Zwangsverwalterhaftung bei Vermietung unter Marktmiete

Der Zwangsverwalter kann zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er eine Neuvermietung zu einer wesentlich günstigeren Miete vornimmt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

1. Der Kl. steht ein Schadensersatzanspruch aus §§ 152, 154 ZVG, 276, 280 BGB in Höhe von 57.262 € zu.

a. Die tatbestandlichen Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs sind erfüllt. Nach §§ 152, 154 ZVG hat der Zwangsverwalter gegenüber allen Beteiligten das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das verwaltete Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestande zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Die bei der Ausübung der Verwaltung anstehenden Einzelentscheidungen hat er nach wirtschaftlich freiem Ermessen zu treffen.

Wie das Landgericht richtig angenommen hat, hat der Bekl. seine Pflichten als Zwangsverwalter mit Abschluss des Mietvertrags mit der ... GmbH i. G. verletzt. Auch wenn dem Bekl. ein Ermessen zuzugestehen ist, zwischen verschiedenen wirtschaftlich sinnvollen Handlungsalternativen zu wählen, darf er jedenfalls keine wirtschaftlich unvertretbaren Entscheidungen treffen. Letzteres ist angesichts des hier gegebenen groben Missverhältnisses zwischen marktgerechten und tatsächlich vereinbarten Mietbedingungen aber anzunehmen: Die Vermietung der Räumlichkeiten erfolgte zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 3.304 €, was nur etwa der Hälfte der ortsüblich erzielbaren Nettokaltmiete von 6.190 € entspricht, ohne dass dem gegenüberstehende Vorteile festgestellt werden können, die als Ausgleich ins Gewicht fallen könnten.

aa. Nach dem Ergebnis des in der ersten Instanz eingeholten Gutachtens des Sachverständigen Dr. ... steht auch zur Überzeugung der Einzelrichterin des Senats fest, dass statt der vereinbarten Miete von 3.304 €/Monat eine Miete von 6.190 €/Monat marktgerecht gewesen wäre.

Der Sachverständige hat diesen Wert für die betroffenen Flächen verfahrensfehlerfrei ermittelt, wie das Landgericht richtig ausgeführt hat. Der Vorwurf des Bekl., der Sachverständige habe seine Einschätzung nicht aufgrund eigener Erhebungen vorgenommen, entbehrt jeglicher Grundlage. Nach Angaben des Sachverständigen ist u. a. ein Ortstermin zur Klärung der individuellen Gegebenheiten des Objekts unter Berücksichtigung der an die ... GmbH i. G. vermieterseits überlassenen Ausstattung (vgl. S. 9 des schriftlichen Gutachtens) sowie von ihm recherchierte Mietpreise, die für vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage gezahlt werden, Basis seiner Einschätzung. Dass er daneben u. a. auch Material des Rings Deutscher Makler ausgewertet hat, stellt das Ergebnis des Gutachtens lediglich auf eine breitere Grundlage und ist kein Mangel.

bb. Demgegenüber hat der Bekl. die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung nicht in erheblicher Weise bestritten. Nach dem konkreten, durch das Sachverständigengutachten bestätigten Klagevortrag der darlegungs‑ und beweispflichtigen Kl. traf den Bekl. die Pflicht, substantiiert zu bestreiten. Das hätte erfordert, die geltend gemachten, besonderen Umstände, die aus seiner Sicht in der damaligen Situation den mit der ... GmbH i. G. vereinbarten Mietzins gerechtfertigt hatten, so konkret darzulegen, dass dieses durch das Gericht nachvollzogen werden kann.

Die Einwände des Bekl. genügen dem nicht:

- So kann der Umstand, dass der Vormieter seinerzeit nicht mehr solvent war, nur als Gesichtspunkt für eine Auflösung des (für die Kl. wirtschaftlich sehr günstigen) alten Mietvertrages taugen, nicht aber dafür angeführt werden, den Abschluss eines neuen Mietvertrages zu extrem ungünstigen wirtschaftlichen Bedingungen zu tätigen.

- Auch der Umstand, dass ein reibungsloser Mieterwechsel vom Mieter auf den Nachfolgemieter im Interesse der Kl. war, kann die Vermietung zu den gegebenen Konditionen an die ... GmbH i. G. nicht als wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung tragbar machen. Denn selbst wenn eine freiwillige Übergabe des Vormieters unter der Bedingung stand, ein Entgelt für die Überlassung der Betriebseinrichtung vom Nachmieter zu erlangen, gibt es keinen Anhalt dafür, dass ein anderer Mieter dazu nicht ebenso bereit gewesen wäre (zumal der Mieter ... Betriebseinrichtung, die für eine weitere Nutzung der neuen Mieterin einsetzbar war, anbieten konnte - unstreitig Tische und Stühle sowie ausweislich der Feststellungen des Sachverständigen auch die Kücheneinrichtung). Der Bekl. ist im Hinweisbeschluss des Senats auf dieses Vortragsdefizit hingewiesen worden, ohne dass dazu weiterer Vortrag erfolgt ist.

- Damit ist auch die Verteidigung des Bekl., es hätte ein jahrelanger Räumungsprozess gedroht, falls die Vermietung nicht an die ... GmbH i. G. erfolgt wäre, ohne substantielle Grundlage geblieben und als Behauptung „ins Blaue hinein" unbeachtlich.

- Schließlich ist auch die Behauptung, der Folgemieter habe Aufwendungen im Wert von 100.000 € getätigt, die eigentlich dem Vermieter oblegen hätten, unbeachtlich. Dieser Vortrag ist zu pauschal und erlaubt keine abweichende Beurteilung des Preis‑Leistungs‑Verhältnisses des vom Bekl. geschlossenen Mietvertrags. Wie im angefochtenen Urteil (S. 5) und im Hinweisbeschluss des Senats aufgezeigt wurde, wäre eine Darstellung der durchgeführten Maßnahmen notwendig gewesen, weil nicht jede Renovierungsmaßnahme oder bauliche Veränderung des Mietobjekts durch einen neuen Mieter den Vermieter wirtschaftlich entlastet.

cc. Für die Entscheidung über die Berufung kann offen bleiben, ob die mit der ... GmbH i. G. vereinbarte Miete nach fünf Jahren erhöht werden kann, weil eine Pflichtverletzung bereits im Abschluss des Mietvertrages mit einer Nettokaltmiete von 3.304 €, die mindestens fünf Jahre unveränderlich ist, § 4 der Anlage des Mietvertrags, liegt. [...]

c. Der Kl. ist durch die Vermietung des Bekl. im streitgegenständlichen Zeitraum ein Schaden in Höhe von 57.262 € entstanden.

Das ergibt einen Vergleich zwischen der bestehenden wirtschaftlichen Situation der Kl. und der Situation, die bestünde, wenn der Bekl. pflichtgemäß zu marktgerechten Bedingungen vermietet hätte. Im streitgegenständlichen Zeitraum vom 1.7.2008 bis 31.7. 2011 liegt der Schaden in der Differenz zwischen der tatsächlich vereinnahmten Miete von 122.248 € (37 x 3.304 €/Monat) und den hypothetischen, bei pflichtgemäßer Vermietung möglichen Mieteinnahmen von 179.510 € (29 x 6.190 €/Monat) und beläuft sich mithin auf 57.262 €.

a. Bei der Feststellung der hypothetischen Vermögenslage folgt die Einzelrichterin des Senats dem Landgericht, soweit es gestützt auf das eingeholte Sachverständigengutachten gemäß § 287 ZPO zugrunde gelegt hat, dass die Kl. im Falle der Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins keinen Leerstand von mehr als acht Monaten hätte hinnehmen müssen.

Die Schätzung einer Frist von fünf Monaten für die Suche nach einem geeigneten Mieter ist entsprechend den Feststellungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Gutachten fehlerfrei. Entgegen der Auffassung des Bekl. ist der Sachverständige davon nicht wieder abgerückt. Die Bekl. hat die mündlichen Angaben, die der Sachverständige zur Erläuterung seines schriftlichen Gutachtens im Verhandlungstermin abgegeben hat, fehlinterpretiert. Wenn es dort auf Seite 3 des Protokolls heißt, „Hinsichtlich der Frage der tatsächlichen Vermietbarkeit habe ich über Makler und Vermieter Informationen eingeholt. Mir wurden insofern auch Ladengeschäfte benannt, die innerhalb von ca. zwei Jahren seit dem Bewertungsstichtag in etwa zu den von mir ermittelten Konditionen vermietet wurden.", bedeutet das, dass der Sachverständige Informationen über Mietvertragsabschlüsse, die innerhalb eines Zweijahreszeitraums seit dem Bewertungsstichtag getätigt wurden, zugrunde gelegt hat. Die Annahme, dass der Sachverständige seine schriftliche Feststellung einer üblichen Leerstandszeit von drei bis sechs Monaten auf eine übliche Zeit von 2 Jahren korrigieren wollte, ist fernliegend, was das erkennende Gericht aufgrund eigener Kenntnis der Geschäftswelt in der betroffenen Lage einschätzen kann. Die erstinstanzliche Schätzung einer mietfreien Anfangszeit von drei Monaten als Entgegenkommen gegenüber dem Mieter für die Übernahme von Renovierungsmaßnahmen kann ebenfalls nicht beanstandet werden. Das Landgericht ist dabei mit Recht davon ausgegangen, dass der Wert der Renovierungsmaßnahmen, die eigentlich vom Vermieter auszuführen sind, nicht bekannt ist. Es war erstinstanzlich keineswegs unstreitig, dass die Mieterin ... GmbH i. G. für derartige Maßnahmen 100.000 € aufgewendet hatte. In der Berufungsinstanz ist nichts vorgebracht worden, was eine andere Schätzung rechtfertigen könnte.

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass das Landgericht bei der Feststellung des Schadens die Möglichkeit einer Mietpreiserhöhung nach § 7 des Mietvertrages nicht einbezogen hat. Denn aufgrund der getroffenen Zusatzvereinbarung ist eine Mieterhöhung allenfalls nach Ablauf von fünf Jahren möglich, betrifft mithin einen Zeitraum, der im geführten Prozess nicht im Streit ist. [...]

Mietausfälle und drohende Insolvenz des Mieters müssen vom Zwangsverwalter zum Anlass für die Suche nach einem neuen Mieter genommen werden. Bei Vermietung an den ersten Besten und deutlich unter Marktmiete hafte der Zwangsverwalter.

Wegen aufgelaufener Mietrückstände/drohender Insolvenz vereinbarte der beklagte Zwangsverwalter eine Mietaufhebung und schloss einen neuen Mietvertrag zu 3.304 € Miete statt bisher 9.334,69 € ab. Nach Ende der Zwangsverwaltung verlangt die Grundstückseigentümerin Schadensersatz für die Mietdifferenz.

Das KG gibt der Klage teilweise statt. Es sei von einer marktgerechten Miete von 6.190 € auszugehen, der Klägerin waren 57.262 € zu ersetzen.