Zwangsräumung

Zwangsräumung; Mitbesitzer; Räumungstitel; Mitbenutzer

Hat ein Vermieter einen Räumungstitel - nur - gegen den Mieter einer Wohnung erwirkt, so kann er daraus nicht auch die Zwangsräumung gegen Mitbesitzer der Wohnung betreiben. Hierfür benötigt er grundsätzlich einen besonderen Räumungstitel gegen den Mitbenutzer.

Die Ast. wohnt seit Oktober 1996 mit ihrer minderjährigen Tochter in der Wohnung ihres Lebensgefährten, der die Wohnung von den Ag. gemietet hat. Er ist durch Urteil des AG Duisburg-Ruhrort vom 19.3.1998 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Die Ag. betreiben die Räumungsvollstreckung, Räumungstermin war auf den 24.4.1998 angesetzt. Die Ast. hat gegen die Ankündigung der Räumung Erinnerung eingelegt mit dem Antrag, den Gerichtsvollzieher anzuweisen, die Räumung zu unterlassen. Ferner hat sie beantragt, eine dahingehende einstweilige Anordnung zu erlassen. Das AG hat die Anträge zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Ast. hat das LG den amtsgerichtlichen Beschluß abgeändert und die Zwangsvollstreckung gegen die Ast. für unzulässig erklärt, weil es an einem gegen sie gerichteten Titel fehle. Gegen die Entscheidung des LG wenden sich die Ag. mit der sofortigen weiteren Beschwerde.

Das Rechtsmittel der Ag. hatte keinen Erfolg.

In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob der Vermieter aus einem allein gegen den Mieter gerichteten Räumungstitel die Räumungsvollstreckung auch gegen andere Personen betreiben kann, welche die Mieträume (mit-) bewohnen, ohne selbst Mieter zu sein. Eine weitverbreitete Meinung hält die Zwangsräumung auch z. B. gegen Ehegatten oder Lebensgefährten, die nicht Mieter sind, für zulässig (LG Darmstadt, DGVZ 1980, 110; LG Berlin, DGVZ 1993, 193; LG Lübeck, JurBüro 1992, 186; LG Freiburg, WuM 1989, 571; Schilken, in: MünchKomm-ZPO, § 885 Rdnrn. 9, 11; Schneider, DGVZ 1986, 4 [8]). Dem folgt der Senat nicht.

Mit der im Vordringen befindlichen Auffassung (OLG Hamburg, ZMR 1991, 143; MDR 1993, 274; KG, MDR 1994, 162; LG Kiel, DGVZ 1992, 42; Zöller-Stöber, ZPO, 18. Aufl., § 885 Rdnr. 5e; Baumbach-Lauterbach-Albers-Hartmann, ZPO, 51. Aufl., § 885 Rdnr. 15) hält der Senat grundsätzlich einen Räumungstitel gegen jeden Besitzer einer Wohnung für erforderlich, weil durch die nach § 885 Abs. 1 ZPO durchzuführende Zwangsvollstreckung auch der "Mitbesitzer" aus dem Besitz gesetzt wird und durch die Räumungsvollstreckung das Grundrecht auch des Mitbesitzers auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) tangiert wird (vgl. insoweit KG, MDR 1994, 162 [163]). Daß die Ast. ihren Mitbesitz zunächst ohne Wissen der Ag. begründet hat, führt nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung. Das LG hat insoweit zu Recht darauf hingewiesen, daß den Ag. zumindest bekannt war, daß die Ast. von ihrem Mieter in die Wohnung aufgenommen worden war, und daß sie dagegen keine Einwände erhoben hatten.

Allerdings ist das LG zu Unrecht davon ausgegangen, aus den Schreiben der Ag. vom 8.2. und 3.6.1997 ergebe sich, daß ihr Mieter - der Lebensgefährte der Ast. - ihnen die Aufnahme der Ast. in die Wohnung "förmlich bekannt gegeben" habe. Aus diesem Schreiben ergibt sich lediglich, daß die Ag. im Januar 1997 von der Tatsache erfahren haben, daß seit Oktober 1996 die Ast. mit ihrem Kind bei ihrem Mieter wohnte und daß ihr Name auf dem Briefkasten mit M.S. angegeben war. Das Schreiben vom 3.6.1997 enthält lediglich eine Aufforderung der Ag. an ihren Mieter, ihnen schriftlich bekannt zu geben, wer seit wann in seiner Wohnung lebe.

Ob der Lebensgefährte der Ast. und Mieter der Ag., den Ag. - sei es mündlich oder schriftlich - mitgeteilt hat, daß die Ast. in seine Wohnung eingezogen war, kann aber letztlich dahinstehen. Zwar wäre es sowohl Sache des Mieters als auch der Ast. gewesen, den Ag. den Einzug in die Wohnung mitzuteilen und ggf. ihr Einverständnis einzuholen. Aber auch wenn sie dieses unterlassen haben, erfordert es im vorliegenden Fall jedenfalls das schutzwürdige Interesse der Ag. nicht, der Ast. die Berufung auf einen fehlenden Räumungstitel gegen sie zu versagen. Die Ag. wußten immerhin seit Januar 1997, daß die Ast. die Wohnung ihres Mieters mitbewohnte, sie kannten ihren Namen und hatten die Möglichkeit, sich auch gegen die Ast. einen besonderen Räumungstitel zu verschaffen.