Zwangsverwalter

Zwangsverwalter; Modernisierungsvereinbarung

Der Zwangsverwalter ist an eine vor Beginn der Zwangsverwaltung abgeschlossene Modernisierungsvereinbarung gebunden.

Der Kl. ist als Zwangsverwalter des Grundstücks weiterhin prozeßführungsbefugt. Daß die Zwangsverwaltung im Laufe des Berufungsverfahrens wegen Zuschlags gemäß § 161 ZVG aufgehoben worden ist, ändert daran nichts (BGH, NJW-RR 93, 442 f.).

Der Bekl. kann vom Kl. nicht die Rückzahlung von ihm gezahlter Miete von März bis August 1996 in Gesamthöhe von 1.874,18 DM verlangen, da er zur Zahlung der Miete verpflichtet war, § 535 S. 2 BGB.

Zwar ist die Auffassung des Kl. unzutreffend, er sei als Zwangsverwalter nicht an die zwischen dem Bekl. und den vormaligen Vermietern am 10. März 1993 geschlossene Modernisierungsvereinbarung gebunden. Vielmehr tritt der Zwangsverwalter des Grundstücks in den gültigen Mietvertrag in der zum Zeitpunkt des Beginns der Zwangsverwaltung geltenden Fassung in vollem Umfang ein (Urt. der Kammer vom 2.3.1987, 62 S 181/86, GE 1987, 517 f.; HansOLG Hamburg; RE, GE 1990, 41 f.; LG Köln, NJW-RR 1991, 80 ff.; Zeller-Stöber, § 152 ZVG, Rz. 9.3.). Soweit er sich auf die herrschende Auffassung in der Rechtsprechung beruft, wonach er gemäß § 152 Abs. 2 ZVG i.V.m. §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB nicht verpflichtet sei, nicht übergegangene Kautionsguthaben auszuzahlen, betrifft dies eine andere Fallgestaltung, nämlich den faktischen Abfluß aus dem ihm zur Verwaltung übertragenen Sondervermögen, welchem die geltend gemachten Kautionsguthaben bereits zuvor nicht zugeflossen waren. Insoweit wäre dies eine unzulässige Besserstellung der Mieter als Gläubiger von Forderungen gegen die Zwangsverwaltungsschuldner gegenüber den anderen Gläubigern (LG Köln, NJW-RR 1991, 80 ff.).

Das mit der Widerklage geltend gemachte Begehren des Bekl., unter Ver weis auf die mit den Zwangsverwaltungsschuldnern geschlossene Modernisierungsvereinbarung keinen Mietzins zu zahlen, stellt demgegenüber eine originäre Forderung gegen den Kl. als Zwangsverwalter des ihm zur Verwaltung übertragenen Sondervermögens dar. Der Bekl. begehrt damit nicht die Rückzahlung vor Beschlagnahme begründeter Verbindlichkeiten. Vielmehr ist die Forderung des Bekl. erst gegenüber dem Kl. durch an diesen am 5. August 1996 erfolgte Zahlung in Höhe von 1.874,18 DM entstanden. Damit liegt nicht der Fall vor, in dem vom Zwangsverwalter die Rückforderung von in der Vergangenheit an den Zwangsverwaltungsschuldner gezahlten Beträge verlangt wird, die an ihn nicht weitergeleitet worden sind. Demnach kann in der Widerklage des Bekl. auch keine den §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB widersprechende Bevorzugung des Bekl. als Mieter gegenüber anderen Gläubigern erblickt werden.

Der Bekl. kann sich jedoch nicht mit Erfolg auf die mit den ehemaligen Vermietern geschlossene Modernisierungsvereinbarung vom 5./10. März 1993 berufen.

Seine Mietzahlungspflicht ist durch diese mit den vormaligen Eigentümern getroffene Abrede nicht aufgehoben worden. Nach dem Wortlaut, dem systematischen Zusammenhang und dem Sinn und Zweck der Modernisierungsvereinbarung haben die sie schließenden Parteien mit dem Satz "Während der Bauzeit in seiner Wohnung hat unser Mandant keine Miete zu entrichten" lediglich den Zeitraum gemeint, in dem während der aktuellen Bauphase in der Wohnung gearbeitet wird und der Bekl. die Umsetzwohnung bewohnen mußte. Die Parteien waren ausweislich des unmittelbar davor stehenden Satzes davon ausgegangen, die Bauarbeiten innerhalb kurzer Zeit durchzuführen. Dies war bis Ende Juli 1993 weitgehend der Fall, so daß der Bekl. offensichtlich danach wieder in seine Wohnung eingezogen ist. Für den Fall, daß die Bauarbeiten beendet sein würden, ohne daß Einigkeit über die Erfüllung aller Verpflichtungen bestand, wurde - wie die angefochtene Entscheidung zutreffend ausgeführt hat - keine Vereinbarung getroffen.

Der Eigentümer hatte mit dem Mieter eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, wonach für die Dauer der Bauarbeiten kein Mietzins gezahlt werden mußte. Später wurde die Zwangsverwaltung angeordnet; der Zwangsverwalter verlangte rückständigen Mietzins und meinte, die früher getroffene Vereinbarung sei für ihn nicht bindend.

Mit Urteil vom 14. April 1997 stellte das Landgericht Berlin fest, daß der Zwangsverwalter grundsätzlich in die bestehenden Mietverträge in vollem Umfang eintritt, also auch in etwaige Zusatzvereinbarungen. Der Mietverzicht des Eigentümers war damit auch für den Zwangsverwalter bindend. Letztlich verlor der Mieter den Prozeß dann aber doch, weil die Vereinbarung so auszulegen war, daß nur während der aktuellen Bauphase in der Wohnung keine Miete gezahlt werden mußte, nicht aber bis zum letzten Pinselstrich des letzten Handwerkers.