Zwangsverwalterhaftung bei Vermietung unter Marktmiete

Vermietet der Zwangsverwalter Räume zu einer erheblich unter dem Marktwert liegenden Miete, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die zulässige Klage ist in dem tenorierten Umfang auch begründet.

1. Der Bekl. ist der Kl. aus §§ 154 ZVG, 276 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

a) Gemäß § 154 ZVG war der Bekl. als Zwangsverwalter der Kl. als Vollstreckungsschuldnerin des Zwangsverwaltungsverfahrens für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen verantwortlich (OLG Brandenburg, Urteil vom 8.12.2009 - 11 U 9/09, zitiert nach juris). Gemäß § 1 ZwVwV hat der Zwangsverwalter die Verwaltung wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen auszuführen. Innerhalb des ihm eingeräumten Ermessens hat der Verwalter das Objekt in den Grenzen des wirtschaftlich Möglichen ordnungsgemäß zu nutzen (OLG Brandenburg, a.a.O.). Zu den Pflichten des Zwangsverwalters gehört dabei insbesondere auch für die bestmögliche Vermietung des verwalteten Objekts Sorge zu tragen (Böttcher/Keller, in Böttcher, ZVG, 5. Aufl. 2010, § 154, Rz. 3a). Diese Pflicht hat der Bekl. durch Vermietung der streitgegenständlichen Flächen an den Mieter X GmbH i.G. zu einem Nettomietzins von 7 €/m2 verletzt.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten auf den Stichtag 27. Mai 2008 eine marktgerechte monatliche Nettomiete für die streitgegenständlichen Gewerberäume von 6.190 € ermittelt. Bezogen auf die Gesamtmietfläche von 472 m2 entspricht dies einem Mietzins von 13,11 €/m2. Der Sachverständige hat den marktgerechten Mietzins überzeugend und nachvollziehbar im Wege des Vergleichswertverfahrens ermittelt und unter Pachtwertgesichtspunkten plausibilisiert und angepasst. Die Kammer macht sich die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen zu Herleitung und Höhe des marktgerechten Mietzinses zu eigen. Die vom Sachverständigen ermittelte marktgerechte Miete überstieg den vertraglich vereinbarten Mietzins mithin um gut 87 %. Eine derartige Abweichung des Vertragsmietzinses vom marktgerechten Mietzins ist nicht mehr vom pflichtgebundenen Ermessen des Verwalters gedeckt. Dies gilt umso mehr, als der Bekl. die Kl. für einen Zeitraum von 10 Jahren gebunden hat.

b) Durch den Mietvertragsabschluss mit dem Mieter X GmbH i. G. ist der Kl. ein Schaden in Höhe der Differenz zwischen der vereinbarten Miete und der erzielbaren marktgerechten Miete entstanden. Dies entspricht einem monatlichen Schaden von 2.886 €. Einen höheren Schaden hat die Kl. nicht dargetan. Auf die mit dem Vormieter vereinbarte höhere Miete kann nicht abgestellt werden, denn dieser konnte diese Miete unstreitig mit seinem Unternehmen nicht mehr erwirtschaften, so dass der mit ihm vereinbarte Mietzins nicht als nachhaltig erzielbar und marktgerecht anzusehen ist.

Allerdings ist bei der Schadenshöhe zu berücksichtigen, dass die Suche nach einem neuen Mieter Zeit in Anspruch genommen hätte. Der Sachverständige hat überzeugend ausgeführt, dass eine Vermietung zum Marktzins aber jedenfalls innerhalb eines Zeitraums von drei bis sechs Monaten möglich gewesen wäre. Die Kammer schätzt gem. § 287 Abs. 2 ZPO die zu erwartende Leerstandzeit bei Suche nach einem Mietinteressenten zum marktgerechten Zins auf 5 Monate. Ferner geht die Kammer davon aus, dass einem solchen Mieter angesichts der unstreitigen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anpassung des Mietobjekts an seine Wünsche eine anfängliche mietfreie Zeit hätte eingeräumt werden müssen. Die Kammer schätzt die hierauf entfallenden mietfreien Zeiten gem. § 287 Abs. 2 ZPO auf 3 Monate. Weitere Abzüge für Instandsetzungskosten sind nicht veranlasst. Es mag sein, dass die Gesamtinvestitionen eines neuen Mieters bis zur Aufnahme des Betriebes den Betrag von 3 Monatsmieten deutlich überstiegen hätten. Indes sind solche Anfangsinvestitionen nicht ungewöhnlich und grundsätzlich vom Gewerbemieter, der die Mietsache für seine individuellen Bedürfnisse herrichtet, zu tragen. Der Vermieter schuldet eine grundfertige Mietsache. Der Bekl. hat indes nicht dargelegt, welcher Teil der von ihm behaupteten Instandsetzungsinvestitionen auf grundlegende Sanierungsarbeiten, die ggf. vom Vermieter zu tragen gewesen wären, und welcher Teil auf die individuelle Herrichtung des Restaurants entfielen. Insgesamt schätzt die Kammer den zu erwartenden Mietausfall danach auf 8 Monatsmieten, so dass die Kl. den Ersatz der Differenz zwischen marktüblicher Miete und Vertragsmietzins erst ab dem März 2009 verlangen kann. [...]

d) Der Bekl. hat die Pflicht zur bestmöglichen Vermietung auch schuldhaft i. S. v. § 276 BGB verletzt. Es ist ohne Belang, ob dem Bekl. konkrete andere Mietinteressenten bekannt waren oder ihm solche gar von der Kl. bekannt gemacht worden waren. Die Kammer ist - entsprechend den Angaben des Sachverständigen im Termin - davon überzeugt, dass eine Vermietung der streitgegenständlichen Immobilie zum marktgerechten Mietzins innerhalb eines Zeitraums von höchstens sechs Monaten möglich gewesen wäre. Es wäre Sache des Bekl. gewesen, sich mittels der üblichen Methoden, ggf. unter Einschaltung eines Maklers, um Mieter zu bemühen, die einen marktgerechten Mietzins zu zahlen bereit gewesen wären. Es wäre Sache des Bekl. gewesen, sich mittels der üblichen Methoden, ggf. unter Einschaltung eines Maklers, um Mieter zu bemühen, die einen marktgerechten Mietzins zu zahlen bereit gewesen wären. Dass er sich auf die - wie er behauptet vom Vormieter vorgestellte - Mieterin X GmbH i. G. einließ, um eine möglichst schnelle Anschlussvermietung zu gewährleisten, entlastet ihn nicht, denn er hat es fahrlässig unterlassen, die bei Suche nach einem leistungsfähigeren Mieter eintretenden Belastungen (hierzu oben b) in Beziehung zu den Schäden zu setzen, die durch eine langfristige Vermietung weit unterhalb des marktüblichen Mietzinses entstehen würden.

Vermietet der Zwangsverwalter Räume zu einer erheblich unter dem Marktwert liegenden Miete, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Bei Anordnung der Zwangsverwaltung waren Räumlichkeiten für eine Nettokaltmiete von monatlich 14,93 €/m2 vermietet worden. Weil der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten war, schloss der beklagte Zwangsverwalter für die Zeit von Juli 2008 bis Mai 2018 über die Mieträume einen Vertrag mit einem anderen Mieter zu einem Mietpreis von 7 €/m2 nettokalt. Die klagende Grundstückseigentümerin verlangt Schadensersatz, denn die ortsübliche Miete habe wenigstens 15 €/m2 betragen.

Das LG Berlin gab der Klage teilweise statt. Laut eingeholtem Sachverständigengutachten sei eine monatliche Miete von 13,11 €/m2, mithin etwa 87 % mehr als mit dem neuen Mieter vereinbart, marktgerecht gewesen. Eine solche Differenz sei nicht mehr vom pflichtgemäßen Ermessen des Beklagten gedeckt, zumal der Vertrag auf die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen worden sei. Der Beklagte sei deshalb zum Schadensersatz in Höhe des Differenzbetrages zwischen vereinbarter und erzielbarer Miete verpflichtet. Zu berücksichtigen sei allerdings, dass eine Neuvermietung nicht sofort möglich gewesen sei. Der Sachverständige habe jedoch dargelegt, dass eine Vermietung binnen drei bis sechs Monaten möglich gewesen wäre, das Gericht schätze deshalb die Leerstandszeit auf fünf Monate und die dem neuen Mieter wegen des Zustands der Räumlichkeiten einzuräumende mietfreie Zeit auf drei Monate, so dass Schadensersatz erst ab März 2009 verlangt werden könne.

Leider sind der Inhalt des Sachverständigengutachtens und dessen Verfasser (für welches Sachgebiet bestellt?) nicht mitgeteilt worden. Man fragt sich schon, welchen Aussagewert die ortsübliche Miete als solche hat: Entscheidend ist doch, ob diese Miete auch tatsächlich erzielt werden konnte. Wie will der Sachverständige eine Vermietung binnen „drei bis sechs Monaten" ermittelt haben? Gab es in seinem Bestand etwa Vergleichsobjekte derselben Art? Hier ging es um 472 m2 Restaurantflächen, wobei sich 170 m2 im Untergeschoss befanden! Wollte der Sachverständige etwa behaupten, dass solche Objekte binnen des von ihm genannten Zeitraums zu gerade der ermittelten Miete vermietbar waren?

Selbst ohne Kenntnis vom Inhalt des Gutachtens erscheinen die wiedergegebenen Ausführungen des Sachverständigen nicht nachvollziehbar. Gleiches gilt für die vom Gericht nach § 287 Abs. 2 ZPO vorgenommenen Schätzungen. Eine Schätzung nach dieser Vorschrift ist unzulässig, wenn sie mangels greifbarer, vom Kläger vorzutragender Anhaltspunkte „völlig in der Luft hängen" würde. Warum also eine Neuvermietung binnen fünf und nicht binnen drei Monaten? Warum also eine mietfreie Zeit von drei und nicht fünf oder sechs Monaten? Das Landgericht bleibt eine Erläuterung hierfür schuldig.