris; LG Berlin GE 2011, 1555 Rn. 1 nach juris; LG Saarbrücken, aaO., Rn. 10 nach juris). Dies gilt selbst dann, wenn die Kinder verheiratet sind (BGH aaO. Rn. 22 nach juris).

Der Sohn der Kl. wohnte bereits als Minderjähriger in der streitgegenständlichen Wohnung, da er ausweislich des Urteils des Amtsgerichts Wedding vom 20. Mai 2019 - 10 C 131/18 -, dort S. 2, 1992 dort geboren wurde. Mithin ist er grundsätzlich auch nach Erreichen der Volljährigkeit lediglich als Besitzdiener zu betrachten.

Etwas anderes kann gelten, wenn die Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist (BGH, aaO. Rn. 21 nach juris) oder ein Teil des Räumungsobjektes von einem erwachsenen Kind allein bewohnt wird und diesem daran Mitbesitz eingeräumt wurde (LG Saarbrücken aaO. Rn. 13 nach juris). Die tatsächlichen Besitzverhältnisse sind dabei vom Gerichtsvollzieher als Vollstreckungsorgan zu prüfen. Die Einräumung des Mitbesitzes an einen Dritten muss durch eine von einem entsprechenden Willen getragene Handlung nach außen erkennbar sein; aus den Gesamtumständen muss sich klar und eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist, weil das Zwangsvollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Gläubiger vor einer Verschleierung der Besitzverhältnisse durch den Schuldner zur Vereitelung der Zwangsvollstreckung geschützt werden muss (LG Saarbrücken aaO. Rn. 12).

Diese Voraussetzungen waren vorliegend nicht gegeben. Eine Änderung der Besitzverhältnisse an der streitgegenständlichen Wohnung ist nach außen hin nicht erkennbar geworden. Dass der Sohn der Schuldner nunmehr selbst berufstätig ist und über eigene Einkünfte verfügt, genügt hierfür nicht. Die vom ihm behauptete Beteiligung an der Miete ist jedenfalls gegenüber dem Gläubiger nicht zutage getreten, da er unwidersprochen keine Mietzahlungen des Sohnes erhalten hat. Für eine Änderung der Sachherrschaft durch eine finanzielle Unterstützung des Schuldners genügen die eigenen Angaben gegenüber dem Gerichtsvollzieher nicht (AG Lichtenfels, Rn. 9 nach juris). Vielmehr muss diese - wie hier nicht - nach außen erkennbar geworden sein. Dass der Sohn ein eigenes Zimmer in der Wohnung bewohnt, führt gleichfalls nicht zu einer anderen Bewertung der Sach- und Rechtslage. Denn dies entspricht der Nutzung zur Zeit seiner Minderjährigkeit. Das Weiterleben des volljährigen Kindes in der bisherigen Wohnung spricht vielmehr für den Fortbestand des bisherigen Besitzverhältnisses zwischen Schuldnerin und Sohn (vgl. hierzu BGH, aaO. Rn. 22 nach juris). Letztendlich ist ein abgetrennter Lebensbereich hier schon allein wegen der Ausgestaltung der Wohnräumlichkeiten mit lediglich drei Zimmern, zwei Fluren, einer Küche und einem Bad/WC nicht ersichtlich, da jedenfalls Küche, Bad/WC und Flure gemeinschaftlich genutzt werden. Woraus der Gerichtsvollzieher den abgetrennten Lebensbereich des Sohnes herleitet, lässt sich weder der Sonderakte entnehmen noch wurde dies im Rahmen des Erinnerungsverfahrens präzisiert.

Nach alledem reicht für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Schuldnerin aus, da der Sohn keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt hat.

Nach § 885 ZPO kann ein Räumungsurteil nur gegen die im Titel aufgeführten Schuldner vollstreckt werden. Etwas anderes gilt, wenn dritte Personen nicht Besitzer, sondern lediglich Besitzdiener sind, wie etwa minderjährige Kinder. Daran ändert sich nichts, wenn die Kinder inzwischen volljährig geworden sind.

Die Mieterin war zur Räumung verurteilt worden; der Gerichtsvollzieher stellte bei dem Räumungstermin fest, dass sich in der Wohnung auch der volljährige Sohn der Mieterin aufhielt. Der Gerichtsvollzieher stellte insoweit die Räumung ein, weil der Sohn ein eigenständiges Leben führe und einen abgetrennten Lebensbereich habe. Auf die Erinnerung des Gläubigers wies das Amtsgericht Wedding den Gerichtsvollzieher zur Ausführung des Vollstreckungsauftrags an.

Das Amtsgericht verwies auf die Rechtsprechung, wonach minderjährige Kinder grundsätzlich als Besitzdiener keinen Mitbesitz an der gemeinsamen Wohnung haben und sie deshalb im Titel nicht aufgeführt werden müssen. Das gelte auch nach Erreichen der Volljährigkeit, wenn nicht eine Änderung der Besitzverhältnisse nach außen eindeutig erkennbar geworden sei. Das sei hier nicht der Fall, auch wenn der Sohn der Mieterin inzwischen selbst berufstätig sei. Dass er ein eigenes Zimmer in der Wohnung bewohne, spreche vielmehr für den Fortbestand des bisherigen Besitzverhältnisses; es fehle an einem abgetrennten Lebensbereich.

Wann der Gerichtsvollzieher die Vollstreckung gegen die erwachsenen Kinder des Mieters einstellen muss, ist oft nicht eindeutig zu beantworten. „Wer bloßer Besitzdiener ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung und kann im Einzelfall schwer zu beurteilen sein“ (Saenger, Rn. 10 zu § 885 ZPO). Im Zweifel gilt, dass „die Räumung nur dann zu unterlassen ist, wenn sich klar und eindeutig der Mitbesitz Dritter ergibt, auf den sich der Titel nicht erstreckt“ (Saenger, Rn. 11). Nur dann, wenn der inzwischen erwachsene Sohn in der Wohnung einen eigenen Hausstand führt und dies erkennbar ist, ist auch für ihn ein Räumungstitel erforderlich. Nach Auffassung des BGH (GE 2008, 727) gilt dies auch für den nicht ehelichen Lebensgefährten des Mieters, wobei ein Indiz für die Einräumung eines Mitbesitzes die Anzeige der Aufnahme in die Wohnung an den Vermieter und die Anmeldung bei der Meldebehörde sein kann.

Schon bei Einleitung des Räumungsprozesses sind diese Fragen vom Vermieter zu prüfen, denn die vorsorglich erhobene Räumungsklage auch gegen die Kinder des Mieters kann als unzulässig abgewiesen werden (LG Oldenburg, ZMR 2012, 955), weil insoweit kein Rechtsschutzbedürfnis besteht. Zu empfehlen ist in Zweifelsfällen eine Anfrage an den Mieter, ob noch andere Personen Besitzer sind, weil auch im Vollstreckungsverfahren der Grundsatz von Treu und Glauben gilt. Wenn der Mieter „keine, eine falsche oder eine unvollständige Auskunft erteilt“ (BGH, GE 2008, 727), ist ein vom Gerichtsvollzieher später festgestellter eigenständiger Besitz eines Dritten unbeachtlich.