Zwangsvollstreckung

Zwangsvollstreckung; Zwangsgeld; Heizkostenabrechnung; WEG-Verfahren

Gegen den Vermieter einer Eigentumswohnung kann wegen unterlassener Abrechnung über die Heizkosten kein Zwangsgeld festgesetzt werden, wenn er gegen die Hausverwaltung ein dahingehendes WEG-Verfahren eingeleitet hat.

Die sofortige Beschwerde der Schuldnerin hat in der Sache Erfolg.

Dies aber nicht bereits deshalb, weil die Schuldnerin für die Heizperioden 1990/91 und 1991/92 die im Versäumnisurteil vom 24. Mai 1993 ausgeurteilte Verpflichtung zur Rechnungslegung bereits erfüllt hätte. Die unter dem 12. August 1993 der Gläubigerin übermittelten Abrechnungen stellten schon deshalb keine den Anforderungen des § 259 BGB genügenden Ab-rechnungen dar, weil sie hinsichtlich des Brennstoffs weder einen Anfangs-, noch einen Endbestand aufweisen.

Die Auferlegung eines Zwangsgeldes nach § 888 Abs. 1 ZPO kann aber nicht erfolgen, weil die Schuldnerin dargelegt hat, daß sie die ihr zumutbaren Maßnahmen zur Erfüllung ihrer Verpflichtung durchgeführt hat. Bei einer derartigen Sachlage ist aber eine Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO nicht möglich (vgl. LG Berlin, GE 1991, 93, 95).

Die Schuldnerin hat gegen die Hausverwaltung ein WEG-Verfahren eingeleitet mit dem Antrag, die Hausverwaltung zur Erstellung entsprechender Heizkostenabrechnungen zu verpflichten. Dieses Verfahren läuft noch. Es ist auch nach der erstinstanzlichen Entscheidung nicht durch die Schuldnerin vollstreckbar, da insoweit § 45 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 WEG einer zwangsweisen Vollstreckung vor Eintritt der Rechtskraft entgegensteht, da die dortige Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt hat, wie die beigezogene Verfahrensakte belegt.

Die Gläubigerin kann von der Schuldnerin auch nicht verlangen, daß diese anhand von Unterlagen für das Gesamtobjekt aus den fraglichen Zeiträumen zunächst eine Gesamtabrechnung erstellt, um dann eine Einzelabrechnung für die von der Gläubigerin bewohnte Wohnung anzufertigen. Zwar ist richtig, daß die Schuldnerin als Vermieterin die Pflicht zur Heizkostenabrechnung trifft. Dabei ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, wie er diese Verpflichtung erfüllt und ob er sich hierzu der Hilfe eines Dritten bedient. Grundsätzlich muß er danach auch für Versäumnisse dieses Dritten einstehen und kann sich nicht darauf berufen, seine Verpflichtung wegen der Untätigkeit des eingeschalteten Dritten nicht erfüllen zu können. Von diesem Grundsatz ist aber hier aufgrund der Umstände des Einzelfalles abzuweichen. Bei Abschluß des Mietvertrages war auch der Gläubigerin bewußt, daß die Schuldnerin lediglich Eigentümerin der Wohnung der aus über 80 Wohneinheiten bestehenden Anlage war. Danach war offenkundig, daß sie ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen Rechnungslegung nur dann nachkommen konnte, wenn zunächst eine Abrechnung für das Ge samtobjekt vorlag. Da diese Gesamtabrechnung in ihrem Umfang ganz erheblich über das Einzelobjekt hinausgeht, ist aber davon auszugehen, daß die Parteien sich konkludent darüber einig waren, daß die Pflicht zur Rechnungslegung durch die Schuldnerin voraussetzte, daß eine Gesamtabrechnung durch die jeweilige Hausverwaltung erfolgen sollte. Wenn die Gläubigerin in diesem Zusammenhang vorbringt, die Schuldnerin habe in der Vergangenheit die Hausverwaltung nicht genügend zur Erstellung von Heizkostenabrechnungen angehalten, so ist dies in diesem Verfahren unbeachtlich, da es hier lediglich um das Verhalten der Schuldnerin nach Erlaß des Versäumnisurteils geht.