Zwangsverwalter

Zwangsverwalter; Hauswartsdienstverhältnis; Erfüllungsvereinbarung; Dienstwohnung; Dienstlohn; Beschlagnahme; Mietzahlungsanspruch

1. Bei Anordnung der Zwangsverwaltung tritt der Zwangsverwalter nicht in ein bestehendes Hauswartsdienstverhältnis ein.

2. Ohne ausdrückliche Erfüllungsvereinbarung ist der Hauswart dann verpflichtet, den vollen Mietzins für die Dienstwohnung an den Zwangsverwalter zu entrichten; wegen des Dienstlohns hat er sich an den Eigentümer zu halten.

Die Bekl. waren von der Eigentümerin eines Grundstücks, der F. AG, als Hauswartsleute zu einem monatlichen Entgelt von 250,00 DM eingestellt worden. Dieses Geld sollte mit der rund 350,00 DM betragenden Monatsmiete für die auf dem Grundstück gelegene Hauswartdienstwohnung verrechnet werden. Die Eigentümerin nahm eine Aufteilung in Wohnungseigentum vor und veräußerte etwa die Hälfte der Wohnungen. Dann wurde sie notleidend; über die in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen wurde die Zwangsverwaltung angeordnet, darunter auch die Hauswartdienstwohnung. Das Hauswartsehepaar erfüllte (angeblich, das blieb streitig) seine Hauswartdienstleistungen weiter und verrechnete ohne Zustimmung des Zwangsverwalters nach wie vor 250,00 DM mit dem an den Zwangsverwalter zu entrichtenden Mietzins. Dieser machte schließlich einen auf 4.000,00 DM aufgelaufenen Rückstand gerichtlich geltend. Das Amtsgericht Schöneberg hat der Klage erstinstanzlich stattgegeben; die Berufung der Bekl. wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

Dem Kl. steht als Zwangsverwalter hinsichtlich der von den Bekl. gemieteten Wohnung ein Anspruch auf Zahlung von 4.000,00 DM (250,00 DM x 16) gemäß § 535 S. 2 BGB in Verbindung mit § 152 Abs. 2 ZVG zu, da die Bekl. in der Zeit von Januar 1994 bis einschließlich April 1995 den Mietzins - teilweise - in Höhe von monatlich 250,00 DM nicht geleistet haben.

1. Die Bekl. können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß die Forderung nicht entstanden sei. Insoweit tragen sie zwar vor, daß sie vor Anordnung der Zwangsverwaltung über die von ihnen gemietete Wohnung mit der Eigentümerin der Wohnung, der F. AG, eine Erfüllungsvereinbarung dahingehend getroffen haben, daß der geschuldete Mietzins sich aus einer Geldleistung - die die Bekl. unstreitig erbracht haben - und einer zu erbringenden Hauswartsleistung zusammensetzt. Auch würde eine derartige Erfüllungsvereinbarung als Teil des Mietvertrages unmittelbar für und gegen den Kl. wirken, da dieser als Zwangsverwalter der betroffenen Wohnung gemäß § 152 Abs. 2 ZVG in gültige Mietverträge in vollem Umfang eintritt. Zwischen den Bekl. und der F. AG ist jedoch eine solche Erfüllungsvereinbarung nicht getroffen worden. Die Bekl., die insoweit darlegungs- und beweispflichtig sind, berufen sich lediglich auf ein Schreiben des Rechtsanwalts vom 7. September 1988. Aus diesem Schreiben wird aber deutlich, daß zwischen den Bekl. und der F. AG keine Erfüllungsvereinbarung verabredet wurde, sondern daß zwei Vertragsverhältnisse, nämlich ein Mietvertrag und ein Dienstvertrag, vorlagen und daß der geschuldete Mietzins auch die 250,00 DM beinhaltete und nicht von vornherein um diese Höhe reduziert war.

2. Der Anspruch des Kl. ist auch nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen.

a) Die Aufrechnung scheitert bereits daran, daß den Bekl. kein Anspruch gegen den Kl. auf Zahlung von monatlich 250,00 DM aus dem Hauswartsdienstvertrag zusteht. Ein Hauswartsdienstvertrag ist zwischen den Parteien nicht geschlossen worden. Vertragspartnerin der Bekl. war unstreitig die F. AG. Sie ist es auch nach Anordnung der Zwangsverwaltung hinsichtlich der von den Bekl. gemieteten Wohnung am 2. Dezember 1993 geblieben. Der Kl. ist nicht kraft Gesetzes in dieses Rechtsverhältnis eingetreten, da er als Zwangsverwalter nicht Rechtsnachfolger des Zwangsverwaltungsschuldners ist (vgl. Zeller-Stöber, ZVG, 14. Aufl. 1993, § 152, Rdnr. 4.1). Der Kl. ist auch nicht durch konkludentes Verhalten in das bestehende Dienstverhältnis eingetreten. Zwar steht es dem Kl. als Zwangsverwalter in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens ab Beschlagnahme frei, in Vertragsbeziehungen des Schuldners einzutreten (vgl. Zeller-Stöber, a.a.O.). Hier folgt jedoch aus den Umständen, daß ein derartiger Eintritt durch konkludentes Verhalten nicht geschehen ist. Dabei kann offenbleiben, ob der Kl. Kenntnis von dem zwischen der F. AG und den Bekl. bestehenden Hauswartsdienstvertrag hatte und ob eine derartige Kenntnis in Verbindung mit der widerspruchslosen Entgegennahme der um jeweils 250,00 DM gekürzten Miete durch den Kl. über einen Zeitraum von 16 Monaten einen ausreichenden Anknüpfungspunkt für einen konkludenten Eintritt in das Dienstverhältnis darstellt. Denn die Annahme eines konkludenten Vertragsabschlusses mit der Folge, daß für die Zukunft nunmehr der alleinige Vertragspartner der Kl. wäre, kommt nur dann in Betracht, wenn die Bekl. das Verhalten des Kl. nicht nur als Eintritt in das Dienstverhältnis verstehen durften, sondern auch so verstanden haben. Letzteres war nicht der Fall. Daß die Bekl. gerade nicht von einem konkludenten Eintritt des Kl. in das Hauswartsdienstverhältnis ausgingen, sondern weiterhin die F. AG als ihren alleinigen Vertragspartner ansahen, folgt daraus, daß die Bekl. das Hauswartsdienstverhältnis zum 30. Juni 1995 unstreitig gegenüber der F. AG und nicht gegenüber dem Kl. kündigten.

Mit der Anordnung der Zwangsverwaltung tritt der Zwangsverwalter in bestehende Mietverträge ein; die Mieter müssen die Miete an ihn bezahlen und nicht an den bisherigen Eigentümer, wenn sie keine Kündigung riskieren wollen. Diese Automatik gilt aber nicht für andere Verträge, etwa Hauswartsdienstverträge. Diese kann der Zwangsverwalter zwar ebenfalls übernehmen; dafür bedarf es aber einer ausdrücklichen oder zumindest konkludenten Erklärung. Daran fehlte es in dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 30. Januar 1996 entschiedenen Fall.

Der Hauswart wollte weiterhin seinen Lohn von der Miete abziehen, während der Zwangsverwalter den vollen Mietzins verlangte.

Das LG Berlin gab dem Zwangsverwalter Recht und begründete dies damit, es hätten zwei getrennte Verträge vorgelegen, bei denen der Zwangsverwalter nur in den Mietvertrag eingetreten sei. Eine Erfüllungsvereinbarung hinsichtlich des Mietzinses, an die auch der Zwangsverwalter gebunden sei, liege nicht vor.

Ob diese Begründung so tragfähig ist, kann bezweifelt werden, denn immerhin hatten nach dem mitgeteilten Sachverhalt der Eigentümer und der Hauswart eben doch zumindest stillschweigend vereinbart, daß die Miete abzüglich des Hauswartslohns gezahlt werden sollte. Eine solche Vereinbarung ist aber Teil des Mietvertrages, in den der Zwangsverwalter eintritt.