Zwangsversteigerung, Sonderkündigungsrecht des Erstehers

Zwangsversteigerung, Sonderkündigungsrecht des Erstehers; Zuschlagsbeschluss; Mietvorauszahlung; Baukostenzuschuss; Kündigungsrecht

Ist ein Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zu 31. Januar 2007 (einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57 c ZVG zu den am Versteigerungstermin geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durchgeführt worden und hat der auf dieser Grundlage nach dem 31. Januar 2007 erteilte Zuschlagsbeschluss Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (§ 57 a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des § 57 c ZVG gemäß § 57 d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen des § 57 c ZVG.

1 Die Kl. nehmen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe von Wohnräumen in einem Einfamilienhaus in Anspruch, das sie am 13. Februar 2007 im Wege der Zwangsversteigerung erworben haben.

2 Die Bekl. zu 1 und 2 haben von ihrem Sohn H. R., dem früheren Eigentümer und Schuldner des Zwangsversteigerungsverfahrens, mit Vertrag vom 15. September 1999 die Räumlichkeiten im Untergeschoss des Anwesens zu einer monatlichen Miete von 600 DM gemietet. Zuvor hatten die Bekl. ihrem Sohn einen Baukostenzuschuss in Höhe von 200.000 DM durch Zahlung auf dessen Baukonto gewährt und hatte dieser das streitige Grundstück erworben und darauf nach dem Abriss des vorhandenen Gebäudes einen Neubau errichtet.

3 Nach dem zwischen H. R. und den Bekl. zu 1 und 2 abgeschlossenen Mietvertrag vom 15. September 1999 ist der Baukostenzuschuss als Mietvorauszahlung mit den künftigen Mieten und Nebenkosten zu verrechnen. Die Bekl. zu 1 und 2 haben die vermieteten Räumlichkeiten nie bezogen, sondern diese mit Einwilligung des H. R. mit Vertrag vom 1. Februar 2001 an seinen Bruder, den Bekl. zu 3, untervermietet.

4 Die Kreissparkasse G. beantragte die Zwangsversteigerung des Grundstücks. In dem Versteigerungstermin vom 31. Januar 2007 meldeten die Bekl. zu 1 und 2 eine noch nicht durch Verrechnung erloschene Mietvorauszahlung aus dem Jahr 1999 in Höhe von 200.000 DM an. Das Gericht wies anschließend bei der Verlesung der Versteigerungsbedingungen darauf hin, dass im Falle von Mietvorauszahlungen zur Schaffung des Mietraums das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gemäß § 57 c ZVG für die Dauer der Abgeltung der vom Mieter geleisteten Zahlungen ausgeschlossen sei. Die Kl. blieben mit einem Gebot von 160.000 € (50 % des festgesetzten Verkehrswertes) Meistbietende. Auf Antrag der betreibenden Gläubigerin wurde die Zuschlagserteilung um zwei Wochen aufgeschoben und erfolgte mit Beschluss vom 13. Februar 2007. Darin heißt es unter Ziffer 4: „Im Übrigen gelten die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen (Stand: 31.1.2007)". Der Zuschlagsbeschluss wurde rechtskräftig.

5 Mit Schreiben vom 28. Februar 2007 kündigten die Kl. gegenüber den Bekl. zu 1 und 2 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG. Die Bekl. zu 1 und 2 widersprachen der Kündigung. Mit Schreiben vom 3. April 2007 wurde ferner der Bekl. zu 3 zur Räumung aufgefordert.

6 Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

7 Die Revision der Kl. hat keinen Erfolg.

I. 8 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

9 Den Kl. stehe kein Anspruch auf Räumung der Mieträume zu. Ein Kündigungsrecht nach § 57 a ZVG bestehe nicht, weil die Voraussetzungen des § 57 c ZVG gegeben seien.

10 § 57 c ZVG sei am Tag der Versteigerung, dem 31. Januar 2007, gültig gewesen. Die Vorschrift gehöre zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen, die in §§ 44 bis 65 ZVG geregelt seien. Im Zuschlagsbeschluss sei ausdrücklich geregelt worden, dass die Versteigerungsbedingungen Stand 31. Januar 2007 gelten. Bei dem Zuschlagsbeschluss handele es sich um einen Vollstreckungsakt mit privatrechtsgestaltendem Charakter. Er enthalte in der Beschlussformel die Bezeichnung der Versteigerungsbedingungen. Sinn und Zweck der Versteigerungsbedingungen sei es auch, Bietern zu ermöglichen, den Wert eines Objektes abzuschätzen. Die Beteiligten müssten auf die festgestellten und verlesenen Versteigerungsbedingungen vertrauen können, die die Verfahrensgrundlage bildeten und auf die sich die Geboteaufforderung gründe.

Dabei sei es von Bedeutung, ob die Kündigungsschutzregel des § 57 c ZVG gelte. Bei der Versteigerung habe sie gegolten, weshalb die Kl. sich darauf hätten einstellen können. Umgekehrt könne der Kündigungsschutz nach § 57 c ZVG dem betroffenen Mieter Anlass geben, von einem Gebot abzusehen. Die Versteigerungsbedingungen seien im Termin festgestellt und gemäß § 82 ZVG im Zuschlagsbeschluss bezeichnet worden. Der Zuschlag gelte als staatlicher Hoheitsakt so, wie er ausdrücklich laute. Entscheidend sei daher nicht, dass das Kündigungsrecht erst mit Zuschlag entstanden sei, sondern dass das Kündigungsrecht in der Gestalt und zu den im Zuschlagsbeschluss festgelegten Bedingungen, also nur mit den Einschränkungen des § 57 c ZVG, entstanden sei.

11 Die Voraussetzungen des § 57 c ZVG lägen vor. Die Miete sei mit einem sonstigen zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums geleisteten Beitrag zu verrechnen. Die Bekl. zu 1 und 2 hätten dem Vermieter 200.000 DM auf dessen Baukonto überwiesen. Mit diesem Geld sei das Grundstück erworben und neu bebaut worden. Daher sei auch die ungeschriebene Voraussetzung erfüllt, dass der Zuschuss den Wert des Grundstücks erhöht haben und vor Fertigstellung des Bauwerks gezahlt worden sein müsse.

II. 12 -13 (...)

III. 14 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Kl. können von den Bekl. nicht die Herausgabe und Räumung der vermieteten Räumlichkeiten in dem ersteigerten Anwesen verlangen. Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gemäß § 57 a ZVG ist wegen eines zu verrechnenden Baukostenzuschusses im Sinne des bis zum 31. Januar 2007 geltenden § 57 c Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 ZVG aufgeschoben.

15 1. Entgegen der Auffassung der Revision können die Kl. nicht deshalb von ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG Gebrauch machen, weil § 57 c ZVG durch Art. 11 Nr. 5 des Zweiten Gesetzes zur Modernisierung der Justiz vom 22. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3416, im Folgenden: Zweites Justizmodernisierungsgesetz) mit Wirkung vom 1. Februar 2007 und damit vor Erteilung des Zuschlags am 13. Februar 2007 aufgehoben worden ist. Die Aufhebung dieser Vorschrift hat sich auf die Rechte und Pflichten der Parteien nicht ausgewirkt, weil die Bestimmung nach dem Inhalt des Zuschlagsbeschlusses insoweit anwendbar bleibt.

16 a) Der Zuschlagsbeschluss ist bestimmend für die Rechtsstellung des Erstehers und für die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten (RGZ 138, 125, 127; BGHZ 53, 47, 50). Die nach § 82 ZVG in die Entscheidung aufzunehmenden Versteigerungsbedingungen stellen dabei einen notwendigen Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses dar (Hintzen in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 82 Rn. 12). Davon ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen, indem es auf dieser Grundlage die Rechte und Pflichten der Beteiligten ermittelt hat. Es hat rechtsfehlerfrei eine Beschränkung des Kündigungsrechts angenommen, denn nach dem Inhalt des Zuschlagsbeschlusses, der aufgrund des Versteigerungstermins vom 31. Januar 2007 ergangen ist, sollten die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen Stand 31. Januar 2007 gelten. Dazu gehörte zu diesem Zeitpunkt auch die erst mit Wirkung vom 1. Februar 2007 aufgehobene Vorschrift des § 57 c ZVG.

17 b) Anders als die Revision meint, steht der Anwendung der Vorschrift nicht entgegen, dass der Gesetzgeber sie aufgehoben hat, ohne eine gesonderte Anordnung für ihre Fortgeltung zu treffen. Zwar enthält das Zweite Justizmodernisierungsgesetz keine Überleitungsbestimmung hinsichtlich der Vorschrift des § 57 c ZVG und ist ihr Wegfall daher auch in laufenden Verfahren zu berücksichtigen (Hintzen, aaO., § 186 Rn. 3; Weis, ZfIR 2007, 477, 479; a. A wohl Storz/Kiderlen, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 11. Aufl., B 1.3.2 bei Fn. 82 c). Daraus folgt jedoch nur, dass es nach dem 31. Januar 2007 für die Anmeldung einer Forderung im Sinne von § 57 c Abs. 1 ZVG mit der Folge des Aufschubs des Kündigungsrechts keine gesetzliche Grundlage mehr gab. Am 31. Januar 2007, dem Tag der Versteigerung, war die Vorschrift hingegen noch in Kraft und gehörte somit zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen, zu denen die Versteigerung an diesem Tag durchgeführt wurde. Aus diesem Grund hatte das Versteigerungsgericht die Bekl. zu Recht gemäß § 57 d Abs. 1 ZVG zur Anmeldung ihrer Rechte aufgefordert und die erfolgten Anmeldungen gemäß § 57 d Abs. 2 im Versteigerungstermin bekannt gegeben. Der Zuschlagsbeschluss ist ausdrücklich auf der Grundlage der am 31. Januar 2007 geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen ergangen und hat mit diesem Inhalt auch Rechtskraft erlangt. Daran wären die Kl. selbst dann gebunden, wenn die Entscheidung mit diesem Inhalt nicht hätte ergehen dürfen, denn eine Bindung an die durch den Zuschlagsbeschluss geschaffene Rechtslage tritt auch dann ein, wenn er rechtsfehlerhaft ergangen ist (vgl. RGZ, aaO., 127; 70, 399, 401; 67, 380, 383; BGH, Urteil vom 19. Oktober 1959 - VII ZR 68/58, WM 1960, 25, unter II 2; Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 81 Rn. 18; Hintzen, aaO., § 82 Rn. 4; Steiner/Storz, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Aufl., § 81 Rn. 31, 35; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 81 Rn. 9). Dem Berufungsgericht ist daher darin beizupflichten, dass das mit dem Zuschlagsbeschluss vom 13. Februar 2007 entstandene außerordentliche Kündigungsrecht der Bekl. (§ 57 a ZVG) zu den im Zuschlagsbeschluss festgelegten Bedingungen - nämlich den am 31. Januar 2007 geltenden gesetzlichen Bedingungen - und somit nur mit den Einschränkungen des am 31. Januar 2007 noch gültigen § 57 c ZVG entstanden ist.

18 2. Das Berufungsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass der gesamte von den Bekl. zu 1 und 2 gezahlte Betrag im Sinne des § 57 c ZVG der Schaffung des Mietraums gedient hat und daher insgesamt für den Aufschub des Kündigungsrechts nach § 57 c Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 ZVG zu berücksichtigen ist.

19 a) Vergeblich macht die Revision - unter Berufung auf den Umstand, dass ein Betrag von 150.000 DM von den Bekl. zu 1 und 2 auf ein Konto ihres Sohnes geleistet wurden, von dem dieser zunächst den Grundstückkaufpreis beglichen hat - geltend, die Baukostenzuschüsse seien zumindest teilweise für den Erwerb des Grundstücks und den Abriss des darauf befindlichen alten Gebäudes verwendet und deshalb nicht im Sinne des § 57 c Abs. 1 Nr. 1 ZVG zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums geleistet worden. Zwar ist es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlich, dass die Zahlungen des Mieters dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu erhöhen (BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01 -, WM 2002, 1689, unter II 2 a; Urteil vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88 -, WM 1989, 866, unter 2 b bb (2)). Diese Voraussetzung hat das Berufungsgericht aber rechtsfehlerfrei bejaht.

20 Die durch § 57 c ZVG begründete Sonderstellung des Mieters gegenüber den Gläubigern rechtfertigt sich daraus, dass der Mieter mit seinen Leistungen einen Sachwert geschaffen hat, der dem späteren Eigentümer und den Grund-stücksgläubigern zugute kommt (Senatsurteil vom 25. November 1958 - VIII ZR 151/57 -, WM 1959, 120, unter 4 b mit Anm. Thieme, MDR 1959, 387; vgl. auch BGHZ 15, 296, 304). Es ist insoweit ausreichend, dass tatsächliche Leistungen auch nur mittelbar zum Aufbau des Grundstücks erbracht wurden (BGHZ 37, 346, 349 f.; 53, 35, 38; Senatsurteil vom 25. November 1958, aaO.). Dabei ist auf eine wirtschaftliche Betrachtung abzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni 2002, aaO., unter II 2 a). Dass die Mieterleistungen der Bekl. zu 1 und 2 jedenfalls mittelbar dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu erhöhen, ergibt sich bei wirtschaftlicher Betrachtung aus dem Umstand, dass ihr Sohn nach Erhalt der vereinbarten Baukostenzuschüsse wirtschaftliche Investitionen in einer diese Beträge übersteigenden Höhe durch die vollständige Errichtung des Neubaus getätigt hat.

21 (...)

Das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (§ 57 a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des ab dem 1. Februar 2007 außer Kraft getretenen § 57 c ZVG gemäß § 57 d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, unterliegt auch dann den Beschränkungen des § 57 c ZVG, wenn nach dem später rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen nach dem Stand vom 31. Januar 2007 gelten sollten.

Die Kläger nahmen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe von Wohnräumen in einem Einfamilienhaus in Anspruch, das sie am 13. Februar 2007 im Wege der Zwangsversteigerung erworben hatten. In dem Versteigerungstermin vom 31. Januar 2007 hatten die Beklagten zu 1 und 2 eine noch nicht durch Verrechnung erloschene Mietvorauszahlung aus dem Jahr 1999 in Höhe von 200.000 DM angemeldet, weil sie ihrem Sohn einen Baukostenzuschuss in dieser Höhe durch Zahlung auf dessen Baukonto gewährt hatten, der nach dem zwischen ihnen abgeschlossenen Mietvertrag vom 15. September 1999 als Mietvorauszahlung mit den künftigen Mieten und Nebenkosten zu verrechnen gewesen war. Ihr Sohn hatte das streitige Grundstück erworben und darauf nach dem Abriss des vorhandenen Gebäudes einen Neubau errichtet.

Das Gericht wies im Termin am 31. Januar 2007 bei der Verlesung der Versteigerungsbedingungen darauf hin, dass im Falle von Mietvorauszahlungen zur Schaffung des Mietraums das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gemäß § 57 c ZVG für die Dauer der Abgeltung der vom Mieter geleisteten Zahlungen ausgeschlossen sei. Die Kläger blieben mit einem Gebot von 160.000 € (50 % des festgesetzten Verkehrswertes) Meistbietende. Auf Antrag der betreibenden Gläubigerin wurde die Zuschlagserteilung um zwei Wochen aufgeschoben und erfolgte mit Beschluss vom 13. Februar 2007. Darin heißt es unter Ziffer 4: „Im Übrigen gelten die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen (Stand: 31. Januar 2007)." Der Zuschlagsbeschluss wurde rechtskräftig.

Mit Schreiben vom 28. Februar 2007 kündigten die Kläger gegenüber den Beklagten zu 1 und 2 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG. Die Beklagten zu 1 und 2 widersprachen der Kündigung. Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision der Kläger hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht des BGH konnten die Kläger von den Beklagten nicht die Herausgabe und Räumung der vermieteten Räumlichkeiten in dem ersteigerten Anwesen verlangen, weil ihr Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG wegen eines zu verrechnenden Baukostenzuschusses im Sinne des bis zum 31. Januar 2007 geltenden § 57 c Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 ZVG aufgeschoben gewesen sei; dessen Aufhebung habe sich nicht auf die Rechte und Pflichten der Parteien ausgewirkt, weil die Bestimmung nach dem Inhalt des Zuschlagsbeschlusses insoweit anwendbar geblieben sei.

Dieser sei bestimmend für die Rechtsstellung des Erstehers und für die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten einträten.

Der Anwendung der Vorschrift stehe nicht entgegen, dass der Gesetzgeber sie aufgehoben habe, ohne eine gesonderte Anordnung für ihre Fortgeltung zu treffen. Am 31. Januar 2007, dem Tag der Versteigerung, sei die Vorschrift noch in Kraft gewesen und habe zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen gehört, zu denen die Versteigerung an diesem Tag durchgeführt worden sei. An den Inhalt des ausdrücklich auf der Grundlage der am 31. Januar 2007 geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen ergangenen und rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss würden die Kläger selbst dann gebunden sein, wenn die Entscheidung mit diesem Inhalt nicht hätte ergehen dürfen; denn eine Bindung an die durch den Zuschlagsbeschluss geschaffene Rechtslage trete auch dann ein, wenn er rechtsfehlerhaft ergangen sei.

Das Berufungsgericht habe auch zu Recht angenommen, dass der gesamte von den Beklagten zu 1 und 2 gezahlte Betrag im Sinne des § 57 c ZVG der Schaffung des Mietraums gedient habe und daher insgesamt für den Aufschub des Kündigungsrechts nach § 57 c Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 ZVG zu berücksichtigen gewesen sei. Es sei insoweit ausreichend, dass tatsächliche Leistungen auch nur mittelbar zum Aufbau des Grundstücks erbracht worden seien, wobei auf eine wirtschaftliche Betrachtung abzustellen sei. Dass die Mieterleistungen der Beklagten zu 1 und 2 jedenfalls mittelbar dazu gedient hätten, den Wert des Grundstücks zu erhöhen, ergebe sich bei wirtschaftlicher Betrachtung aus dem Umstand, dass ihr Sohn nach Erhalt der vereinbarten Baukostenzuschüsse wirtschaftliche Investitionen in einer diese Beträge übersteigenden Höhe durch die vollständige Errichtung des Neubaus getätigt habe.