Zwangsverwaltung

Zwangsverwaltung; Beschlagnahmewirkung; Mietforderung; Verrechnungsvereinbarung; Vorausverfügung

Zur Frage der Aufrechnungs-/Vorausverfügungsmöglichkeiten des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl., der mit Beschluß des Amtsgerichts Wedding vom 8. Februar 1990 zum Zwangsverwalter über das Grundstück bestellt worden ist, kann von dem Bekl. die Zahlung von drei Mieten für die Monate März, April und Mai 1990 in Höhe von jeweils 366,65 DM, zusammen 1.099,95 DM, gemäß § 535 Satz 2 BGB verlangen. Zur Geltendmachung dieser Mietzinsforderungen ist der Kl. gemäß § 152 Abs. 1 ZVG befugt. Durch die mit Beschluß des Amtsgerichts Wedding vom 8. Februar 1990 erfolgte Anordnung der Zwangsverwaltung wurde die Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten der Vollstreckungsgläubigerin, der Berliner Stadtreinigungsbetriebe, bewirkt, die aufgrund eines Vollstreckungsbescheides des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg die Zwangsvollstreckung wegen einer Forderung von 36.119,89 DM nebst Zinsen betrieb, § 20 Abs. 1, § 146 Abs. 1 ZVG. Die Beschlagnahme des Grundstücks umfaßte auch die Mietzinsforderungen, die den Eigentümern des Grundstücks aufgrund des mit dem Bekl. geschlossenen Mietvertrags zustanden. Dies ergibt sich aus § 148 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 21 Abs. 2 ZVG, wonach - im Gegensatz zur Anordnung der Zwangsversteigerung - die Beschlagnahme sich auch auf Mietzinsforderungen erstreckt.

Welche Mietzinsforderungen im einzelnen von der Beschlagnahmewirkung ergriffen werden, ergibt sich aus dem gemäß § 146 Abs. 1 ZVG für anwendbar erklärten § 20 Abs. 2 ZVG. Danach umfaßt die Beschlagnahme auch diejenigen Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt. Dieselbe Rechtsfolge ergibt sich aus § 865 Abs. 1 ZPO, wonach die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen auch diejenigen Gegenstände umfaßt, auf die sich bei Grundstücken die Hypothek erstreckt. Gemäß § 1123 Abs. 1 BGB erstreckt sich die Hypothek auch auf eine Mietzinsforderung. Soweit eine Mietzinsforderung fällig ist, wird sie mit Ablauf eines Jahres nach Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher eine Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt, § 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB. Ist der Mietzins im voraus zu entrichten - was hier der Fall ist -, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf den Mietzins für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Mietzins für den folgenden Kalendermonat, § 1123 Abs. 2 Satz 2 BGB. Da die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung am 8. Februar 1990 erfolgte, wurden die am 1. März 1990 fällige und alle in den folgenden Monaten fällig werdenden Mietzinsforderungen von der Beschlagnahmewirkung erfaßt. Der Anwendung der die Hypothekenhaftung betreffenden Vorschrift des § 1123 BGB steht nicht entgegen, daß die Anordnung der Zwangsverwaltung hier nicht aufgrund eines Grundpfandrechtes, sondern aufgrund eines vollstreckbaren Zahlungsanspruchs erfolgte. Bei der in § 20 Abs. 2 ZVG sowie § 865 Abs. 1 ZPO angeordneten Verweisung auf die Vorschriften der Hypothekenhaftung wird nicht danach differenziert, ob die Zwangsvollstreckung in das Grundstück aufgrund eines dinglichen oder schuldrechtlichen Titels erfolgt. Für eine solche Unterscheidung gäbe es auch keine vernünftigen Gründe. Sie würde vielmehr dazu führen, daß sich der Haftungsumfang danach bestimmt, ob die Zwangsvollstreckung aufgrund eines dinglichen oder schuldrechtlichen Titels betrieben wird. Dies könnte zu Unzuträglichkeiten führen, wenn neben einem dinglichen Gläubiger auch ein schuldrechtlicher Gläubiger die Anordnung der Zwangsverwaltung erwirkt hätte. Während der Hypothekengläubiger eine Befriedigung aus den laufenden Zinseinnahmen des Grundstücks erlangen könnte, würde der schuldrechtliche Gläubiger insoweit leer ausgehen. Er könnte allenfalls verlangen, bei denjenigen Zinseinnahmen berücksichtigt zu werden, die auf Mietverträgen beruhen, die der Zwangsverwalter aufgrund seiner Verwaltungsbefugnis gemäß § 152 ZVG mit neuen Mietern abgeschlossen hat. Zwischen dinglichen und schuldrechtlichen Gläubigern kommt deshalb eine Unterscheidung hinsichtlich des Haftungsumfanges nicht in Betracht.

Der Bekl. kann sich gegenüber den Mietzinsansprüchen des Kl. nicht darauf berufen, daß er mit dem Verwalter des Grundstücks am 6. Februar 1990 die Vereinbarung getroffen habe, wonach die Mietzinsansprüche für die Monate Februar bis Dezember 1990 in der Gesamthöhe von 4.033,15 DM mit einem entsprechenden Teilbetrag aus einer Rechnung über die Vornahme einer Heizungsreparatur in Höhe von insgesamt 3.298,96 DM verrechnet worden seien. Unabhängig davon, ob dem Bekl. die geltend gemachte Werklohnforderung überhaupt zusteht, ist die Verrechnungsvereinbarung gemäß § 1124 Abs. 2 BGB der Gläubigerin gegenüber, die das Zwangsverwaltungsverfahren betreibt, unwirksam. Nach dieser Vorschrift ist eine Verfügung dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf den Mietzins für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht. Erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tag des Monats, so ist die Verfügung jedoch insoweit unwirksam, als sie sich auf den Mietzins für den folgenden Kalendermonat bezieht. Wie bereits ausgeführt, erfolgte die Beschlagnahme am 8. Februar 1990. Die Vorschrift findet auch zugunsten eines schuldrechtlichen Gläubigers Anwendung, der die Zwangsverwaltung des Grundstücks betreibt. Dies erklärt sich aus der Tatsache, daß diese Vorschrift mit der oben erörterten Bestimmung des § 1123 BGB im Zusammenhang steht. Während § 1123 BGB regelt, in welchem Umfang Mietzinsforderungen der Hypothekenhaftung unterliegen, bestimmt § 1124 BGB, in welchem Umfang Vorausverfügungen über die Mietzinsforderung dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam sind. Wenn, wie oben dargelegt, Mietzinsforderungen von der Beschlagnahmewirkung der Anordnung einer Zwangsverwaltung auch dann erfaßt werden, wenn diese von einem schuldrechtlichen Gläubiger bewirkt worden ist, dann muß der Schutz vor Vorausverfügungen auch dem schuldrechtlichen Gläubiger zugute kommen. Denn es würde zu unzuträglichen Ergebnissen führen, wenn Vorausverfügungen einem dinglichen Gläubiger gegenüber wirksam, einem schuldrechtlichen Gläubiger gegenüber jedoch unwirksam wären. Mit Recht wird deshalb von einer weitaus überwiegenden Meinung in der Kommentarliteratur sowie auch schon seit einigen Jahrzehnten in der Rechtsprechung der Schutz des § 1124 Abs. 2 BGB auch dem schuldrechtlichen Gläubiger zugebilligt, der die Zwangsverwaltung betreibt (Staudinger/Scherübl, BGB, 12. Aufl., § 1124 Rdnr. 17; MünchKomm zum BGB-Falckenberg, 2. Aufl., § 1124 Rdnr. 47; Erman/Räfle, BGB, 8. Aufl., § 1124 Rdnr. 5; Steiner/Teufel, ZVG, 9. Aufl., §§ 20, 21 Rdnr. 152; Zeller/Stöber, ZVG, 13. Aufl., § 148 Rdnr. 2.3 d; Dassler/Schiffhauer, ZVG, 10. Aufl., § 148 Anm. 5 b; OLG Celle, WPM 1955, 851; RG Warneyer 1933, 203; OLG Hamburg, JW 1932, 132; OLG Stettin, JW 1933, 926, 927; OLG Köln, JW 1935, 3058; KG, HRR 1934 Nr. 119). Der anderslautenden Meinung von Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschnitt III Rdnr. 82, die nicht näher begründet ist, ist nicht zu folgen.