Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung; Schuldübernahme; Konfusion bei Indentität von Schuldner und ersteigerndem Gläubiger

Ist der Ersteher eines Grundstücks zugleich Gläubiger einer bestehenbleibenden Hypothek und der dadurch gesicherten Forderung, so erlischt diese regelmäßig nach § 53 Abs. 1 ZVG in Höhe der Hypothek.

Die Parteien streiten um einen Teil eines Versteigerungserlöses.

Der Kl. und seine frühere Ehefrau erwarben je zur Hälfte ein Hofgrundstück von der Bekl. aufgrund eines Kaufvertrages für 180.000 DM. Auf den Kaufpreis wurden 3.500 DM gezahlt; der - einer Wertsicherungsklausel unterliegende - Rest war in monatlichen Raten von 1.000 DM ab Mai 1986 zu entrichten. Zur Sicherung der restlichen Kaufpreisforderung wurde eine Sicherungshypothek bis zum Höchstbetrag von 176.500 DM eingetragen. Die Erwerber unterwarfen sich als Gesamtschuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Vertragsurkunde wegen ihrer darin enthaltenen Zahlungsverpflichtungen.

Im August 1991 wurde auf Antrag der - inzwischen geschiedenen - Ehefrau des Kl. die Zwangsversteigerung des Grundstücks zur Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft angeordnet. Nach der Feststellung des geringsten Gebots und nach den Versteigerungsbedingungen blieb die zugunsten der Bekl. eingetragene Hypothek bestehen. Das Grundstück, für das ein Verkehrswert von 475.000 DM festgesetzt worden war, wurde im November 1993 der Bekl. für 650.000 DM zugeschlagen; damals war der Kaufpreis in Höhe von 74.743,03 DM bezahlt. Ein Übererlös von 647.275,77 DM wurde im Januar 1994 zugunsten der früheren Grundeigentümer "in ungeteilter, nicht auseinandergesetzter Bruchteilsgemeinschaft" hinterlegt.

Die Bekl. ließ die Hypothek im April 1994 im Grundbuch löschen und im Juli 1994 aufgrund einer vollstreckbaren Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde wegen einer restlichen Kaufpreisforderung von 105.343,39 DM nebst Zinsen einen Anspruch des Kl. und seiner früheren Ehefrau auf Auszahlung des hinterlegten Betrages pfänden und sich überweisen. Im August 1994 vereinbarten der Kl. und seine Ehefrau eine "Vermögensauseinandersetzung". Im September 1994 erhielt die Bekl. 105.983,59 DM aus dem hinterlegten Versteigerungserlös.

Der Kl. hat zuletzt von der Bekl. die Hälfte dieses Betrages verlangt, weil die restliche Kaufpreisforderung gemäß §§ 53 Abs. 1, 180 Abs. 1 ZVG erloschen sei; dieser Klageanspruch wurde in den Vorinstanzen zuerkannt. Die zugelassene Revision, mit der die Bekl. die Abweisung der Klage begehrt, hat keinen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat angenommen, die Bekl. habe dem Kl. wegen ungerechtfertigter Bereicherung die Hälfte des von der Hinterlegungsstelle ausgezahlten Übererlösanteils zu erstatten, und dazu ausgeführt: Die Bekl. habe diesen Betrag ohne Rechtsgrund erlangt, weil ihr restlicher Kaufpreisanspruch gemäß §§ 53 Abs. 1, 180 Abs. 1 ZVG erloschen gewesen sei. Nach diesen Vorschriften übernehme der Ersteher neben der Hypothek auch die persönliche Verbindlichkeit des Vollstreckungsschuldners. Zwar sei eine Schuldübernahme im rechtstechnischen Sinne nicht möglich, wenn - wie im vorliegenden Falle - der Ersteher zugleich der Gläubiger der persönlichen Forderung sei. Das Ziel dieser Vorschriften, den Schuldner auch von seiner persönlichen Verbindlichkeit zu Lasten des Erstehers zu befreien, könne aber entweder dadurch erreicht werden, daß die persönliche Schuld kraft Gesetzes erlösche oder daß eine Aufrechnungslage zwischen beiden entstehe, wobei die Geldforderung und der Befreiungsanspruch gleichartig seien. Welche Folgerung zu ziehen sei, könne unentschieden bleiben, weil der Kl. spätestens mit seiner - ursprünglichen - Vollstreckungsgegenklage gegenüber der Bekl. aufgerechnet habe. Der Einwand der Bekl., sie dürfe wirtschaftlich nicht schlechter stehen, als wenn sie selbst die Zwangsvollstreckung betrieben hätte, greife nicht durch. Hätte die Bekl. selbst aus der Hypothek vollstreckt, so wäre zwar ihre Kaufpreisforderung nicht gemäß § 53 Abs. 1 ZVG erloschen. Andererseits wäre jedoch gemäß § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG die Hypothek mit dem Zuschlag erloschen. Dann wäre das Grundstück für die Bieter einschließlich der Bekl. um den Betrag der Hypothek wertvoller gewesen, weil sie insoweit das Grundstück lastenfrei erworben hätten; dagegen schmälere im Falle des § 53 Abs. 1 ZVG die bestehenbleibende Hypothek den Grundstückswert. Die Bekl. hätte daher voraussichtlich um den Betrag der Hypothek mehr bieten müssen, wenn sie auch dann das Grundstück hätte ersteigern wollen. Die früheren Grundeigentümer hätten aufgrund der Vereinbarung von August 1994 ihre Bruchteilsgemeinschaft hinsichtlich des streitgegenständlichen Bereicherungsanspruchs hälftig auseinandergesetzt, so daß der Kl. auf Leistung an sich klagen könne.

II. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Der Ansicht der Revision, § 53 ZVG diene der Sicherung des Gläubigers der persönlichen Forderung und deswegen sei diese Vorschrift unanwendbar, wenn - wie im vorliegenden Falle - der Ersteher des Grundstücks zugleich persönlicher Gläubiger sei, kann nicht zugestimmt werden.

Nach § 53 Abs. 1 Halbsatz 1 ZVG übernimmt der Ersteher eines Grundstücks bei einer bestehenbleibenden Hypothek (vgl. §§ 52 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZVG) auch die zugrunde liegende Schuld in Höhe der Hypothek, falls der (Vollstreckungs-) Schuldner zugleich persönlich für die gesicherte Forderung haftet. Die befreiende Wirkung der gesetzlich angeordneten Schuldübernahme hängt allerdings davon ab, daß der Gläubiger diese genehmigt gemäß der entsprechend anzuwendenden Bestimmung des § 416 BGB, die für die vertragliche Übernahme einer hypothekarisch gesicherten Schuld gilt (§ 53 Abs. 1 Halbsatz 2 ZVG). Da § 53 Abs. 1 ZVG - über seinen Wortlaut hinaus - nach seinem Sinn und Zweck eine Gesamtverweisung auf die Vorschriften der §§ 414 ff BGB über die vertragliche Schuldübernahme enthält, ist der Ersteher gegenüber dem Schuldner im Zweifel verpflichtet, den Gläubiger rechtzeitig zu befriedigen, solange dessen Genehmigung noch aussteht oder nachdem diese versagt wurde (§§ 415 Abs. 3, 329 BGB analog; vgl. RGZ 125, 100, 108; 136, 91, 95; Zeller/Stöber, ZVG 14. Aufl. § 53 Anm. 2; Gerhardt in: Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG 12. Aufl. § 53 Rdnrn. 5 ff; Eickmann in: Steiner/Eickmann/Hagemann/Storz/Teufel, ZVG 9. Aufl. § 53 Rdnrn. 1 ff; Drischler, ZVG 4. Aufl. § 53 Anm. 1; Böttcher, ZVG 1991 § 53 Anm. 2). § 53 ZVG gilt auch für die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft - Teilungsversteigerung (§ 180 Abs. 1 ZVG; BGHZ 64, 170, 172).

Diese gesetzliche Regelung einer persönlichen Schuldübernahme ergänzt die das Zwangsversteigerungsverfahren beherrschenden Grundsätze zur Deckung der Ansprüche vorrangiger Gläubiger (§§ 44 ff, 59 ZVG) und zur Übernahme vorrangiger dinglicher Rechte (§ 52 ZVG), die auch für die Teilungsversteigerung gelten (§§ 180 Abs. 1, 182 ZVG; vgl. Zeller/Stöber, aaO. § 182 Rdnr. 2; Eickmann, Die Teilungsversteigerung 3. Aufl. S. 64; Storz, Praxis der Teilungsversteigerung 1992 S. 67, 164 f). Nach § 44 Abs. 1 ZVG wird nur ein solches Gebot zugelassen, das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die Verfahrenskosten deckt (geringstes Gebot); bei der Teilungsversteigerung fallen nach § 182 Abs. 1 ZVG diejenigen Rechte am Grundstück in das geringste Gebot, die dem Auseinandersetzungsanspruch des betreibenden Miteigentümers (§§ 749 ff BGB) vorgehen. Der Durchführung dieses Deckungsgrundsatzes dient § 52 ZVG; nach Abs. 1 Satz 1 dieser Vorschrift bleibt ein Recht insoweit bestehen, als es im geringsten Gebot berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist.

Aus Sinn und Zweck des § 53 Abs. 1 ZVG ergibt sich, daß diese Vorschrift auch bei Identität von Gläubiger und Ersteher gilt.

a) Dazu heißt es in den Motiven, es sei ein Gebot der Billigkeit, daß der Ersteher die Schuld des Grundeigentümers, die durch die bestehenbleibende Hypothek gesichert wird, in deren Höhe übernehme, wie das bei Kaufverträgen über Grundstücke üblich sei (Denkschrift S. 47 zum ZVG, in: Hahn/Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichs- und Justizgesetzen 5. Bd. 1897). Dementsprechend soll die Vorschrift den Schuldner, der zwangsweise sein Grundeigentum verliert, gegen eine weitere Inanspruchnahme aus seiner persönlichen Verbindlichkeit schützen (BGHZ 64, 170, 171 f; Jaeckel/Güthe, ZVG 7. Aufl. § 53 Rdnr. 1; Korintenberg/Wenz, ZVG 6. Aufl. § 53 Anm. 1; Gerhardt, aaO. § 53 Rdnr. 1; Eickmann in: Steiner u. a., aaO. § 53 Rdnr. 1; Storz/Teufel, ZVG 9. Aufl. § 53 Rdnr. 1; Baur/Stürner, Zwangsvollstreckungs-, Konkurs- und Vergleichsrecht 12. Aufl. Bd. I Rdnr. 36.26 - S. 447 -). Eine persönliche Weiterhaftung des Schuldners widerspräche dem Charakter der Zwangsversteigerung als eines - auf das Grundstück bezogenen - Schuldenbereinigungsverfahrens (Eickmann aaO.). Der Ersteher soll anstelle des Schuldners zahlen, weil er - im Rahmen seiner Gegenleistung (vgl. BGH, Urt. v. 31. Oktober 1985 - IX ZR 95/85, NJW-RR 1986, 233, 234) - infolge der Übernahme des bestehengebliebenen dinglichen Rechts weniger gezahlt hat und bereichert wäre, wenn der Schuldner noch die persönliche Forderung tilgen müßte und die Hypothek dann - gemäß §§ 1163 Abs. 1 Satz 2, 1177 Abs. 1 BGB - "erlöschen" würde (Baur/Stürner, aaO.). Danach dient § 53 Abs. 1 ZVG entgegen der Auffassung der Revision nicht dem Schutz des Forderungsgläubigers; dessen Interessen sind gewahrt, weil ein Schuldnerwechsel von seiner Zustimmung abhängt.

b) Diese Vorschrift geht - gemäß dem Regelfall - davon aus, daß Ersteher und Gläubiger nicht dieselbe Person sind. Ist dies ausnahmsweise - wie hier - doch der Fall, so ist § 53 ZVG nach seinem Sinn und Zweck entsprechend anzuwenden. Die Wirkung der gesetzlich angeordneten Schuldübernahme zwischen dem Ersteher, der zugleich Gläubiger der Hypothek und der dadurch gesicherten Verbindlichkeit des Vollstreckungsschuldners ist, und diesem tritt mit dem Zuschlag (§§ 89, 90 ZVG) ein: In Höhe der Hypothek erlischt die persönliche Forderung regelmäßig, weil sie sich mit der Schuld in einer Person vereinigt, sofern nicht - dies ist hier nicht der Fall - Rechte an der Forderung in Betracht kommen (RGZ 84, 378, 381; Jaeckel/Güthe, aaO. § 53 Rdnr. 6; Korintenberg/Wenz, aaO. § 53 Anm. 3; Gerhardt, aaO. § 53 Rdnr. 5; vgl. auch Eickmann, ZVG 1991 S. 223). Diese Wirkung der Schuldübernahme hängt nicht davon ab, daß der Gläubiger, der zugleich Ersteher ist, sie gemäß § 416 BGB genehmigt; dieser gilt vielmehr kraft Gesetzes mit dem Zuschlag wegen seiner persönlichen Forderung als befriedigt (vgl. §§ 415 Abs. 3, 329 BGB analog; RGZ 84, 378, 381).

c) Dieses Ergebnis steht entgegen der Ansicht der Revision im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 53 Abs. 2 ZVG (BGHZ 56, 22; 64, 170). Nach dieser Bestimmung gilt § 53 Abs. 1 ZVG auch dann, wenn bei einer Grund- oder Rentenschuld, die bestehenbleibt, der Schuldner zugleich persönlich haftet, sofern er spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten die gegen ihn bestehende Forderung unter Angabe ihres Betrages und Grundes angemeldet und auf Verlangen des Gerichts oder eines Beteiligten glaubhaft gemacht hat. Danach ist der Zweck des Absatzes 1 dieser Vorschrift, den Vollstreckungsschuldner bei Verlust seines Grundeigentums vor einer persönlichen Weiterhaftung aus seiner - durch eine bestehenbleibende Hypothek gesicherten - Verbindlichkeit zu schützen, auch in dem - im Kern gleichliegenden - Fall des § 53 Abs. 2 ZVG zu beachten; die darin geforderten zusätzlichen Voraussetzungen für eine Schuldübernahme kraft Gesetzes, Betrag und Rechtsgrund der Grund- oder Rentenschuld anzumelden und glaubhaft zu machen, erklären sich daraus, daß solche Grundpfandrechte nicht von einer Forderung abhängen und deswegen die Bieter rechtzeitig auf eine vorhandene Verbindlichkeit hingewiesen werden sollen (§§ 1191, 1192, 1199 BGB; Denkschrift S. 47 zum ZVG, aaO.; BGHZ 56, 22, 24). Hat der persönliche Schuldner diese zusätzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt und wird er mit Erfolg in Anspruch genommen, so kann er gegen den Ersteher aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) vorgehen, weil dieser durch die Bezahlung der persönlichen Verbindlichkeit von seiner - übernommenen - dinglichen Haftung ohne Gegenleistung befreit wurde und damit auf Kosten des Schuldners bereichert ist (BGHZ 56, 22, 24 f). Dies entspricht dem Schutzzweck des § 53 ZVG und gilt auch für die Teilungsversteigerung (BGHZ 64, 170, 171 f).

2. Der Bekl. steht weder ein Gegenanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung noch der Arglisteinwand zu. Entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich aus dem Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 26. November 1980 (V ZR 153/79, NJW 1981, 1601), das eine Vereinbarung gemäß § 91 Abs. 2 ZVG betraf, nichts anderes.

Nach § 91 Abs. 1 - in Verbindung mit §§ 52, 59 - ZVG erlöschen durch den Zuschlag die Rechte, welche nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sollen, und begründen im Wege der dinglichen Surrogation Rechte auf Befriedigung aus dem Versteigerungserlös (BGH, Urt. v. 31. Oktober 1985 - IX ZR 95/85, aaO.). Berechtigter und Ersteher können aber vereinbaren, ein an sich erlöschendes Recht bestehen zu lassen (§ 91 Abs. 2 ZVG). Dann ermäßigt sich der durch Zahlung zu berichtigende Teil des Meistgebots um den Betrag, den der Berechtigte aus der Teilungsmasse erhalten würde (§ 91 Abs. 3 Satz 1 ZVG); im übrigen wirkt die Vereinbarung wie die Befriedigung des Berechtigten aus dem Grundstück (§ 91 Abs. 3 Satz 2 ZVG).

Eine solche "Liegenbelassungsvereinbarung", die im entschiedenen Fall Hypotheken betraf, deren Gläubiger zugleich der Ersteher war, ist keine gesetzliche Schuldübernahme gemäß § 53 Abs. 1 ZVG. Unter den Voraussetzungen des § 91 Abs. 2 ZVG bietet § 91 Abs. 3 Satz 2 ZVG gerade im Falle der Identität von Hypothekengläubiger und Ersteher keine innere Rechtfertigung für ein Erlöschen der persönlichen Forderung, soweit das Recht bei der Erlösverteilung ausgefallen wäre, so daß der Ersteher gegen den Schuldner jedenfalls in diesem Umfang einen Bereicherungsanspruch hat (BGH, Urt. v. 26. November 1980 - V ZR 153/79, aaO. 1602). Dies läßt sich nicht auf den anders gelagerten Sachverhalt einer - den Schuldner schützenden - gesetzlichen Schuldübernahme gemäß § 53 Abs. 1 ZVG übertragen (vgl. Zeller/Stöber, aaO. § 53 Anm. 2.1, § 91 Rdnr. 5.1; Schiffhauer in: Dassler u.a., aaO. § 91 Rdnr. 11; Eickmann in: Steiner u.a., aaO. § 53 Rdnr. 7; Drischler, aaO. § 53 Anm. 2). Außerdem wäre das Recht im vorliegenden Falle bei der Erlösverteilung nicht ausgefallen.

3. Entgegen der Ansicht der Revision ist das - aus §§ 53 Abs. 1, 180 Abs. 1 ZVG abzuleitende - Ergebnis wirtschaftlich vertretbar.

Der Gläubiger wird nicht, wie die Revision meint, regelmäßig davon abgehalten, das Grundstück zu ersteigern, wenn er damit seine Forderung verliert. Er wird nicht benachteiligt, wenn er - wie alle anderen Bieter dies tun müssen - die zu übernehmende Schuld in sein Gebot einrechnet (vgl. Hintzen, Die Immobiliarvollstreckung in der Praxis 2. Aufl. Rdnr. 478 - S. 135 -). Vielmehr wäre die Bekl., wenn sie in ihrem Gebot - bezüglich der bestehenbleibenden Hypothek - den ausstehenden Restkaufpreis hätte absetzen dürfen, gegenüber anderen Bietinteressenten bevorzugt gewesen, wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat.

Entgegen der Ansicht der Revision ist für die Frage, ob bei der von einem Miteigentümer beantragten Teilungsversteigerung eine Schuldübernahme gemäß §§ 53 Abs. 1, 180 Abs. 1 ZVG durch den Gläubiger, der zugleich Ersteher ist, als wirtschaftlich angemessen erscheint, unerheblich, wie der Gläubiger bei einer von ihm aus der Hypothek betriebenen Zwangsversteigerung gestanden hätte. Ein solcher Sachverhalt liegt hier nicht vor. Hätte die Bekl. aus ihrer Hypothek die Zwangsversteigerung betrieben, so wäre die Hypothek erloschen (§§ 44 Abs. 1, 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1, 180 Abs. 1, 182 Abs. 1 ZVG), so daß eine gesetzliche Schuldübernahme gemäß §§ 53 Abs. 1, 180 Abs. 1 ZVG entfallen und die restliche Kaufpreisforderung bestehengeblieben wäre; hätte die Bekl. dann das Grundstück selbst ersteigert, so hätte sie den Restkaufpreis aus dem von ihr selbst aufzubringenden Erlös erhalten.

4. Nach alledem ist der vom Berufungsgericht zuerkannte Klageanspruch begründet.

Infolge der Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft durch Zwangsversteigerung des Grundstücks (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB) ist an dessen Stelle der Erlös getreten; dieser besteht aus dem Bargebot sowie den nach den Versteigerungsbedingungen bestehengebliebenen Rechten und gebührt dem Kl. und seiner geschiedenen Ehefrau nach ihren früheren Miteigentumsanteilen an dem Grundstück (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 1984 - V ZR 267/82, NJW 1984, 2527, 2528). Da aus dem hinterlegten Erlös keine Verbindlichkeiten zu berichtigen waren, durfte der Kl. von der Hinterlegungsstelle seinen Erlösanteil verlangen (vgl. BGH, Urt. v. 20. Februar 1984 - II ZR 112/83, NJW 1984, 2526 f). Die Früchte aus dieser Rechtsstellung hat sich die Bekl. auf Kosten des Kl. in Höhe der vom Berufungsgericht zugesprochenen Klageforderung ohne rechtlichen Grund verschafft, indem sie die Auszahlung eines entsprechenden Hinterlegungsbetrages aufgrund ihrer Zwangsvollstreckung wegen einer - gemäß §§ 53 Abs. 1, 180 Abs. 1 ZVG - nicht mehr bestehenden Forderung erwirkt hat (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. BGHZ 32, 240, 245; 35, 267, 272); deswegen ist die Bekl. zum Wertersatz verpflichtet (§ 818 Abs. 2 BGB).

Für eine Bank war eine Sicherungshypothek eingetragen, da sie den Kauf finanziert hatte. Später kam es zur Zwangsversteigerung, und der Bank wurde das Grundstück zugeschlagen. Es entstand dann Streit über das Schicksal der restlichen Kaufpreisforderung. Nach § 53 ZVG übernimmt der Ersteher die Schuld in Höhe der Hypothek, für die der Schuldner persönlich gehaftet hatte. Was ist aber dann, wenn der Ersteher als neuer Schuldner gleichzeitig auch der alte Gläubiger der Schuld war? Nach allgemeinen Grundsätzen erlischt bei einer Konfusion von Gläubiger- und Schuldnerposition die Forderung.

Mit Urteil vom 4. Juni 1996 stellte der BGH fest, daß dies auch im Falle des § 53 ZVG gelte. Der Schuldner, der zwangsweise sein Grundstück verliert, soll nicht später noch aus persönlichen Verbindlichkeiten in Anspruch genommen werden. Der Bank stand daher die restliche Kaufpreisforderung nicht mehr zu, nachdem sie selbst Eigentümerin geworden war.