Zwangsverwalter

Zwangsverwalter; Wohnraummangellage

1. Der Zwangsverwalter ist nicht als gesetzlicher Vertreter des Vermieters anzusehen; ein etwaiger Verstoß des Vermieters gegen § 5 WiStG kann insoweit nicht dem Verwalter zugerechnet werden.

2. Eine Ausnutzung einer Wohnraummangellage i. S. von § 5 WiStG liegt nicht vor, wenn die Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 20 % lediglich auf ein Absinken des Mietniveaus zurückgeht; eine Tatbegehung durch Unterlassen scheidet aus, da den Vermieter keine Rechtspflicht zum Handeln (Herbeiführung einer Vertragsänderung) trifft.

Mit der vorliegenden Klage begehren die Kl. (Mieter) vom Bekl. (Zwangsverwalter) Rückzahlung überhöhter Mietzinszahlung sowie Feststellung, daß die Kl. ab 1. Juni 1998 einen monatlichen Mietzins von 10,13 DM pro Quadratmeter schulden. Die Kl. haben bereits in einem Rechtsstreit zum Aktenzeichen 102 C 250/96 bzw. 67 S 392/96 in der Berufungsinstanz des Landgerichts ein Urteil erstritten, wonach der Nettokaltmietzins monatlich 13,93 DM pro qm beträgt. Dieses Urteil wurde vom Landgericht am 12.5.1997 verkündet. Die Kl. tragen vor, nach dem Berliner Mietspiegel von 1998 betrage die ortsübliche Miete 8,44 DM. Zuzüglich eines 20 %igen Zuschlages ergebe sich eine Quadratmetermiete von 10,13 DM. Damit liege die derzeit geleistete Miete der Kl. um 3,80 DM pro qm höher und übersteige somit die preisrechtlich zulässige Miete.

Der Bekl. ist der Auffassung, daß durch das Urteil des Landgerichts vom 12.5.1997 rechtskräftig zwischen den Parteien feststeht, daß die von den Kl. geschuldete Nettokaltmiete 13,93 DM betrage. Im übrigen führe das bloße Sinken des Mietpreisniveaus nicht zu einem Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

Die Klage ist nicht begründet. Den Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel geleisteten Mietzinses nicht zu. Voraussetzung für einen solchen Anspruch wäre, daß die Mietzinsvereinbarung gegen § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz verstößt. Danach handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundener Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen läßt oder annimmt. Der Begriff des unangemessen hohen Entgeltes wird in § 5 Abs. 2 Satz 1 Wirtschaftsstrafgesetz näher bestimmt. Hiernach handelt es sich um solche Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringeren Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 v. H. übersteigen, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart oder geändert worden sind. Soweit ein Verstoß gegen § 5 Abs. 5 Wirtschaftsstrafgesetz festgestellt werden kann, ist die Mietzinsabrede nichtig, da die Bestimmung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB darstellt.

Im vorliegenden Fall liegt ein Verstoß des Bekl. gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht vor. Allein die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % führt nicht zu einer Teilnichtigkeit der Mietzinsabrede, sondern weitere Voraussetzung ist, daß der Vermieter den überhöhten Mietzins infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots erhalten haben muß. Bei der hier in Frage stehenden Wohnung ist bei dem Berliner Mietmarkt eine Mangellage anzunehmen, jedoch hat der Bekl. als Zwangsverwalter diese Mangellage nicht ausgenutzt. Ausnutzen ist ein bewußtes Sichzunutzemachen der gegebenen Lage durch den Vermieter zum einen beim Vertragsschluß sowie bei Vertragsänderungen nach Abschluß des Mietvertrages. Im vorliegenden Fall beruht die von den Kl. dargelegte Mietpreisüberhöhung lediglich auf dem Sinken des Mietpreisniveaus im Berliner Mietspiegel 1998 im Verhältnis zum Berliner Mietspiegel 1998 für Wohnungen dieser Baualtersklasse und dieser Ausstattung. Eine Änderung des Mietzinses durch eine Mieterhöhung ist nach Erlaß des Urteils des Landgerichts im Mai 1997 nicht erfolgt. Insoweit fehlt es an einem tatbestandlichen Handeln des Bekl., welches ein Ausnutzen eines geringeren Angebotes beinhaltet. Eine Tatbegehung durch Unterlassen scheidet hingegen aus, da den Vermieter keine Rechtspflicht zum Handeln trifft, also eine Vertragsänderung herbeizuführen (vgl. Beuermann, GE 1997, Seite 583 f.)

Auch eine Anknüpfung an den ursprünglichen Verstoß der Vermieterin, nämlich die Vereinbarung der überhöhten Miete bei Abschluß des Mietvertrages oder nachfolgende Mieterhöhungserklärungen in den folgenden Jahren, scheidet im vorliegenden Fall aus. Zum einen richtet sich die vorliegende Klage gegen den Zwangsverwalter, der selbst nicht den Mietvertrag abgeschlossen hat oder Mieterhöhungserklärungen vorgenommen hat. Der Zwangsverwalter ist auch nicht als gesetzlicher Vertreter des Vermieters anzusehen, so daß ihm auch etwaige Verstöße des Vermieters nicht zugerechnet werden können.

Im übrigen steht auch die Rechtskraft des Urteils vom 12. Mai 1997 einer solchen Anknüpfung entgegen. In dem Urteil ist festgestellt worden, daß die Bekl. einen Mietzins von 13,93 DM pro Quadratmeter netto kalt schulden. Dieses Feststellungsurteil erwächst zwischen den Parteien insoweit in Rechtskraft, daß die preisrechtlich zulässige Miete zwischen den Parteien feststeht und es eines weiteren Handelns des Vermieters oder des Zwangsverwalters bedarf, um erneut einen Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz auszulösen. Hierzu reicht das bloße Sinken des Mietzinsniveaus nicht aus, so daß die Rückforderungsansprüche der Kl. nicht begründet sind.