Zwangshypothek zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen

Auch zur Sicherung von titulierten Hausgeldforderungen, für die ein Vorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Betracht kommt, kann eine Zwangshypothek eingetragen werden, die dann auf dem Wohnungseigentumsrecht lastet und auch gegenüber einem späteren Erwerber wirkt.

I. 1 Die antragstellende Wohnungseigentümergemeinschaft erwirkte gegen den Antragsgegner, der Mitglied dieser Gemeinschaft ist, ein Versäumnisurteil, in dem Hausgeldansprüche für die Jahre 2008 und 2009 nebst Zinsen tituliert wurden. Am 22. Januar 2010 hat die Antragstellerin unter Vorlage einer vollstreckbaren Ausfertigung dieses Urteils bei dem Notariat E. als Grundbuchamt beantragt, gemäß §§ 866, 867 ZPO auf dem Grundstück des Antragsgegners eine Zwangshypothek einzutragen, „soweit die zugrunde liegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt."

2 Mit Zwischenverfügung vom 3. Februar 2010 hat das Grundbuchamt beanstandet, es liege ein nach § 16 Abs. 1 GBO unzulässiger - da unter Vorbehalt stehender - Antrag vor. Der Vorbehalt möge beseitigt werden. Die dagegen gerichtete Beschwerde, mit der die Antragstellerin u. a. geltend gemacht hat, die Zwangshypothek sei „mit der begehrten Bedingung einzutragen", ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Antragstellerin ihren Antrag weiter.

II. 3 Das Beschwerdegericht hat offen gelassen, ob ein unter Vorbehalt nach § 16 Abs. 1 GBO stehender Antrag vorliegt oder ob die in dem Antrag formulierte Einschränkung nur den Inhalt der erstrebten Eintragung (Hypothek unter einer Bedingung) betrifft. Selbst wenn Letzteres der Fall sein sollte, scheitere die Eintragung daran, dass der Inhalt der Einschränkung nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz genüge. Zwar sei im Bereich der nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG berechtigten Vorrechte die Eintragung einer bedingten Hypothek zulässig, deren Wirksamkeit erst mit dem Wegfall des Vorrechts eintrete. Damit seien Hausgeldansprüche jedoch nicht zu vergleichen. Ob eine Hausgeldforderung überhaupt unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG falle, hänge von „verschiedensten", zum Teil für den Rechtsverkehr nicht ohne Weiteres ersichtlichen Voraussetzungen ab. So müsse etwa bei einem Betreiben der Zwangsversteigerung der titulierte Betrag 3 % des Einheitswerts erreichen (§ 10 Abs. 3 ZVG i. V. m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Andererseits sei das Vorrecht auf 5 % des nach § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzten Wertes begrenzt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Ob die titulierten Hausgeldforderungen dem Vorrecht unterfielen, könne das Grundbuchamt nicht einmal im Ausgangspunkt überprüfen. Da ein Verbot der Doppelsicherung in Konstellationen der vorliegenden Art nicht bestehe, könne auf entsprechenden Antrag jedoch eine Sicherungshypothek ohne die gemachte Einschränkung eingetragen werden.

III. 4 1. Die gemäß § 78 Abs. 1 GBO statthafte und nach § 78 Abs. 3 GBO, § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.

5 a) Der Zulässigkeit des auf die Eintragung der Zwangshypothek gerichteten Antrags steht § 16 Abs. 1 GBO nicht entgegen. Von der Norm werden nur Vorbehalte erfasst, die den Grundbuchvollzug betreffen, nicht aber Konstellationen, in denen die Eintragung eines dinglichen Rechts beantragt wird, das materiell-rechtlich unter einer Bedingung steht (vgl. auch Demharter, GBO, 27. Aufl., § 16 Rn. 2 f.; Hügel/Reetz, GBO, 2. Aufl., § 16 Rn. 6 f. m. w. N.). Welcher Inhalt einem verfahrenseinleitenden Antrag zukommt, hat das Rechtsbeschwerdegericht ohne Bindung an tatrichterliche Würdigungen von Amts wegen zu prüfen. Diese Prüfung führt dazu, dass der Antrag bei nächstliegender Auslegung nur so verstanden werden kann, dass die beantragte Eintragung sofort und vorbehaltlos vollzogen werden und nur das einzutragende Recht bedingt sein sollte. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Antragstellerin ersichtlich daran gelegen war, eine Sicherung der titulierten Hausgeldansprüche in der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG zu erreichen, soweit diese nicht unter Nr. 2 der genannten Bestimmung fallen, und gilt umso mehr, als die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren klargestellt hat, dass das Recht „mit der begehrten Bedingung" eingetragen werden solle.

6 b) Die Eintragung der bedingten Zwangshypothek scheitert auch nicht an dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz, so dass es nicht darauf ankommt, ob der von dem Beschwerdegericht aufgezeigte Ausweg besteht, auf entsprechenden Antrag eine unbedingte Zwangssicherungshypothek einzutragen (diese Möglichkeit bejahend etwa OLG Frankfurt, ZMR 2011, 401, 402 f.; Demharter, aaO., § 54 Rn 11; verneinend etwa Zeiser, Rpfleger 2008, 58).

7 Allerdings geht das Beschwerdegericht im Ausgangspunkt zu Recht davon aus, dass das Grundbuch klare und eindeutige Eintragungen erfordert (Senat, Beschluss vom 14. Juli 2011 - V ZB 271/10, zur Veröffentlichung bestimmt, Rn. 10 m. w. N.) und dem das Grundbuchrecht beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz daher nur entsprochen wird, wenn der Umfang der Belastung ohne Weiteres aus der Eintragung selbst oder - soweit eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung zulässig ist - in Verbindung mit dieser ersichtlich ist. Das Beschwerdegericht übersieht indessen, dass dieser Anforderung schon dann genügt wird, wenn die höchstmögliche Belastung für jeden Dritten erkennbar ist und deren Umfang zu einem bestimmten Zeitpunkt aufgrund feststellbarer Umstände bestimmbar ist (vgl. nur Senat, Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 43/94, BGHZ 130, 342, 345 f.; Demharter, aaO., Anhang zu § 13 Rn. 5 m. w. N.). Ist der Umfang der Belastung an eine Bedingung geknüpft, gilt selbst dann nichts anderes, wenn ein Streit über den Eintritt des Ereignisses nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. BayObLG, Rpfleger 2004, 561, 562; Demharter, aaO., Rn. 6 m. w. N.). Folgerichtig ist auch für die von § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG bevorrechtigten Abgaben anerkannt, dass der Eintragung einer Sicherungshypothek, die bedingt ist durch das Nichteingreifen des Vorrangs, keine Bedenken entgegenstehen (OLG Frankfurt, ZMR 2011, 401, 402 m. w. N.; Demharter, aaO, § 54 Rn. 12 u. 14; Zeiser, Rpfleger 2008, 58; jeweils m. w. N.).

8 Für die Anknüpfung einer Bedingung an § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gilt nichts anderes (vgl. OLG Frankfurt, aaO; Demharter, aaO, § 54 Rn. 12; Schneider, ZflR 2008, 161, 170; Zeiser, aaO., S. 59). Soweit das Beschwerdegericht darauf verweist, das Gesetz stelle insoweit höhere Anforderungen an den Vorrang als bei den unter § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG fallenden Abgaben, rechtfertigt dies keine unterschiedliche Behandlung. Denn in dem einen wie in dem anderen Fall steht der Umfang der höchstmöglichen Belastung - für jedermann erkennbar - von vornherein fest. Das tatsächliche Ausmaß des Vorrangs wird in beiden Konstellationen im Zwangsversteigerungsverfahren auf der Grundlage der klaren gesetzlichen Vorgaben nach § 10 Abs. 1 ZVG festgestellt und ist damit in ausreichender Weise bestimmbar.

Auch zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, für die bereits ein Vollstreckungsvorrecht in Betracht kommt, kann zusätzlich eine Zwangshypothek eingetragen werden.

Die antragstellende WEG erwirkte gegen einen Wohnungseigentümer ein Versäumnisurteil, in dem Hausgeldansprüche für 2008 und 2009 nebst Zinsen tituliert wurden. Am 22. Januar 2010 hat die Antragstellerin beim Grundbuchamt beantragt, gemäß §§ 866, 867 ZPO auf dem Grundstück des Wohnungseigentümers eine Zwangshypothek einzutragen, „soweit die zugrunde liegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt".

Mit Zwischenverfügung vom 3. Februar 2010 hat das Grundbuchamt beanstandet, es liege ein nach § 16 Abs. 1 GBO unzulässiger – da unter Vorbehalt stehender – Antrag vor; der Vorbehalt möge beseitigt werden. Die dagegen gerichtete Beschwerde, mit der die Antragstellerin u. a. geltend gemacht hat, die Zwangshypothek sei „mit der begehrten Bedingung einzutragen", ist beim OLG erfolglos geblieben.

Der BGH hält den Eintragungsantrag der WEG für berechtigt. Vom Bestimmtheitserfordernis werden nicht Konstellationen erfasst, in denen es um die Eintragung eines materiell bedingten Rechts geht. Vorliegend sollte die Eintragung sofort und vorbehaltlos vollzogen werden und nur das einzutragende Recht eingeschränkt sein. Dem Bestimmtheitserfordernis wird bereits dann genügt, wenn die höchstmögliche Belastung für jeden Dritten erkennbar ist und deren Umfang bestimmbar ist. Das tatsächliche Ausmaß des Vorrangs nach § 10 Abs. 1 ZVG kann auch später festgestellt werden.

Jeder WEG-Verwalter hat dafür zu sorgen, dass Hausgeldrückstände alsbald angemahnt und notfalls – wenn die Klageermächtigung besteht – gerichtlich verfolgt werden. Für die Vollstreckung titulierter Hausgeldforderungen bietet es sich an, auf dem Wohnungseigentumsrecht eine Zwangssicherungshypothek eintragen zu lassen. Danach kann auch jeder Erwerber, der sonst nicht wegen der Rückstände haften würde, in Anspruch genommen werden (auf Duldung der Vollstreckung in das Wohnungseigentumsrecht, auch wenn eine persönliche Haftung nicht besteht). Diese Zwangshypothek kann nach nunmehr gefestigter Rechtsprechung zusätzlich zu dem bereits bestehenden Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beantragt werden. Dieses Vorrecht wird allerdings der Höhe nach gemäß § 10 Abs. 3 ZVG beschränkt. Diese gesetzliche Privilegierung kann später unabhängig von der Zwangshypothek Platz greifen. Selbstverständlich erhält die WEG Hausgeldrückstände insgesamt nur einmal. Zur Privilegierung der Hausgeldrückstände hat jüngst der Insolvenzsenat des BGH (Urteil vom 21. Juli 2011 - IX ZR 120/10) entschieden, dass dieses Vorrecht der WEG ein Absonderungsrecht (in voller Höhe) verleiht, und zwar wegen der bis zur Insolvenzeröffnung über das Wohnungseigentum des Schuldners fällig gewordenen Hausgeldrückstände und der Abrechnungsspitzen. Soweit die Fälligkeit nach Insolvenzeröffnung eingetreten ist, liegen Masseverbindlichkeiten vor, die gegen den Insolvenzverwalter eingeklagt werden können, soweit dieser nicht Masseunzulänglichkeit angezeigt hat.