Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung; Verkehrswertermittlung für Altlastengrundstück

Besteht bei einem Grundstück ein ernstzunehmender Altlastenverdacht, muß das Vollstreckungsgericht bei der Verkehrswertermittlung den Verdachtsmomenten nachgehen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über die Bodenbeschaffenheit nutzen. Kosten für ein Bodengutachten sind jedenfalls dann aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das Gutachten auch angesichts der Aussagekraft vorhandener Unterlagen auf den festzusetzenden Verkehrswert haben kann.

1 Die Beteiligte zu 4 betreibt die Zwangsvollstreckung in mehrere ehemals als Gewerbefläche genutzte Grundstücke. Auf dem etwa 73.000 qm großen Gelände sollen sich eine Geflügelmastanstalt, Kraftfahrzeugreparaturwerkstätten sowie eine durch Brand zerstörte Kunststoffabrik befunden haben. Im Hinblick auf diese Nutzungen ist das Gelände im Altstandortkataster des zuständigen Landkreises verzeichnet. Ob die Grundstücke tatsächlich kontaminiert sind, ist unbekannt, da Bodenuntersuchungen bislang nicht stattgefunden haben.

2 Die erste Verkehrswertfestsetzung des Amtsgerichts wurde in der Beschwerdeinstanz unter anderem deshalb aufgehoben, weil das zugrundeliegende Sachverständigengutachten nicht erkennen ließ, wie sich die Möglichkeit einer Bodenverunreinigung auf den Wert der Grundstücke auswirkt. Das Beschwerdegericht hielt es allerdings nicht für erforderlich, ein Bodenprobengutachten einzuholen, sondern für ausreichend, die mögliche Kontaminierung bei der Wertberechnung zu berücksichtigen. Der Sachverständige minderte darauf hin den von ihm ermittelten Bodenwert aufgrund eines "vagen Altlastenverdachts" um fünf Prozent.

3 Auf dieser Grundlage hat das Amtsgericht den Verkehrswert für das ehemalige Gewerbegelände auf insgesamt 1.735.436,40 € festgesetzt. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und zu 2 ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will der Beteiligte zu 2 erreichen, daß der Verkehrswert der Grundstücke unter Berücksichtigung eines einzuholenden Altlastengutachtens neu festgesetzt wird.

II. 4 Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte Rechtsbeschwerde ist zulässig und begründet.

5 1. Das Beschwerdegericht meint, die bloße Möglichkeit einer Bodenverunreinigung reiche nicht aus, um im Rahmen der Verkehrswertfestsetzung Bodenproben zu veranlassen. Konkrete Anhaltpunkte, daß die zu versteigernden Grundstücke tatsächlich kontaminiert seien, lägen nicht vor. Im Altstandortkataster würden sie nur als Flächen geführt, auf denen möglicherweise mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden sei. Auch in der von dem Beteiligten zu 2 eingereichten Stellungnahme der H. GmbH werde die Wahrscheinlichkeit einer Verunreinigung nicht bewertet, sondern lediglich der Verdacht geäußert, daß das Gelände mit LCKW sowie mit Öl- und Kraftstoffrückständen belastet sei. Bei dieser Sachlage trage die von dem Sachverständigen vorgenommene Minderung des Bodenwerts um fünf Prozent der möglichen Bodenverunreinigung ausreichend Rechnung.

6 2. Diese Erwägungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

7 a) Zutreffend geht das Beschwerdegericht allerdings davon aus, daß die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 zulässig ist (§ 74 a Abs. 5 Satz 3 ZVG); denn der Schuldner kann die Verkehrswertfestsetzung unabhängig davon anfechten, ob er eine Herauf- oder eine Herabsetzung des Grundstückswerts erstrebt (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 185/03, WM 2004, 1040).

8 b) Nicht gefolgt werden kann aber der Auffassung des Beschwerdegerichts, die mögliche Kontaminierung der zu versteigernden Grundstücke sei bei der Festsetzung ihres Verkehrswerts in ausreichender Weise berücksichtigt worden.

9 aa) (1) Die Wertermittlung und -festsetzung gemäß § 74 a Abs. 5 Satz 1 ZVG soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegenwirken (vgl. §§ 74 a, 85 a Abs. 1 ZVG) und den Bietinteressenten eine Orientierungshilfe für ihre Entscheidung geben (vgl. BGH, Urt. v. 6. Februar 2003, III ZR 44/02, WM 2003, 2053; Urt. v. 9. März 2006, III ZR 143/05, WM 2006, 867, 868); sie muß daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet sein (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 185/03, WM 2004, 1040, 1041). Das Vollstreckungsgericht ist deshalb verpflichtet, alle den Grundstückswert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art sorgfältig zu ermitteln und bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen (vgl. Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 74 a Anm. 7.5.).

10 Wie sich der - allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken enthaltenden (vgl. Senat, Urt. v. 12. Januar 2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997) - Wertermittlungsverordnung 1988 (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 - WertV - BGBl. I S. 2209) entnehmen läßt, gehört zu den wertbeeinflussenden Eigenschaften eines Grundstücks die Beschaffenheit des Bodens und dessen Belastung mit Ablagerungen (vgl. § 5 Abs. 5 Satz 1 i.V.m. § 3 Abs. 2 WertV). Bestehen ernstzunehmende Anhaltspunkte, daß der Boden eines beschlagnahmten Grundstücks verunreinigt sein könnte, ist das Gericht deshalb grundsätzlich gehalten, mit sachverständiger Hilfe zu ermitteln, ob eine Kontaminierung vorliegt und wie schwerwiegend diese gegebenenfalls ist (vgl. Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 66 Anm. 6.2.c). Es muß Verdachtsmomenten nachgehen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über eine etwaige Verunreinigung nutzen (vgl. zur entsprechenden Pflicht eines Sachverständigen: Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 5 WertV Rdn. 152; Sprengnetter, Grundstücksbewertung, Stand August 2002, S. 9/5/5/1).

11 (2) Konkrete Anhaltspunkte für eine Bodenverunreinigung ergeben sich hier aus der auf einem Altlastenverdacht beruhenden Eintragung der beschlagnahmten Grundstücke in das Altstandortkataster des zuständigen Landkreises. Dem steht, anders als das Beschwerdegericht meint, nicht entgegen, daß die Grundstücke dort nur als Fläche geführt werden, auf der möglicherweise mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist. Die frühere Nutzung des Grundstücks kann nämlich bereits einen ernstzunehmenden Altlastenverdacht begründen. Bei bestimmten Nutzungen, darunter die hier in Frage kommende Herstellung von Kunststoffen, ist einem Grundstück der Altlastenverdacht gewissermaßen auf die "Stirn geschrieben" (Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 5 WertV Rdn. 152 u. 155). Auch Kfz-Reparaturwerkstätten, die sich ebenfalls auf den beschlagnahmten Grundstücken befunden haben sollen, gelten insoweit als Risikonutzungen (Joeris/J. Simon in: Simon/Kleiner/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. Aufl., Rdn. 3.78).

12 bb) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts entspricht es nicht sachgerechter Verkehrswertermittlung, daß das Amtsgericht den Altlastenverdacht durch einen pauschalen Abschlag vom Bodenwert berücksichtigt hat.

13 Da dem Altlastenverdacht in keiner Weise nachgegangen worden ist, es also an jeglichen Befundtatsachen hinsichtlich der tatsächlichen Bodenbeschaffenheit der zu bewertenden Grundstücke fehlt, kann es sich hierbei nur um einen Abschlag handeln, der dem - im Hinblick auf die mögliche Bodenbelastung bestehenden - Erwerbsrisiko Rechnung tragen soll. Ein solcher, rein spekulativer "Risikoabschlag" widerspricht aber dem für die Verkehrswertermittlung geltenden Gebot, das Vorhandensein oder die Abwesenheit wertbeeinflussender Eigenschaften des zu begutachtenden Gegenstands zuverlässig festzustellen (vgl. Kleiber, WiVerw 1990, 200, 201 f. sowie Zimmermann in Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, 2. Aufl., Teil 17 Rdn. 72 f.); er kommt daher allenfalls in Betracht, wenn weitere Erkenntnisse über die Beschaffenheit des Gegenstands nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand erlangt werden können.

14 Hinzukommt, daß die Höhe des Abschlags in dem der Verkehrswertfestsetzung zugrunde liegenden Gutachten nicht begründet worden ist, so daß auch nicht nachvollzogen werden kann, vor welchem Hintergrund sich der Sachverständige - der im übrigen Bodenuntersuchungen durch Fachfirmen empfohlen hatte - für einen Abschlag von fünf Prozent des Bodenwerts entschieden hat.

15 cc) Auf weitere Ermittlungen zu der Bodenbeschaffenheit durfte auch nicht im Hinblick darauf verzichtet werden, daß Bodengutachten zeitaufwendig und teuer sind.

16 (1) Die Zwangsversteigerung stellt einen schwerwiegenden Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Schuldners dar. Der Eingriff ist durch das Interesse des Gläubigers an der Befriedigung seiner Forderung zwar gerechtfertigt, erfordert aber - weil der Schutzbereich von Art. 14 Abs. 1 GG berührt ist - eine Verfahrensgestaltung, die den Belangen des Schuldners ausreichend Rechnung trägt (vgl. BVerfGE 46, 325, 333 ff.; 49, 220, 225; BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 27/04, WM 2005, 136, 138). Hierzu zählen insbesondere Vorkehrungen, die eine - auch im Interesse der Gläubiger liegende - angemessene Verwertung des beschlagnahmten Grundstücks fördern und seiner Verschleuderung entgegenwirken (so zutreffend Budde, Rpfleger 1991, 189, 190; vgl. auch Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 66 Anm. 6.2.c).

17 Da eine richtige und vollständige Wertfestsetzung maßgeblich dazu beiträgt, daß die Versteigerung zu einem angemessenen Verwertungserlös führt, müssen die dafür notwendigen - gemäß § 109 Abs. 1 ZVG zu Lasten des Versteigerungserlöses gehenden - Kosten aufgebracht werden, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind (vgl. Storz, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 9. Aufl., Anm. C 2.1.2, S. 384). Kosten für Spezialgutachten sind jedenfalls dann aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das Ergebnis des Gutachtens - auch angesichts der Aussagekraft vorhandener Unterlagen - auf den festzusetzenden Verkehrswert des Grundstücks haben kann. Dabei werden Kosten um so eher als angemessen anzusehen sein, je stärker der Verkehrswert des Grundstücks von der Eigenschaft beeinflußt wird, deren Ermittlung das Gutachten zu dienen bestimmt ist. In demselben Maß wächst nämlich die Gefahr einer Verschleuderung des Grundstücks. Der Verdacht, daß ein Grundstück stark wertmindernde Eigenschaften besitzt, führt in aller Regel dazu, daß Bietinteressenten, sofern sie überhaupt noch an einem Erwerb interessiert sind, nur geringe Gebote abgeben; diese werden um so geringer sein, je größer das mit dem Verdacht verbundene Risiko ist (vgl. Dorn, Rpfleger 1988, 298, 301). Das begründet bei Grundstücken, bei denen der Verdacht unbegründet, aber nicht ausgeräumt worden ist, die Gefahr, daß sie weit unter ihrem tatsächlichen Verkehrswert versteigert, mithin verschleudert werden.

18 (2) Nach diesen Grundsätzen sind die Kosten für ein orientierendes Bodenprobegutachten, die nach den Angaben des Sachverständigen 10.000 bis 15.000 € betragen, im vorliegenden Fall nicht unverhältnismäßig. Der Sachverständige hat den Wert der zu versteigernden Grundstücke - ohne Berücksichtigung des Altlastenverdachts - auf über 1,8 Mio. € geschätzt. Dem steht das Risiko gegenüber, daß der tatsächliche Wert des Grundstücks wegen der Kontaminierung des Bodens gegen Null geht. Von einem solchen Risiko ist auszugehen, weil die Kosten für die Sanierung eines belasteten Grundstücks den - ohne Altlasten gegebenen - Verkehrswert ohne weiteres übersteigen können (vgl. Dieterich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2004, § 194 Rdn. 106; Freise in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand Dezember 2005, § 5 WertV Rdn. 77) und Anhaltspunkte, die hier zu der Annahme berechtigen, daß etwa erforderliche Sanierungskosten hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückbleiben werden, nicht ersichtlich sind.

19 Daß der zuständige Landkreis derzeit keinen Anlaß sieht, dem Altlastenverdacht nachzugehen, mindert das angenommene Risiko nicht. Zum einen muß ein Erwerber damit rechnen, daß sich der Erkenntnisstand über das Vorliegen schädlicher Bodenbelastungen ändert und er dann als Eigentümer zu Sanierungsmaßnahmen herangezogen wird (vgl. § 4 Abs. 3 BBodSchG). Zum anderen ist zu berücksichtigen, daß die - als Bauerwartungsland eingestuften - Grundstücke nur bebaut werden können, nachdem etwaige Bodenverunreinigungen beseitigt worden sind. Das ergibt sich aus der Auskunft des zuständigen Landkreises vom 7. Juni 2005, wonach die Erteilung einer Baugenehmigung davon abhängt, daß der bestehende Altlastenverdacht entweder ausgeräumt oder das Grundstück saniert wird. Wer das Grundstück in der Erwartung seiner künftigen Bebaubarkeit erwirbt, muß deshalb davon ausgehen, daß dies - sollte der Altlastenverdacht begründet sein - nur nach einer Bodensanierung, deren Kosten derzeit unkalkulierbar sind, möglich ist.

III. 20 Der angefochtene Beschluß ist somit aufzuheben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO), damit dieses die in seinem Ermessen stehende Entscheidung treffen kann, ob es die notwendigen Ermittlungen zur Bodenbeschaffenheit der beschlagnahmten Grundstücke selbst durchführt oder ob es die Sache an das Amtsgericht zurückverweist und diesem die erforderliche Anordnung überträgt (§ 572 Abs. 3 ZPO). (...)

Wird das Grundstück versteigert, ist dessen Verkehrswert vom Vollstreckungsgericht festzusetzen. Damit soll einer Verschleuderung des Grundstück entgegengewirkt werden. Besteht ein ernstzunehmender Altlastenverdacht, so muß das Gericht diesem nachgehen und notfalls ein Bodengutachten einholen, wenn die Kosten dafür in einem angemessenen Verhältnis zu dem Grundstückswert stehen.

Ein Gläubiger des Grundstückseigentümers betreibt die Zwangsvollstreckung in mehrere ehemals als Gewerbefläche genutzte Grundstücke. Auf dem Gelände sollen sich eine Geflügelmastanstalt, Kraftfahrzeugreparaturwerkstatt sowie eine durch Brand zerstörte Kunststoffabrik befunden haben, weswegen das Gelände im Altstandortkataster des zuständigen Landkreises verzeichnet ist. Das Amtsgericht setze den Verkehrswert für das ehemalige Gewerbegelände unter Berücksichtigung einer vom Sachverständigen für angemessen gehaltenen Minderung des Bodenwertes aufgrund eines vagen Altlastenverdachts von 5 % fest.

Die Beschwerde dagegen blieb erfolglos. Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will der Beschwerdeführer erreichen, daß der Verkehrswert der Grundstücke unter Berücksichtigung eines einzuholenden Altlastengutachtens neu festgesetzt wird.

Der BGH hob auf die Beschwerde den angefochtenen Beschluß auf und verwies das Verfahren zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurück. Konkrete Verdachtsmomente für eine etwaige Bodenverunreinigung ergäben sich aus der auf einem Altlastenverdacht beruhenden Eintragung der beschlagnahmten Grundstück in das Altstandortkataster des zuständigen Landkreises. Bei diesem - zudem durch die frühere Nutzung als Geflügelmastanstalt, Kraftfahrzeugreparaturwerkstatt sowie Kunststoffabrik indizierten - Altlastenverdacht reiche der vom Sachverständigen berücksichtigte pauschale Abschlag vom Bodenwert nicht aus. Vielmehr müsse ein Bodengutachten eingeholt erden und der Verkehrswert auf der Grundlage der dadurch gewonnenen Erkenntnisse festgesetzt werden.