Zwangsverwalter

Zwangsverwalter; Bindung; Mietzins; Vereinbarung

Frühere Vereinbarungen von Mieter und Vermieter über die Mängelbeseitigung in der Wohnung und Verrechnung der dafür entstehenden Kosten mit der Miete muß der Zwangsverwalter gegen sich gelten lassen.

Die beklagten Mieter wurden am 16.4.1999 durch die Hausverwalterin aufgefordert, gemäß einem Angebot der Fa. R. in einzelnen Räumen ihrer Wohnung die Türen und Fenster erneuern zu lassen. Bereits im Jahre 1998 hatten die Bekl. im Einvernehmen mit der Hausverwaltung in anderen Räumen der Wohnung eine Erneuerung der Fensteranlage vorgenommen und die hierfür aufgewendeten Kosten mit der Miete verrechnet.

Durch Beschluß des AG Köln v. 29.4.1999 wurde die Zwangsverwaltung der Wohnung angeordnet und der Kl. als Verwalter bestellt. Dies wurde den Bekl. mitgeteilt. Gleichwohl erteilten sie den Auftrag für den Einbau der Fenster. Die den Bekl. hierfür in Rechnung gestellten Kosten von 4.675,96 DM wurden von der Stadt Köln beglichen.

Die Bekl. haben nicht vollständig Miete gezahlt. Der Kl. hat mit der Klage ursprünglich weitergehende Zahlungen in Höhe von 4.192,82 DM geltend gemacht. Für die Berechnung dieses Betrags legt er im Hinblick auf Mängel an der Fensteranlage einen geminderten Mietzins zugrunde.

Nach Rechtshängigkeit der Klage hat die Stadt Köln eine Zahlung geleistet. Die Parteien haben daraufhin den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Kl. begehrt weitere Mietzinszahlung. Die Bekl. sind der Ansicht, die Mietzinsforderung sei durch die Aufrechnung mit den Kosten für die Erneuerung der Fenster erloschen. Diese Aufrechnung sei auch dem Kl. gegenüber wirksam.

Die Klage ist nicht begründet und daher abzuweisen. Dem Kl. steht für die Monate Mai bis Oktober 1999 kein Zahlungsanspruch zu, weil der Mietzins aufgrund der im April 1999 zwischen der Verwalterin und den Bekl. Betroffenen Vereinbarung um die Kosten der Fenstererneuerung in Höhe von 4.675,96 DM reduziert worden ist. Dieser Betrag übersteigt zusammen mit den geleisteten Zahlungen von 2.097,94 DM den vom Kl. für diesen Zeitraum insgesamt beanspruchten Mietzins von 6.290,76 DM (sechs Monate a 1.048,46 DM).

Diese Vereinbarung ist auch dem Kl. als Zwangsverwalter gegenüber wirksam, weil sie eine Abänderung des Mietvertrages herbei geführt hat, an die der Zwangsverwalter gebunden ist (vgl. LG Berlin GE 1997, 1107; LG Lüneburg Rpfleger 1987, 513). Es handelt sich nicht um eine Vorausverfügung im Sinne von § 1124 BGB. Der Zwangsverwalter muß den Mietvertrag mit dem Inhalt übernehmen, der zum Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung gilt. Das wirksame Zustandekommen dieser Vereinbarung ist nicht zweifelhaft. Insbesondere hatte die Hausverwalterin aufgrund der bereits im Vorjahr praktizierten Verfahrensweise zumindest Anscheinsvollmacht. Daß die Vereinbarung vornehmlich darauf abzielt, den Gläubigern den Zugriff auf die Vermögenswerte zu entziehen, scheidet im Hinblick auf die vom Kl. selbst eingeräumten Mängel an der Fensteranlage aus.

Der Kl. hat auch die auf den für erledigt erklärten Teil der Klageforderung entfallenden Kosten zu tragen. Auch ohne die nachträgliche Zahlung hätte die Klage keinen Erfolg gehabt, weil der Mietzins - wie bereits ausgeführt ist - von Anfang um die Kosten der Fenstermodernisierung reduziert war und die Bekl. den verbleibenden Betrag bereits vor Klageerhebung gezahlt haben.