Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung; Zuschlagsversagung bei unzulässigem Doppelausgebot

Wird ein Grundstück doppelt ausgeboten, obwohl die verlangten abweichenden Bedingungen den gesetzlichen Bedingungen inhaltlich entsprechen, ist der Zuschlagsversagungsgrund des § 83 Nr. 1 ZVG gegeben.

I. 1 Die Beteiligten zu 1 und 2 betreiben die Teilungsversteigerung ihres im Eingang dieses Beschlusses genannten Grundbesitzes. Das sich darauf befindliche Haus ist zumindest teilweise vermietet.

2 In dem Versteigerungstermin am 3. März 2011 beantragte der Beteiligte zu 1 abweichende Versteigerungsbedingungen des Inhalts, dass auf das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG verzichtet werde. Das Vollstreckungsgericht bot das Grundstück darauf hin doppelt aus, und zwar zum einen zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen und zum anderen zu abweichenden Bedingungen mit dem Wegfall des Sonderkündigungsrechts. Meistbietende auf das Ausgebot zu den gesetzlichen Bedingungen blieb die Beteiligte zu 3 mit einem Gebot von 305.000 €. Meistbietender auf das Gebot zu den abweichenden Bedingungen ist der Beteiligte zu 4 mit einem Gebot von 237.500 €. Mit Beschluss vom 9. März 2011 wurde der Beteiligten zu 3 der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt.

3 Gegen den Zuschlagsbeschluss hat die Beteiligte zu 3 Beschwerde mit der Begründung eingelegt, sie habe angenommen, dass ihr bei einem Zuschlag zu den gesetzlichen Bedingungen das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG zustehe; tatsächlich sei dieses nach § 183 ZVG aber ausgeschlossen. Das Vollstreckungsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 8. April 2011 abgeholfen und sowohl der Beteiligten zu 3 als auch dem Beteiligten zu 4 den Zuschlag versagt. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte zu 2 die Wiederherstellung des Zuschlagsbeschlusses vom 9. März 2011 erreichen. Die Beteiligte zu 3 beantragt die Zurückweisung der Rechtsbeschwerde.

[...]

III. 5 Die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde bleibt ohne Erfolg. Im Ergebnis hält das Beschwerdegericht die Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen die Entscheidung des Vollstreckungsgerichts vom 8. April 2011 zu Recht für unbegründet. Dieses musste der zulässigen (§ 97 Abs. 1, § 100 Abs. 2 ZVG) Zuschlagsbeschwerde der Beteiligten zu 3 abhelfen, da der Zuschlag auf das von ihr abgegebene Gebot gemäß § 83 Nr. 1 ZVG zu versagen war.

6 1. a) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts ist der Zuschlagsversagungsgrund des § 83 Nr. 1 ZVG - Verletzung eine der Vorschriften über die Feststellung der Versteigerungsbedingungen - allerdings nicht deshalb gegeben, weil im Versteigerungstermin unrichtige gesetzliche Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen worden sind (§ 66 Abs. 1 ZVG). Das war nämlich nicht der Fall. Ausweislich des Protokolls des Versteigerungstermins hat das Vollstreckungsgericht hinsichtlich eines möglichen Sonderkündigungsrechts des Erstehers keine besonderen Bedingungen verlesen, sondern nach Feststellung der bestehen bleibenden Rechte, des geringsten Gebots sowie Maßgaben zu der Verzinsung des Meistgebots und zu den Gerichtskosten lediglich darauf verwiesen, dass „im Übrigen ... die weiteren gesetzlichen Versteigerungsbedingungen" gälten. Diese haben dadurch, dass im weiteren Verlauf des Versteigerungstermins Fehlvorstellungen des Vollstreckungsgerichts von deren Inhalt offenbar wurden, keine Änderung erfahren. Das Vollstreckungsgericht wollte die Versteigerung erkennbar zu den gesetzlichen Bedingungen durchführen und hat das Grundstück demgemäß mit dem Zusatz: „Im Übrigen gelten die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen" mithin gemäß § 183 ZVG ohne ein Sonderkündigungsrecht für die Beteiligte zu 3 zugeschlagen (vgl. § 82 ZVG). Etwas anderes wäre ihm auch nicht möglich gewesen, da die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen nicht zur Disposition des Gerichts stehen, sondern nur auf Antrag eines Beteiligten im Rahmen der Vorgaben des § 59 ZVG geändert werden können (vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 59 Rn. 1).

7 b) Die Voraussetzungen des § 83 Nr. 1 ZVG sind aber deshalb erfüllt, weil die Vorschrift des § 59 Abs. 2 ZVG verletzt ist. Diese lässt ein Doppelausgebot nur zu, wenn ein Beteiligter eine Feststellung des geringsten Gebots oder der Versteigerungsbedingungen verlangt, die von den gesetzlichen Vorschriften abweicht. Hieran fehlte es, da die zu dem Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG beantragten abweichenden Bedingungen den gesetzlichen entsprachen.

8 c) Eine Heilung des Verfahrensmangels gemäß § 84 Abs. 1 ZVG scheidet aus, da nicht ausgeschlossen werden kann, sondern vielmehr nahe liegt, dass das fehlerhafte Doppelausgebot bei den Anwesenden zu Fehlvorstellungen über den Inhalt der gesetzlichen Versteigerungsbedingungen geführt und damit das Recht der Beteiligten zu 3 als Bieterin beeinträchtigt hat.

9 Dem steht, anders als die Rechtsbeschwerde meint, nicht entgegen, dass ein Irrtum über die Bedingungen, zu denen das Versteigerungsobjekt er-worben werden kann, grundsätzlich zu Lasten des Bieters geht und diesen auch nicht zu einer Anfechtung seines Gebots berechtigt (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 150/07, BGHZ 177, 62, 67 f.). Denn die strikte Bindung des Bieters an sein Gebot ist unter dem Gesichtspunkt eines fairen Verfahrens nicht zu rechtfertigen, wenn dessen Abgabe durch Fehler des Vollstreckungsgerichts beeinflusst worden ist, die geeignet sind, unrichtige Vorstellungen über wesentliche Merkmale des Versteigerungsobjekts (vgl. Senat, Beschluss vom 30. September 2010 - V ZB 160/09, WM 2010, 2365 Rn. 7 ff. zu irreführenden Angaben bei den Sollangaben nach § 38 ZVG sowie Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 83 Rn. 29 Stichwort „irreführende Auskünfte") oder über den Inhalt der Versteigerungsbedingungen zu erwecken. Eine solche Irreführung lag hier vor. Wie das Beschwerdegericht zutreffend ausführt, konnte ein verständiger Bieter das Mehrfachausgebot zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen einerseits und ohne das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG andererseits nur dahin verstehen, dass die gesetzlichen Bedingungen ein Sonderkündigungsrecht des Erstehers vorsehen.

10 2. Ohne Erfolg bleibt die Rüge der Rechtsbeschwerdeführerin, im Beschwerdeverfahren sei ihr Vortrag übergangen worden, wonach sie auf den Bestand des Zuschlagsbeschlusses vertraut und bereits entsprechende Dispositionen getroffen habe. Dieser Vortrag musste nicht ausdrücklich beschieden werden, da er unerheblich ist. Angesichts der Möglichkeit einer Zuschlagsbeschwerde konnten die Beteiligten vor Ablauf der Beschwerdefrist nicht auf den Bestand des Zuschlagsbeschlusses vertrauen.

11 3. Einer Entscheidung darüber, ob der Zuschlag auf das in einem anderen Ausgebot als das der Beteiligten zu 3 abgegebene und damit nicht erloschene (vgl. Senat, Beschluss vom 16. Februar 2012 - V ZB 48/11, WM 2012, 812, 813 Rn. 6) - Gebot des Beteiligten zu 4 hätte erteilt werden können, bedarf es nicht, da mit der Rechtsbeschwerde nur die Wiederherstellung des Zuschlagsbeschlusses vom 9. März 2011, also die Erteilung des Zuschlags an die Beteiligte zu 3, erstrebt wird. [...]

Der Zuschlag ist zu versagen, wenn ein Grundstück doppelt ausgeboten wird, obwohl die verlangten abweichenden Bedingungen den gesetzlichen Bedingungen inhaltlich entsprechen.

Die Beteiligten zu 1 und 2 betreiben die Teilungsversteigerung ihres Grundbesitzes mit dem darauf befindlichen Haus, das zumindest teilweise vermietet wird. In dem Versteigerungstermin beantragte der Beteiligte zu 1 abweichende Versteigerungsbedingungen des Inhalts, dass auf das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG verzichtet werde. Das Vollstreckungsgericht bot das Grundstück daraufhin doppelt aus, und zwar zum einen zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen und zum anderen zu abweichenden Bedingungen mit dem Wegfall des Sonderkündigungsrechts. Auf die Beschwerde der den Zuschlag erhaltenden Beteiligten zu 3 hat das Vollstreckungsgericht sowohl der Beteiligten zu 3 als auch dem mitbietenden Beteiligten zu 4 den Zuschlag versagt. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte zu 2 die Wiederherstellung des Zuschlagsbeschlusses erreichen.

Die Rechtsbeschwerde blieb ohne Erfolg. Denn der Zuschlag auf das von der Beteiligten 2) abgegebene Gebot sei gemäß § 83 Nr. 1 ZVG zu versagen gewesen, weil die Vorschrift des § 59 Abs. 2 ZVG verletzt sei. Diese lasse ein Doppelausgebot nur zu, wenn ein Beteiligter eine Feststellung des geringsten Gebots oder der Versteigerungsbedingungen verlangt, die von den gesetzlichen Vorschriften abweicht. Hieran fehlte es, da die zu dem Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG beantragten abweichenden Bedingungen – Verzicht auf das Sonderkündigungsrecht – den gesetzlichen entsprochen hätten, weil gem. § 183 ZVG im Falle der Vermietung § 57 a ZVG keine Anwendung finde. Eine Heilung des Verfahrensmangels gemäß § 84 Abs. 1 ZVG scheide aus, da nicht ausgeschlossen werden könne, sondern vielmehr naheliege, dass das fehlerhafte Doppelausgebot bei den Anwesenden zu Fehlvorstellungen über den Inhalt der gesetzlichen Versteigerungsbedingungen geführt und damit das Recht der Beteiligten zu 3 als Bieterin beeinträchtigt habe.