Zwangsverwaltung

Zwangsverwaltung; Eintritt des Schuldners in Mietvertrag; Vermieterwechsel; Aufhebung der Zwangsverwaltung

Durch die Aufhebung der Zwangsverwaltung tritt der Schuldner an die Stelle des Zwangsverwalters und wird Vermieter der vom Zwangsverwalter während der Zwangsverwaltung abgeschlossenen Mietverträge.

Der Räumungsanspruch aus § 985 BGB besteht nicht, da die Bekl. durch den mit dem Zwangsverwalter abgeschlossenen Miet-vertrag ein Recht zum Besitz i. S. d. § 986 BGB haben. Die Kl. ist durch den rechtsgeschäftlichen Erwerb der Wohnung von der Schuldnerin, der M.-Grundstücksgesellschaft mbH, gemäß § 571 BGB Vermieterin geworden. Die dafür erforderliche Identität zwischen Veräußerer und Vermieter ist ge-geben; denn maßgeblicher Zeitpunkt dafür ist weder der schuldrechtliche Kaufvertrag noch die Auflassung, sondern die Vollendung des Eigentums-erwerbs durch Eintragung im Wohnungsgrundbuch (BGH, NJW 89, 451), was vorliegend am 12. November 1990 geschehen ist. An diesem Stichtag, dem Tag des Eigentumswechsels, war die Schuldnerin Vermieterin der Streitwohnung. Es ist zwar richtig, daß der Mietvertrag vom Zwangsverwalter geschlossen wurde, ohne dabei die Schuldnerin zu vertreten, der Zwangsverwalter also selbst als Vermieter Vertragspartner der Bekl. ge-worden ist. Diese Vermieterstellung endete aber mit Aufhebung der Zwangsverwaltung, hier am 16. September 1990; die während der Zwangsverwaltung gemäß § 152 ZVG wirksam eingegangenen Verbindlichkeiten binden nach Aufhebung der Zwangsverwaltung den Schuldner (Dassler/Schiffhauer/Gerhard/Muth, ZVG, 12. Aufl. 1991, § 152 Rdnr. 34; Zeller/Stöber, ZVG 13. Aufl. 1989, § 152 Anm. 9.4; Steiner, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung 1986, Band II, § 152 Rdnr. 145 und Rdnr. 149; Korintenberg/Wenz, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung 1935, § 152 Anm. 2; Wilhelmi, Zwangsversteigerungsgesetz 1952, § 152 Anm. 16; Jaeckel/Güthe, Zwangsversteigerungsgesetz 1937, § 152 Rdnr. 3).

Diese Bindung umfaßt entgegen der Auffassung der Kl. nicht nur die Pflicht zur Duldung der Mieter, sondern bewirkt einen unmittelbaren Vermieterwechsel. Diese Rechtswirkung kommt der Aufhebung der Zwangsvollstreckung deshalb zu, weil das ZVG weder ausdrücklich noch nach dem Sinn und Zweck vorsieht, daß der Zwangsverwalter bei Dauerschuldverhältnissen auf unabsehbare Zeit Vertragspartner bleibt. Einwendungen ergeben sich auch nicht aus § 6 der Zwangsverwalterverordnung (abgedruckt bei Zeller/Stöber unter Ziffer T 46), wonach der Zwangsverwalter ohne Zustimmung des Schuldners nur Mietverträge mit einer Dauer bis zu einem Jahr abschließen soll. Aus dieser Regelung folgt einerseits, daß ei-ne Verletzung dieses Gebots eben gerade den Schuldner mit Vertragspflichten nach Aufhebung der Zwangsvollstreckung belasten würde, andererseits durchaus Mietverträge mit längerer Laufzeit abgeschlossen werden sollen, aber mit Zustimmung des Schuldners. Sinn und Zweck der Zwangsverwaltung ist gerade die Sicherstellung, aus dem Grundstück zugunsten der Gläubiger den bestmöglichen Nutzen zu ziehen. Eine diesem Ziel verhaftete Zwangsverwaltung ist auf den Abschluß längerfristiger oder unbefristeter Mietverträge angewiesen.

Die Ausführungen des Klägervertreters im Termin und in dem nachgereichten Schriftsatz vom 31. Juli 1991 ändern an dieser Beurteilung nichts.

Die von Roquette (Das Mietrecht des BGB 1966, § 535 Rdnr. 120, S. 69) und Mittelstein (Die Miete, 9. Aufl. 1982, S. 749) vertretenen Ansichten, die auch von einem Vermieterwechsel nach Beendigung der Zwangsvollstreckung ausgehen, stehen mit der Ansicht der Kammer in Einklang. Daß der Vollstreckungsschuldner als Grundstückseigentümer in die Vermieterstellung der vom Zwangsverwalter abgeschlossenen Mietverträge einrückt, ergibt sich auch ohne eine dem § 1056 Abs. 1 BGB entsprechende gesetzliche Regelung aus dem Wesen der Zwangsverwaltung. Dabei muß ein Mieter, der mit einem Zwangsverwalter abschließt, durchaus damit rechnen, daß er seine Ansprüche nach Beendigung der Zwangsverwaltung ge genüber einem zahlungsschwachen Vermieter durchsetzen muß, über dessen Vermögen nicht vor kurzem das Zwangsversteigerungsverfahren schwebte. Auch aus der Entscheidung des BGH (LM Nr. 2 zu § 265 ZPO) lassen sich keine Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit des hier vertretenen Standpunkts herleiten. Darin wird klargestellt, daß weder der Ersteher in der Zwangsversteigerung noch die Vollstreckungsgläubiger Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters nach Beendigung der Zwangsverwaltung werden, vielmehr der Zwangsverwalter auch nach Beendigung der Zwangsverwaltung zur Geltendmachung der Rechte aus dem Mietvertrag legitimiert ist. Nach der Entscheidung bezieht sich die Aktivlegitimation des Zwangsverwalters aber nur auf die von der Beschlagnahme erfaßten An sprüche, dagegen darf er nach Beendigung der Zwangsverwaltung keinen Rechtsstreit mehr über die künftigen Mieteinkünfte führen. Inhaber dieser nach Beendigung der Zwangsverwaltung fälligen Mietzinsforderungen ist also der Vollstreckungsschuldner.

Das war passiert: Die Mieter hatten einen Mietvertrag über eine Eigentumswohnung mit dem Zwangsverwalter abgeschlossen. Die Zwangsverwaltung war in der Folgezeit aufgehoben worden, die damalige Schuldnerin hatte die Wohnung verkauft, der neue Eigentümer war der Auffassung, daß er nicht Vermieter sei und die Mieter keinen Anspruch zum Besitz der Wohnung hätten.

Das Landgericht Berlin hielt jedoch in einer Entscheidung vom 24. September 1991 die Räumungsklage des neuen Eigentümers für unbegründet.

Warum? Die Eintragung des Wohnungserwerbers in das Wohnungsgrundbuch geschah am 12. November 1990. Die Zwangsverwaltung war aber am 16. September 1990 aufgehoben worden. Der Vertrag, den der Zwangsverwalter abgeschlossen habe, binde nach Aufhebung der Zwangsverwaltung aber den Schuldner. Der Schuldner war mithin am 16. September 1990 in die Vermieterstellung gelangt. Damit bestand am 12. November 1990, also rund zwei Monate später, wieder Identität zwischen Veräußerer und Vermieter (das war also der Schuldner in der Zwangsverwaltung). Und wenn Identität von Veräußerer und Vermieter besteht, wird der Erwerber einer vermieteten Immobilie nach § 571 BGB automatisch mit dem Eigentumsübergang (Eintragung ins Grundbuch) selbst Vermieter. Ein wenig kompliziert, aber wohl korrekt, die Entscheidung.

Noch einmal verständlich für alle: Klärchen Müller besitzt eine Eigentumswohnung, aber kein Geld, und die Kosten wachsen ihr über den Kopf. Die Gläubiger erreichen es, daß die Zwangsverwaltung angeordnet wird.

Zwangsverwalter Heribert Rastlos schließt als Zwangsverwalter einen Mietvertrag mit Max Lehmann.

Nun kommt Fritz Spürnase, der von Klärchen Müllers Notlage erfahren hat und deshalb die Wohnung kauft. Inzwischen hat Klärchen Müller auch noch geerbt und kann ihre Schulden bezahlen. Die Zwangsverwaltung wird aufgehoben. Fritz Spürnase ist zu diesem Zeitpunkt allerdings noch nicht richtiger Eigentümer, weil er noch nicht im Grundbuch steht.

Und das bedeutet folgendes: Mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung wird Klärchen Müller anstelle von Heribert Rastlos Vermieter von Max Lehmann. Als das Grundbuch umgeschrieben wird, ist Klärchen also Verkäuferin und Vermieterin in einem. Das ist der klassische Fall des § 571 BGB, wonach nun Fritz Spürnase nach der Eigentumsumschreibung anstelle von Klärchen Vermieter wird.

Wäre Fritz Spürnase vor Aufhebung der Zwangsverwaltung ins Grundbuch eingetragen worden, wäre er nicht Vermieter geworden. Und dann hätte Max Lehmann Probleme gekriegt, denn gegenüber Fritz Spürnase hätte er dann kein Recht zum Besitz an der Wohnung gehabt.