Zwangsverwaltung

Zwangsverwaltung; Mietzahlung; Hauptmieter

1. Die Kenntnis des Untermieters von der Anordnung der Zwangsverwaltung ist dem Hauptmieter nicht zuzurechnen. 2. Der Hauptmieter kann, ehe er nicht selbst von der Beschlagnahme des Grundstücks erfahren hat, weiter mit befreiender Wirkung an den bisherigen Eigentümer Mietzahlungen leisten.

Mit Beschluß des AG Schöneberg vom 24.5.1993 wurde der Kl. zum Zwangsverwalter über das Grundstück B.allee bestellt. Am 9.6.1993 ließ der Kl. durch den Hausmeister ein Schreiben an alle Mieter des Hauses verteilen, in dem ihnen die Beschlagnahme des Grundstücks mitgeteilt wurde. In dem Schreiben, das zusätzlich in allen Treppenaufgängen aufgehängt wurde, machte der Kl. die Mieter darauf aufmerksam, daß Mietzahlungen ab sofort ausschließlich auf das von ihm benannte Konto zu entrichten seien.

Die Bekl. mietete mit Vertrag vom 3.6.1983 Gewerberäume in dem Anwesen B.allee zum Betrieb eines Restaurants. Mit Vereinbarung vom 3.3.1988 verlängerten die Parteien das Mietverhältnis bis zum 31.5.1988. Der monatliche Mietzins betrug seit dem 1.12.1992 1100,04 DM. Nach § 9 Ziffer 3 des Mietvertrages war die Bekl. zur Untervermietung berechtigt. Die streitgegenständlichen Räume wurden mit Vertrag vom 18.10./8.11.1991 von der Bekl. an Dritte untervermietet.

Durch Schreiben vom 16.8.1993 übersandte der Kl. der Bekl. den amtsgerichtlichen Beschluß sowie das Mitteilungsschreiben an die Mieter vom 9.6.1993 mit der Bitte um Kenntnisnahme. Die Bekl. überwies daraufhin die Miete für September 1993 auf das Konto des Kl. Die Mietzahlungen für Juli und August 1993 waren noch auf das Konto der vorherigen Hausverwaltung erfolgt.

Mit Schreiben vom 16.9.1993 kündigte der Kl. der Bekl. gegenüber das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges und forderte sie zur Herausgabe der Räume auf. Die Bekl. widersprach der Kündigung und verweigerte die Herausgabe.

Der Kl. hat gegen die Bekl. weder einen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für Juli und August 1993 gem. § 535 BGB, noch war die fristlose Kündigung vom 16.9.1993 i. S. d. § 554 I BGB wirksam. Der Kl. kann von der Bekl. nicht die Herausgabe der Räume nach § 556 I BGB verlangen, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung nicht beendet worden.

I. Der K. hat keinen Anspruch auf Zahlung von 2200,08 DM als Mietzins für Juli und August 1993, da dieser Anspruch durch Erfüllung gem. § 362 BGB erloschen ist. Zwar hat die Bekl. die Mieten für Juli und August 1993 nicht an den Kl. überwiesen, sondern an die vorherige Hausverwaltung. Diese Zahlungen muß der Kl. jedoch gem. §§ 146 I, 22 II S. 2 ZVG als wirksam gegen sich gelten lassen, da die Bekl. selber unstreitig erstmals von der Zwangsverwaltung und der Beschlagnahme des Grundstücks durch Schreiben vom 16.8.1993 erfahren hat. Sie stellte daraufhin unverzüglich ihre Zahlungen an den Kl. um.

Die den Schuldnerschutzvorschriften der §§ 406, 407 f BGB entsprechende Regelung des § 22 II S. 2 ZVG bezweckt, daß auch in der Zwangsvollstreckung der zur Leistung verpflichtete (Dritt)schuldner, hier die Bekl., keinen Nachteil durch den Wechsel der Empfangszuständigkeit infolge der Beschlagnahme des Grundstücks erleidet. Die Bekl. hätte sich auf die Zahlungen an die ehemalige Hausverwaltung nur dann nicht berufen können, wenn sie bereits im Juni 1993 positive Kenntnis von der Beschlagnahme des Grundstücks gehabt hätte.

Der Kl. kann nicht einwenden, es komme nicht auf den Zugang der Mitteilung der Beschlagnahme gegenüber der Bekl. am 16.8.1993 an, sondern auf die Kenntnis des Untermieters der Bekl. bereits im Juni 1993. Entgegen der Ansicht des Kl. ist der Untermieter hier kein Empfangsbote der Bekl. i. S. d. § 130 BGB, da Voraussetzung für die Empfangsboteneigenschaft ist, daß dieser entweder vom Erklärungsempfänger zur Entgegennahme von Erklärungen ermächtigt wurde oder er nach der Verkehrsanschauung die typische Stellung eines Empfangsboten besitzt und zur Übermittlung an den Empfänger geeignet und bereit ist, so daß diesem bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse eine alsbaldige Kenntnisnahme möglich ist (vgl. hierzu u. a. Soergel/Hefermehl, BGB, Kommentar, 12. Aufl., § 130 Rn. 9).

Beide Alternativen sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Weder hat die Bekl. ihren Untermieter beauftragt, für sie rechtsgeschäftliche Erklärungen entgegenzunehmen, noch ist eine solche Berechtigung und Geeignetheit nach der Verkehrsanschauung zu erwarten. Der Untermieter befindet sich hier nicht in der "Sphäre" der beklagten Hauptmieterin, so daß insoweit eine andere Situation gegeben ist, als wenn beispielsweise ein Zimmer in einer Wohnung untervermietet wird. Im hier zu entscheidenden Fall kann der Untermieter nicht die "Rolle des Hausbriefkastens" der Bekl. übernehmen, da er schon räumlich von der Bekl. getrennt ist.