Zwangsverwalter

Zwangsverwalter; Haftung

Keine persönliche Haftung des Zwangsverwalters gegenüber dem am Verfahren nicht beteiligten Mieter.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen den Bekl. auf Schadensersatz in Höhe der Klageforderung wegen Verletzung seiner Pflichten als Zwangsverwalter der von ihr gemieteten Wohnung.

Zwar hat der Bekl., der gemäß § 152 ZVG für die Zeit der Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums die Rechtsstellung des Vermieters inne hatte, seine gegenüber der Kl. bestehenden Pflichten schuldhaft dadurch verletzt, daß er über einen Zeitraum von drei Jahren keine Heizkostenabrechnung erstellt und etwaige Überschüsse zurückgezahlt hat. Auch ist der Kl. dadurch ein entsprechender Schaden entstanden, da nach Beendigung der Zwangsverwaltung etwaige Bereicherungsansprüche gegen den ehemaligen Vermieter, der die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, nicht mehr durchzusetzen sind.

Der Bekl. haftet jedoch für diesen während der Zwangsverwaltung entstandenen Schaden gegenüber der Kl. nicht persönlich. Eine persönliche Haftung ergibt sich weder aus § 154 ZVG noch daraus, daß er gemäß § 142 Abs. 2 ZVG die vertraglichen Nebenpflichten des Vermieters in eigener Person übernommen hat.

Gemäß § 154 ZVG haftet der Zwangsverwalter persönlich nur gegenüber den Beteiligten des Zwangsverwaltungsverfahrens. Beteiligte sind die nach § 9 ZVG an dem Verfahren Beteiligten, was bedeutet, daß ein Mieter nur dann Beteiligter ist, wenn er sein Mietrecht beim Vollstreckungsgericht gemäß § 9 Nr. 2 ZVG angemeldet hat. Wer also - wie die Kl. - sein Mietrecht nicht beim Vollstreckungsrecht anmeldet, zählt nach dem Wortlaut der Vorschriften nicht zu den Beteiligten im Sinne des § 154 ZVG, denen gegenüber der Zwangsverwalter persönlich verantwortlich ist (OLG Köln, ZIP 1980, S. 102, 103; OLG Schleswig, NJW-RR 1986, 1498).

Es besteht auch keine Veranlassung, den Begriff des Beteiligten im Sinne der Vorschrift weit auszulegen, und zwar unter entsprechender Heranziehung der zu § 82 Konkursordnung (KO) geltenden Grundsätze, wonach Beteiligte alle sein sollen, zu denen der Zwangsverwalter in rechtliche Beziehungen tritt (Mohrbutter, ZIP 1980, 169, 170). Anhaltspunkte, daß der Gesetzgeber den in § 154 ZVG genannten Beteiligtenbegriff in einem an-deren Sinne als in den übrigen Vorschriften des ZVG verstanden wissen wollte, gibt es nicht. Dagegen spricht schon der eindeutige Wortlaut der Vorschrift.

Auch aus Gründen der Gleichbehandlung - wie es zum Teil vertreten wird - ist keine erweiternde Auslegung im Sinne von § 82 KO geboten. Zwar kann es vorkommen, daß dieselbe Pflichtverletzung des Zwangsverwalters dem Mieter, der seine Rechte beim Vollstreckungsgericht angemeldet hat, einen Schadensersatzanspruch gegen diesen persönlich verschafft, dem anderen hingegen nicht, was unbillig erscheinen mag. Derartige, im Einzelfall auftretenden Unbilligkeiten sind aber in jedem formalistischen Verfahren - dazu gehört auch das der Zwangsverwaltung - nicht zu vermeiden. Sie rechtfertigten allein aber keine Ausweitung der Haftungsnorm (OLG Köln, aaO.).

Eine persönliche Haftung des Bekl. ergibt sich auch nicht aufgrund der gesetzlichen Anordnung des § 152 Abs. 2 ZVG, wonach ein vor Beschlagnahme des Grundstücks bestehendes Mietverhältnis auch dem Verwalter gegenüber wirksam ist, der kraft dieser Vorschrift an den Vertrag gebunden ist. Aus dieser Vorschrift folgt zwar, daß der Verwalter die Pflichten, die sonst der Vermieter auszuüben hatte, nun in eigener Person selbst zu erfüllen hat. Das bedeutet jedoch nicht, daß er entgegen § 154 ZVG für etwaige Pflichtverletzungen persönlich haftet. Denn ihn treffen die Pflichten nach § 152 Abs. 2 ZVG nur als Sachwalter. Da er aber gerade nicht Partei des Mietverhältnisses geworden ist, haftet er auch nur mit dem verwalteten Vermögen, d. h. mit der Masse. Ist die Zwangsverwaltung - wie hier - beendet, kommt ein Rückgriff auf diese nicht mehr in Betracht.

Für die Dauer der Zwangsverwaltung rückt der Verwalter in die Stellung des Eigentümers und Vermieters; Mietzahlungen sind allein an ihn zu bewirken, und er hat die sonst dem Eigentümer obliegenden Pflichten zu erfüllen. Dazu zählt auch die Pflicht, über Betriebskosten oder Heizkosten abzurechnen. Ein Zwangsverwalter hatte dies über Jahre unterlassen, wodurch den Mietern erhebliche Rückzahlungsbeträge entgingen. Vom Eigentümer war nach Beendigung der Zwangsverwaltung nichts zu holen, weswegen der Mieter sich an den Zwangsverwalter wegen Vertragsverletzung halten wollte.

Mit Urteil vom 21. November 1995 wies das Landgericht Berlin die Schadensersatzklage ab. Zwar habe der Verwalter grundsätzlich pflichtwidrig gehandelt; seine Haftung sei jedoch auf die von ihm verwaltete Vermögensmasse beschränkt. Eine persönliche Haftung wäre nur dann in Betracht gekommen, wenn der Mieter nach § 9 Abs. 2 ZVG sein Mietrecht beim Vollstreckungsgericht angemeldet hätte, wodurch er zum Beteiligten am Verfahren geworden wäre.