Zwangsverwalterzugriff auf Miete nicht möglich, wenn Mietvertrag nicht durch Schuldner abgeschlossen

Zwangsverwalterzugriff auf Miete nicht möglich, wenn Mietvertrag nicht durch Schuldner abgeschlossen; Mietbeschlagnahme in der Zwangsverwaltung

Mietforderungen unterfallen nicht der Beschlagnahme durch den Zwangsverwalter, wenn die Wohnung nicht vom Eigentümer/Schuldner vermietet wurde, sondern vom Käufer der Wohnung, der bereits vor Eigentumsumschreibung zur Vermietung berechtigt war.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl., Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung aufgrund eines am 5.6.2003 in das Grundbuch eingetragenen Zwangsverwaltungsbeschlusses, machte Mietrückstände sowie Räumung gegen den Mieter geltend. Dieser hatte jedoch nicht von der Schuldnerin des Zwangsverwaltungsverfahrens und eingetragener Eigentümerin der Eigentumswohnung, einer Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, gemietet, sondern von einem Herrn H., der Käufer der Wohnung war. Im Kaufvertrag war vereinbart, daß mit Abschluß des Kaufvertrages am 20.7.2000 der Besitz der Wohnung auf den Käufer H. überging, der auch zur Vermietung der Wohnung gegenüber der Eigentümerin berechtigt sein sollte. Die Grundschuld, aufgrund derer der Kl. als Zwangsverwalter die Vollstreckung betreibt, geht der Eigentumsübertragungsvormerkung im Range vor.

Die Klage ist jedoch bereits unzulässig, weil der Kläger keinen Besitz an dem beschlagnahmten Grundbesitz erlangt hat und deshalb die Zwangsverwaltung und damit auch die Geltendmachung der Hausgabeansprüche, aber auch der Mietzinsansprüche unzulässig ist.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Ausübung der Zwangsverwaltung als Eingriff in den Besitz bereits unzulässig, soweit ein nicht herausgabebereiter Dritter den Besitz inne hat, nicht jedoch der Schuldner des Zwangsverwaltungsverfahrens, vgl. insoweit nur BGH NJW RR 1986, 858, 859 m.w.N; BGH NJW 2003, 2164. Denn die Zwangsvollstreckung kann nur gegen denjenigen betrieben werden, der im Titel oder in der Klausel (§ 727 ZPO) als Vollstreckungsschuldner namentlich benannt wird, BGH NJW 2003, 2164, hier also gegen die Schuldnerin des Zwangsversteigerungsverfahrens, die Vermögensverwaltungs GmbH. Dem widerspricht auch nicht der von dem Kl. zitierte Beschluß des BGH vom 19.3.2004 im Verfahren - IX a ZB 190/03 -, denn dort stellt der BGH hinsichtlich der Anordnung der Zwangsverwaltung gerade darauf ab, daß ein Eigenbesitz des Dritten nicht feststand.

Zwar ist hier der Zwangverwaltungsbeschluß am 5.6.2003 im Grundbuch eingetragen worden, so daß die Wohnung ab diesem Zeitpunkt beschlagnahmt war, unabhängig ob der Kl. Besitz an ihr hatte. Durch die Beschlagnahme werden jedoch allein dem Schuldner gem. § 148 Abs. 2 ZVG die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen, so daß der Kl. hier nur in Rechte oder Rechtspositionen eintreten konnte, die dieser, also der Vermögensverwaltungs GmbH zustanden. Der Vermögensverwaltungs GmbH stand aufgrund des Kaufvertrages mit Herrn H. kein Besitz oder Besitzrecht an der Wohnung mehr zu, so daß auch der Kl. keinen Besitz erlangt hat und weder mietvertragliche Besitzverschaffungsansprüche etwa gem. § 546 BGB noch einen Anspruch aus § 985 BGB besitzt. Denn nach Absatz 5 des Kaufvertrages, dessen Inhalt zwischen den Parteien unstreitig und bereits deshalb im Rahmen des Berufungsverfahrens zu berücksichtigen ist, ging mit Abschluß dieses Vertrages am 20.7.2000 der Besitz der Wohnung auf den Käufer H. über, der damit seit diesem Zeitpunkt als Eigenbesitzer besitzt. Es verblieb somit mangels Besitzmittlungsverhältnis zwischen H. und Schuldnerin keinerlei Besitz bei der Zwangsverwaltungsschuldnerin.

Der Mietvertrag wurde zwischen H. und dem Bekl. geschlossen. Voraussetzung des mietvertraglichen Räumungsanspruches gem. § 546 BGB wäre, daß der Kl. als Zwangsverwalter in die Vermieterstelle des Mietvertrages H. - Bekl. eingetreten war, bzw. zumindest die Vermieterrechte für H. wahrnehmen durfte.

Der Zwangsverwaltungsbeschluß ist am 5.6.2003 im Grundbuch eingetragen worden (Bl. 54), so daß die Wohnung gem. §§ 146 Abs. 1, 22 ZVG ab diesem Zeitpunkt beschlagnahmt war, unabhängig, ob der Kl. Besitz an ihr hatte.

Er konnte demnach gem. § 148 Abs. 2 ZVG im Umfang der bisherigen Rechte des Eigentümers die Verwaltung ausüben. Der Eigentümer, die Vermögensverwaltungs GmbH, war aber nicht Vermieter, so daß sich daraus kein Anspruch gem. § 546 BGB gegen den Bekl. ergeben kann.

Auch aus § 20, § 148 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 21 Abs. 1 ZVG ergibt sich kein Eintritt in das Mietverhältnis, denn die Hypothek umfaßt allenfalls Mietzinsforderungen, bewirkt jedoch keinen Eintritt in das Mietverhältnis.

Der Kl. ist auch nicht deshalb Vermieter geworden, weil die Parteien etwa konkludent einen neuen Mietvertrag dadurch geschlossen hätten, daß der Bekl. seit Mitteilung der Zwangsverwaltung den Mietzins an den Kläger zahlt und dieser dem Bekl. den Besitz überlassen hätte. Denn sowohl Zahlungsaufforderungen als auch Zahlungen wurden bisher nur mit der Zwangsverwaltung begründet.

Allein aus der Zahlung kann deshalb nicht auf den Willen zum Abschluß eines neuen Mietvertrages geschlossen werden. Vielmehr trägt der Bekl. ausdrücklich vor, z.B. mit Schriftsatz vom 6.9.2006 Bl. 164, daß H. sein Vermieter sei; der Kl. hat sich immer nur auf § 152 Abs. 2 ZVG gestützt, also gerade nicht zum Ausdruck gebracht, selbst ein neues Mietverhältnis begründet zu haben.

Ein Herausgabeanspruch der Schuldnerin gem. § 546 BGB, der gem. § 148 Abs. 2 ZVG auf den Kl. übergegangen sein könnte, bestand demnach nicht. Es bestand aber auch kein Anspruch gem. § 985 BGB der Schuldnerin, denn sowohl H. als auch der Bekl., der sein Recht zum Besitz aufgrund des Mietverhältnisses von H. ableiten kann, konnte sich gegenüber der Schuldnerin auf das Recht zum Besitz aus dem Kaufvertrag berufen, was der Bekl. als unmittelbarer Besitzer auch tat, so daß auch nicht davon ausgegangen werden kann, daß der Besitzer die Herausgabe nicht verweigern würde.

Der Kl. ist demnach durch die gegen den Schuldner gerichtete Beschlagnahme des Grundstücks in keinen Besitzanspruch eingetreten, so daß die Klage auf Herausgabe des Grundstücks bereits unzulässig ist (siehe BGH NJW RR 1986, 858).

Aber auch der Klageantrag auf Zahlung des Mietzinses aus dem Mietvertrag H. - Bekl. an den Kl. ist nicht zulässig.

Ebenso wie für die Herausgabe gilt hier, daß der Kl. als Zwangsverwalter nicht anstelle des Schuldners in eine Rechtsposition eingetreten ist, die ihm einen Anspruch auf den Mietzins verschaffte, denn die Schuldnerin, die Vermögensverwaltungs GmbH, hat keinen Anspruch auf den Mietzins aus dem Mietvertrag H. - Bekl., jedenfalls solange der Kaufvertrag Bestand hat.

Allerdings wird verbreitet vertreten, daß der Zwangsverwalter einen Anspruch auf Einziehung des Mietzinses aus einem Mietvertrag hat, den ein Dritter als Eigenbesitzer als Vermieter abgeschlossen hat, insbesondere wenn wie hier von dem Käufer des Grundstücks gemietet wurde (OLG Düsseldorf MDR 1988, 592; Stöber, ZVG 18. Aufl., § 148 Rdnr. 2.3.e; Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 148 Rdnr. 10; Münchener Kommentar zum BGB-Eickmann, 4. Auflage, § 1123 Rdnr. 10).

Diese Auffassung können, folgt man wie die Kammer der neueren Rechtsprechung des BGH, jedoch keinen Bestand haben. Der BGH geht, was insbesondere in seiner oben genannten Entscheidung deutlich wird, davon aus, daß der Zwangsverwalter, um Ansprüche gegen Dritte geltend machen zu können, anstelle des im Beschlagnahmebeschluß genannten Schuldners Glied einer Anspruchskette werden muß, die bis zu demjenigen reicht, gegen den der Zwangsverwalter Ansprüche geltend macht. Stehen dem Schuldner wie hier derartige Ansprüche nicht zu, so erwirbt sie auch der Zwangsverwalter durch die Beschlagnahme nicht. Dem kann, wie der BGH in seiner in NJW 2003, 2164 veröffentlichen Entscheidung deutlich macht, auch nicht entgegengehalten werden, daß nach dem Grundbuch offensichtlich ist, daß der Gläubigerin letztendlich der Anspruch zusteht, wie sich dies hier daraus ergibt, daß die Grundschuld, wegen der die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, im Range der Eigentumsübertragungsvormerkung des Vermieters H. vorgeht und sich im oben angegebenen Falle des BGH daraus ergab, daß die Grundschuld aus der vollstreckt wurde, dem Nießbrauchrecht des Vermieters vorging. Denn dies ersetzt nicht einen auf den Dritten lautenden Duldungstitel, den sich der Gläubiger selbst etwa auf dem Wege des § 147 Abs. 1 ZVG durch Einleitung eines Zwangsverwaltungsverfahrens gegen den Dritten als Schuldner verschaffen muß.

Auch die Entscheidung des BGH vom 4.2.2005 - V ZR 294/03 - steht dazu nicht in Widerspruch. Zwar hat hier der BGH einen Anspruch des Zwangsverwalters auf Untermietzins bejaht. Er hat dies aber gerade damit begründet, daß dieser Mietzins "wirtschaftlich" bzw. wohl faktisch nach der Intension auch des Dritten dem Schuldner zufließen sollte. Im Ergebnis stellt der BGH also wieder darauf ab, ob dem Schuldner ein Anspruch auf den Mietzins zustand.

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung nicht vom Eigentümer/Schuldner, sondern von einem berechtigten Dritten gemietet, stehen dem Zwangsverwalter keine Rechte aus dem Mietverhältnis zu.

Die Zwangsverwaltung richtete sich gegen die Eigentümerin einer Eigentumswohnung aufgrund einer eingetragenen Grundschuld. Nach Eintragung der Grundschuld aber vor Eintragung des Zwangsverwaltungsbeschlusses hatte die Schuldnerin/Eigentümerin die Wohnung verkauft. Für den Käufer war eine Eigentumsübertragungsvormerkung vor Eintragung des Zwangsverwaltungsbeschlusses im Grundbuch eingetragen worden. Kaufvertraglich war vereinbart, daß mit Abschluß des Kaufvertrages der Besitz an der Wohnung auf den Käufer übergehen sollte. Ferner durfte der Käufer von da an die Wohnung vermieten, was er dann auch tat.

Der Zwangsverwalter machte Mietrückstände gegen den Mieter der Eigentumswohnung geltend und verlangte Räumung wegen nicht gezahlter Mieten. Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung des Zwangsverwalters zum Landgericht führt.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, wies die Klage als unzulässig ab. Die Zwangsvollstreckung könne nur gegen denjenigen betrieben werden, der im Titel oder in der Klausel als Vollstreckungsschuldner namentlich benannt sei, hier also gegen die Schuldnerin des Zwangverwaltungsverfahrens, der Eigentümerin der Wohnung. Der Zwangsverwalter könne zwar im Umfang der bisherigen Rechte der Eigentümerin die Verwaltung ausüben. Die Eigentümerin sei aber nicht Vermieterin, so daß sich daraus kein Anspruch gegen den beklagten Mieter ergeben könne. Die Zwangsverwaltung bewirke keinen Eintritt in das Mietverhältnis. Allerdings werde die Ansicht vertreten, daß der Zwangsverwalter einen Anspruch auf Einziehung des Mietzinses aus einem Mietvertrag habe, den ein Dritter als Eigenbesitzer als Vermieter abgeschlossen habe, insbesondere wenn wie vorliegend von dem Käufer des Grundstücks gemietet worden sei. Dieser Auffassung folgt die Kammer im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH nicht (BGH, Beschluß vom 14.03.2003 - IX a ZB 45/03 = NJW 2003, 2164). Um Ansprüche geltend zu machen, müsse der Zwangsverwalter anstelle des im Beschlagnahmebeschluß genannten Schuldners Glied einer Anspruchskette werden, die bis zu demjenigen reiche, gegen den der Zwangsverwalter Ansprüche geltend mache. Stünden dem Schuldner wie hier derartige Ansprüche nicht zu, so erwerbe sie auch der Zwangsverwalter durch die Beschlagnahme nicht. Zwar habe der BGH einen Anspruch des Zwangsverwalters auf Untermietzins bejaht. Er habe dies aber gerade damit begründet, daß dieser Mietzins "wirtschaftlich" bzw. wohl faktisch nach der Intension auch des Dritten dem Schuldner zufließen sollte. Im Ergebnis stelle der BGH also wiederum darauf ab, ob dem Schuldner ein Anspruch auf den Mietzins zustand.