Zwangsverwalter

Zwangsverwalter; Betriebskostenabrechnung; Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Der Zwangsverwalter ist nicht zur Betriebskostenabrechnung für Zeiträume vor Beginn der Zwangsverwaltung verpflichtet; aus einer solchen Nichtabrechnung ergibt sich deshalb auch nicht ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters.

Der Kl. ist zum Zwangsverwalter für ein Grundstück, das mit einem Mietwohnhaus bebaut ist, bestellt worden, in dem die Bekl. zur Miete wohnen. Weil der Zwangsverwaltungsschuldner (Vermieter) Heizkosten nicht abgerechnet hat, wollen die Bekl. dem Kl. gegenüber ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Heizkostenvorschüssen geltend machen. Das Gericht hielt die Klage auf Weiterzahlung der Heizkostenvorschüsse für begründet.

Den Bekl. steht ein Zurückbehaltungsrecht nicht zu. Der Zwangsverwalter ist Partei kraft Amtes. Er ist nicht Rechtsnachfolger des Zwangsverwaltungsschuldners. Vielmehr bleibt das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter ungeachtet der Zwangsverwaltung bestehen.

Der Kl. ist als Zwangsverwalter für den Zeitraum ab Beschlagnahme Inhaber der Verwaltungsbefugnis und muß sich insoweit für den Zeitraum seiner Bestellung an die vereinbarten mietvertraglichen Regelungen halten (§ 152 ZVG).

Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes ist rechtlich nur möglich, wenn der Ausübende seinen Vertragspartner damit zur Erfüllung einer ihm obliegenden Verpflichtung anzuhalten in der Lage ist. Dies ist vorliegend nicht möglich.

Der Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes ist nicht verpflichtet zu einer Abrechnung von Zeiträumen, die nicht der Beschlagnahmewirkung durch die Anordnung der Zwangsverwaltung unterliegen, da sich darauf seine Zwangsverwaltungsbefugnis nicht erstreckt. Derartige Zeiträume abzurechnen, gehört nicht zu den Verpflichtungen des Zwangsverwalters, sondern obliegt vielmehr aufgrund des unberührt gebliebenen Vertragsverhältnisses für die außerhalb der Beschlagnahme liegenden Zeiträume dem Vermieter.

Nachdem zwischenzeitlich als geklärt angesehen werden darf, daß der Zwangsverwalter nicht verpflichtet ist, die vor Beginn der Zwangsverwaltung liegenden Betriebskosten abzurechnen (vgl. beispielsweise die verschiedenen Entscheidungen in GE 1990, 1089 ff. sowie AG Neukölln GE 1989, 947), kam ein Mieter auf eine andere Idee, um dennoch die Abrechnung dieser alten Abrechnungsperioden durch den Zwangsverwalter zu erzwingen: Er nahm für sich in Anspruch, daß er mangels Abrechnung dieser vor Anordnung der Zwangsverwaltung liegenden Abrechnungszeiträume nicht verpflichtet sei, an den Zwangsverwalter weitere Vorschüsse (es ging hier um Heizkostenvorschüsse) zu entrichten.

Der Zwangsverwalter hatte daraufhin die Vorschüsse gerichtlich geltend gemacht (auch die für die Zukunft).

Das Amtsgericht Neukölln hat ihm in seiner Entscheidung vom 27. November 1991 Recht gegeben. Begründung: Ein Zurückbehaltungsrecht sei nur möglich, wenn der Aus-übende seinen Vertragspartner zur Erfüllung einer ihm obliegenden Verpflichtung anzuhalten in der Lage sei. Ein Zwangsverwalter sei aber Partei kraft Amtes und habe keine Verpflichtung, Betriebskosten für Zeiträume abzurechnen, die vor Anordnung der Zwangsverwaltung lägen. Deshalb könne der Mieter auch kein Zurückbehaltungsrecht ausüben.