Zwangsverwaltung

Zwangsverwaltung; Klagebefugnis des Schuldners nach Aufhebung der Zwangsverwaltung; Verwertungskündigung; Erlösverlust; vermietete Eigentumswohnung

1. Wird der Beschluß über die Zwangsverwaltung aufgehoben, gilt der Schuldner wieder als klagebefugt.

2. Der Vermieter ist zur Kündigung des Mietvertrages über die Eigen-tumswohnung berechtigt (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB), wenn er bei Ver-kauf der Wohnung in vermietetem Zustand einen Erlösverlust von über 30 % hätte.

1. Nachdem mit dem Beschluß des Landgerichts Ber-lin vom 7. November 1990 - 81 T 838/90 - der Beschluß des Amtsgerichts Spandau über die Anordnung der Zwangsverwaltung vom 4. Mai 1990 - 30 L 14/90 - aufgehoben worden ist, steht nunmehr fest, daß die Kl. zur Klageerhebung befugt war. Denn die Verwaltung über die Eigentumswohnung war ihr nicht wirksam entzogen worden (§ 148 Abs. 2 ZVG).

2. Die Klage war auch gemäß § 556 Abs. 1 BGB begründet, da das Miet-verhältnis durch die Kündigung vom 23. April 1990 beendet worden ist. Die Kl. hatte ein berechtigtes Interesse zur Kündigung im Sinne von § 564 Abs 2 Ziff. 3 BGB, da sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Eigentumswohnung gehindert gewesen wäre.

Der Verkauf seines Eigentums gehört zum Kernbereich des gemäß Art. 14 GG geschützten Eigentumsrechts des Vermieters. Demgemäß ist auch der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung als eine Verwertung anzusehen, die die Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Ziff. 3 BGB grundsätzlich rechtfertigen kann (vgl. BVerfG GE 1989, 299). Der Verkauf darf nicht durch eine restriktive Handhabung der Kündigungsschutzvorschriften fak-tisch unmöglich gemacht werden. Daher darf die Kündigung in dem Fall nicht ausgeschlossen sein, daß zwischen dem erzielbaren Erlös bei einem Verkauf in unvermietetem Zustand ein solches Mißverhältnis besteht, daß der Verkauf in vermietetem Zustand wirtschaftlich unsinnig wäre und sich der Kündigungsschutz somit faktisch als Verkaufshindernis darstellen würde (vgl. BVerfG, a.a.O.). Von einem derartigen Mißverhältnis ist aus-zugehen, wenn der Verkäufer bei dem Verkauf in vermietetem Zustand ei-ne nicht nur geringfügige Einbuße hinnehmen müßte (vgl. LG Berlin, ZK 63, GE 1990, 199, wonach ein unverhältnismäßiger Verlust bei einem Min dererlös von 12 - 15 %) noch verneint wurde. Vorliegend hätte die Kl. nach ihrem unwidersprochen gebliebenen Vortrag aufgrund von Informationen von drei Maklern eine Erlöserwartung im Fall des Verkaufs in unvermietetem Zustand von 70.000 DM gehabt, während sie die Wohnung in vermie tetem Zustand lediglich zu einem Preis von 45.000 DM, höchstens 48.000 DM, hätte verkaufen können. Die Einbuße hätte bei 32 % bzw. 35 % gele-gen. Diese Einbuße ist als erheblich anzusehen und geeignet, den Ver käufer an der Durchführung seines Verkaufsvorhabens, müßte er an dem Mietverhältnis festhalten, zu hindern.